综述以上关于秦代土地制度的研究，可以认为，在战国到秦朝这一时期里，出现了土地明确归属于一个所有者的观念和实践，这个土地所有者，就是以国君为代表的国家。秦代土地国有制失败的意义在于，一方面，它为后世继续将土地视为国有提供了观念基础；另一方面，它证明了要在国内实施彻底的土地国有制是不现实的，这为后代土地私有化埋下伏笔。
汉代的私人土地已可买卖和继承，同时，国家也承认土地是私家财产。出土秦简说明，秦在登记私家财产时，只有房屋，没有土地。[28]但出土汉简表明，国家在登记名籍时，土地已被登记为家产中的一项。[29]这说明，土地已经高度私有化。汉以后，私人在民间享有高度的土地支配权，已是常态。所以，一些学者认为，从汉代开始，中国的私人已经拥有了土地所有权（9）(P·20)。
然而，只有不考虑皇帝这一因素时，才能承认这一观点（10）。汉代以后，大多数时候，私人手中的土地都可以买卖和继承。出典、租佃、出租等流转形式更是没问题。即使像唐代实施授田制的时期，私人手里的永业田和赐田，也是可以自由流转的。但黄宗羲在《原法》中痛骂皇帝“视天下为一人之花息”，这也有原因。可以说，在汉以后的任何时候，皇帝在名义上都是天下之主，他不但是土地的主人，而且是民口的主人。私人获得的土地，更像是从皇帝手中租佃而来，这是私人必须负担赋役的主要理由。今天，国家向公民收税，惟一正当的理由是为了维持公共事业。而古代的赋役，既算是为了维持国家的公共事业，又算是给皇帝交地租。所以秦汉魏晋时期，“租”、“税”二字均为同义。[30]皇帝的特别之处是，他有私人的身份，是国内土地的名义上的所有人；又有公的身份，即国家的代表人。公私不分，是中国皇帝和欧洲中世纪封建领主的共同点。
当然，土地一旦从皇帝手中流出去，就再难由皇帝实际控制，皇帝关心的也不是对土地的直接支配。从私的身份出发，他关心的是如何从土地创造的价值中获得利益，这种利益需要从赋役中体现；从公的身份出发，皇帝关心的是如何让子民安居乐业，以维持天下太平，这就要求赋役必须控制在适当尺度内，不能超过老百姓的负担极限。
所以，虽然民间土地交易和继承是自由的，但如果真的承认中国自汉代以来私人就享有土地所有权，又让人感到十分不安。原因就是还有皇帝的身影笼罩在天下的土地上。
我们已经提到了天子与民人之间类似“地主”和“佃户”的关系，这在清人的著作中已提出了。陈兰甫在他的《东墅读书记》中说：“古者君授民田，其君若今之业主，其民若今之佃户”。陈登原先生后来写《中国田赋史》，很欣赏这个看法（11）(P·21)。业主和佃户的比喻，形象地说明了汉以后皇帝与子民在土地权利上的关系。中国古代私人的土地权利在各方面都接近今天的所有权，但惟有一点不同，那就是不能对抗皇帝或国家的赋税徭役。用今天的话说，就是私人财产权无法对抗公权力。如果可以忽略这一点的话，在不严格的意义上，可以说“双层土地所有权”是中国延续了两千多年的传统。
如果了解这一传统，说孙中山提出的“平均地权”是受到最新的社会主义思潮的影响，毋宁说，是因为他没有觉得“双层所有权”结构有何不妥，才毫无心理障碍地主张国家可以“随时照价收买”私人土地，这种主张其实就是中国制度和思想传统的现代版。
现在，可以对“双层土地所有权”的结构进行评价了。在历史上，“双层土地所有权”要么是帝政的附随品，如汉代以后的中国；要么是封建制的产物，如九世纪的日尔曼法。而法国民法典所确立的具有绝对性的所有权概念，正是在批判和否定封建制下的双层所有权这一背景下诞生的。设置这个概念的目的，是要排除以封建身份支配土地的权利，并打破公权力支配土地的传统，以保障个人的财产自由（12）(P·2-3)。同时，如果承认所有权的绝对性，就不能不同时承认所有权平等保护原则。对于所有权平等保护的合理性以及实践中的重要性，在国内学界已达成共识。[31]新的俄罗斯联邦民法典最重视这一原则，该法第212条第4款明确：“一切财产所有人的权利均受到同等的保护”[32]。这个条款，在一些传统民法典里是看不到的，不是因为那些国家的民法典不支持这一原则，而是在立法时无从想象在具有绝对性的所有权之间区分等级的现象。
