要反思当今的土地权利体系，仍必须结合宪法和物权法以及各种相关土地法律法规来做分析。按照宪法第10条的规定，城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。并且禁止私人以任何形式转让。按照这样的规定，自然彻底杜绝了土地上的“双层所有权”[37]。但是，宪法第13条又允许公民享有房屋所有权。这就把问题复杂化了。
建筑物与土地究竟能否分离，本来是一个主观认识或人为的预设。立法者可以认为它是分离的，也可以认为它们不可分离。这要看各国民法中关于物的认识传统如何。比如，罗马法认为土地和房屋是不可分离的，而日尔曼法则认为土地与房屋并非同一物（16）(P·75)。但是，当土地所有权和房屋所有权分离之后，该如何确定它们之间的关系，则应当相当慎重。因为，房屋和土地的自然属性是不可分离的，如果它们的所有权人不同，即使同样是私人作为所有权人，也存在一个利益平衡的关系。比如，极端的情况，当土地所有权人坚持要收回土地，不允许房屋所有权人继续使用土地的时候，是否意味着房屋所有权随之而消灭呢？按照所有权平等保护原则，不能说土地所有权可以凌驾于房屋所有权，但也不能让房屋所有权拘束土地所有权。从所有权只有在交易和流转中才能发挥它的经济效益这一角度来看，当房屋所有权和土地所有权直接冲突时，只能让双方本着自愿协商的原则，通过赎买对方所有权的方法来解决冲突。在协商过程中，主要是看哪一方所有权人开出的赎金价额高于了对方的预期成本。比如，增加租金也算是赎金的一种，如果房屋所有权人愿意增加租金，并且租额高于土地所有权人收回土地重新建造房屋或另租他人的收益，他会接受增加租金的提议。相反，如果土地增值已经超过了收取房租的利益，那么，土地所有权人可以提议赎买房屋所有权，而赎金的价格应该超出房屋所有权人的预期收益。总之，财产所有权只有通过平等协商的机制，才能真正体现物的利用和经济价值。而法律的任务，是在平等保护所有权的同时，为平等协商提供指导框架。
虽然今天的物权法已经明确了所有权平等保护原则，但是，分析今天的土地权利体系不能仅仅依据物权法。实际是，各种与土地相关的法律法规，无不体现了国家土地所有权高于私人房屋所有权的思路。[38]
例1·根据物权法第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”征收是一种公法关系，“是国家基于主权(具体体现为行政权)对集体或私人所有权的强制性剥夺。”但物权法基于现实考虑，为了限制公权力的滥用，而专门规定了该条（17）(P·196)。依照该条，征收必须由“法律”加以规定。但物权法是2007年实施的，在此之前并没有土地征收法，我国的房屋征收一直是依据国务院相关条例来执行。这就在物权法之外形成了另一条传统。其中，国务院1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”按照这个暂行条例，只要房屋所有权人丧失了土地使用权，就丧失了房屋所有权。这个暂行条例虽已废止，但2001年的城市房屋拆迁管理条例延续了这一思路。按照城市房屋拆迁管理条例第16条、第17条的规定，如果房屋所有权人不同意拆迁，可以向房屋拆迁管理部门请求裁决，但房屋拆迁管理部门就是批准拆迁行为的部门。一旦裁决下达，只要房屋所有权人不在限期内搬迁，即使此时正在向法院申诉，“有关部门”也可强制拆迁。关于该条例第16条和第17条的不合理性，已经有很多角度的讨论，但大多集中在公共利益、合理补偿和程序、宪法原则等方面。从这些讨论来看，大多认为地方政府的强制拆迁权，是一个超过限度的行政权，它赋予了地方政府随意剥夺私人所有权的权力，因此是违宪、违法和不合理的。笔者认为，这些讨论都忽略了一个重大问题。实际上，这种解读没有看到该条例背后隐藏的逻辑，如果按背后的逻辑去理解，就会发现赋予地方政府的强制拆迁权，非但没有不合理，而且合理得很。这个逻辑就是，地方政府作为土地所有权人，在收回了土地所有权之后，私人房屋就丧失了权利基础。顺着这个逻辑才能理解，为什么不需要法院判决，地方政府就有权力实施强制拆迁，因为在城市房屋拆迁管理条例看来，此时房屋所有权修建在没有使用权的土地上，已是违法建筑，地方政府消灭的不是合法的公民权利，而是一栋非法建筑。法律从来不保障非法利益。由此看来，强制拆迁不但合宪、合法而且合理。所以，揭示该条例背后的逻辑才是重要的。而这个逻辑成立的前提，即土地所有权是房屋所有权的基础，后者是前者的派生物。丧失土地所有权，房屋所有权什么都不是，这个逻辑可简单归纳为：土地所有权高于房屋所有权。
