第一章 总 则
第一条
为加强福州市城市规划管理和实施，根据《中华人
民共和国城乡规划法》、《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《福建省城市规划管理技术规定》、《福州市城乡规划条例》及相关文件，结合福州市实际情况，制定本规定。
第二条
本规定的适用范围为福州市城市规划区范围，凡从
事与城市规划有关的建设和管理活动，应遵守本规定。村民建房等按城乡规划管理有关规定执行。
本规定由市规划行政主管部门负责组织实施。福州市城市规划区范围以外的市属各县（市）的城市规划管理应参照本规定执行。
涉及消防、人防、绿化、抗震、防雷、环保、水利、环境卫生、交通、电力、水务、燃气、风景名胜、文物保护、国家安全、温泉等方面的专项内容还应符合国家有关技术规范。
第三条
规划管理应当以建设滨海滨江现代化国际大都市为
目的，保护福州历史文化名城风貌和“海、江、湖、山、城”的自然生态格局，体现低碳环保、资源节约、环境友好、综合防灾的总体要求，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公众利益的作用，创造特色鲜明的城市空间形态，改善人居环境，实现经济社会健康可持续发展。
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第二章 城市土地使用 第一节 城市用地分类、适建范围和
建筑容量控制指标
第四条
城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归
类，应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》GB 50137的规定。
建设用地的使用可遵循兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性范围的，按控制性详细规划执行；控制性详细规划未明确兼容性范围的，根据附表一的规定确定其兼容性范围。凡需增加附表一中未列入兼容用地性质的视为控制性详细规划调整，由市城乡规划行政主管部门按相关程序组织规划论证后核定兼容范围。
建设用地范围内不需要单独占地的，在规划设计条件中应按照控制性详细规划要求明确具体规模及位置。
第五条
城市规划建设用地范围内新建、改建、扩建的建设
项目，住宅、办公、旅馆和商业等项目用地的建筑容量控制指标应按照表1执行。对未列入表中的文化、教育、体育、医疗卫生、城市交通、安全设施、市政公用设施等公益性项目用地的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。中小学项目建筑容量控制指标按照表2执行。工业建设项目建筑容量应按照《福建省工业项目建设用地容积率指标》规定执行，工业项目所需办公及服务设施建筑面积不得超过总建筑面积的15%。物流仓储建设项目建筑容量按表3执行。
有下列情形之一，应编制修建性详细规划或城市设计，确定地块
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控制指标：
1、城市历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村等特殊地区；
2、滨海、滨江、环山等城市重要地段、节点的建设项目； 3、用地面积超过5hm的建设用地；
4、建筑面积10万m以上的综合体建设项目。
表1 住宅、办公、旅馆、商业建筑容量控制指标表
10000m以下 10000m～20000m 20000m～50000m FAR D(%) FAR D(%) FAR D(%) 4～6层 1.9 32 1.8 30 1.7 30 7～9层 2.4 30 2.3 28 2.2 28 住宅建筑 10～18层 3.0 23 2.8 22 2.6 20 19层以上 3.6 20 3.5 20 3.4 18 24m以下 2.3 45 2.2 45 2.1 42 办公建筑、 24m～50m 3.3 40 3.3 40 3.2 38 旅馆建筑 50m以上 5.0 35 5.0 35 4.8 35 24m以下 2.5 55 2.4 55 2.3 50 商业建筑 24m～50m 3.8 50 3.8 50 3.5 45 50m以上 5.2 40 5.2 40 4.8 40 注：1、表中“FAR”指容积率（上限）,“D”指建筑密度（上限）。 2、表中住宅建筑层数为住宅平均层数，住宅平均层数为住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。住宅层高不得低于2.9m；安置房、保障性住房的层数不宜超过28层。住宅应控制在四层及以上，其中第二层建筑面积应达第一层建筑面积的85%以上、第三层建筑面积应达第一层建筑面积的75%以上，第四层建筑面积应达第一层建筑面积的25%以上。 3、表中指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。 4、最小单独建设地块面积执行第七条规定。 用地面积 建筑 指标 222222
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表2 中小学项目建筑容量控制指标
教育建筑 小学 中学、中职 FAR 1.2 1.5 D(%) 20～35 20～35 表3 物流仓储建设项目建筑容量控制指标
分类 容积率 建筑系数 一般仓库 FAR≥0.8 D≥40% 物流仓库 FAR≥1.0 D≥50% 注：1、物流仓储项目所需办公及生产服务设施用地面积（一般按建筑基底面积计算）不得超 过物流仓储项目总用地面积的7%。 2、危险品物流仓储项目建筑容量按国家专业规定执行。 第六条 为加快新区建设、有效推动老城疏解，鼓励鼓楼区
和台江区的优质医院、中小学教育设施在新区联合办院、办学，现有院区、校区不得增加病床数和班级数。
鼓励二环路以内危旧住宅小区在符合规划及技术规范、不增加住宅套数（住户数）的前提下实施自行改造，总建筑面积可以适当增加，增加量控制在原规模的30%以内。旧城区的零星危房改造若受条件限制，最低日照间距可按大寒日内部1小时、外部1小时或不恶化进行控制，在住宅套数（住户数）不增加的前提下，改造后的总建筑面积可以适当增加，但原则上不超过原建筑面积的15%。
三环内工业园区在符合规划、产业门类、环保及安全的前提下允许增加工业产能项目的改扩建。
第七条
最小建设用地面积应符合表4的规定。
建设用地不满足表4规定，但有下列情形之一，且不妨碍城市规划实施的，满足相关退距要求的，应编制建筑设计方案以及日照影响
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分析、交通影响评价，并按程序报批后方可建设：
1、邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
2、因城市规划街区划分、公用设施等限制，确实无法调整、合并的；
3、城市历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村等特殊地区已编制修建性详细规划的，按规划要求实施；
4、滨海、滨江、环山的城市界面，城市重要地段、节点和主要街道，根据控制性详细规划或修建性详细规划或城市景观建设有特殊要求的建设项目。
表4 建设用地面积下限指标表
建设项目类型及建筑高度 低层 多层 住宅建筑 中高层 高层 H≤24m 公共建筑 （社区服务中心、开闭所、公厕、清洁楼、24m＜H≤50m 中低压燃气高压站等除外） H＞50m 注：最小建设用地中住宅建筑应满足相邻地块日照间距要求。 最小建设用地面积（m） 1000 1500 2000 3000 3000 4000 5000 25
