鸿恩寺项目可行性研究报告
所在区域 江北区北滨路西段 产品类型 绿化率 双拼别墅、联排别墅、11+1纯板式电梯洋房 40% 占地面积 建筑规模 容积率 100530㎡（约150亩） 146000万㎡ 1.17 一期联排别墅11000元-16000元销售价格 /㎡，双拼别墅16000元-25000元/㎡ 建筑特色 英伦皇家风格 月销售速度 15套/月 产品类型 204户别墅（联排172套、双拼32套）， 317户高层 中海北滨1号位于开发热点板块—北滨路，其向外的辐射能力极强，其联排项目消费的建筑形态更满足新富阶层对于居住品质的需求，其购买人群的年龄为35-50群 岁左右，主要来自于金融、IT、地产以及小型私营企业主。 07年12月开盘推出91套（联排81套、双拼3套），81套联排别墅开盘即售销售情况 完，双拼销售受阻，未有成交记录；08年3月第二批次推出65套（联排57套、双拼别墅8套），销售率为69% 总体来看，由于项目地处城市中心区域的北滨路，联排别墅资源十分缺乏，点评 因此联排别墅的销售十分火爆。而双拼别墅只是属于联排别墅的配搭产品，在舒适度上也并不占优势，故而销售受阻 小结： ? 城市中心低密度物业辐射力极强，客户来源广泛，销售良好。 ? 景观、区位、品牌、配套是别墅项目的主要卖点，花园洋房则依靠产品的设计占领市场。未来别墅物业的品质、创新非常重要，而花园洋房则将向城市化、别墅化发展。
? 目前市场上低密度产品，在区位条件、自然资源上均不如本项目，本项目具有绝对竞争优势，市场前景非常看好。 （2）高层产品
本项目位于江北区观音桥片区，在项目区域位臵和房地产发展关联上，与重庆大石坝—石马河板块、冉家坝板块、北滨路板块等房地产发展物业及销售状况，具有较强的市场对比性和参考性，对本项目未来发展定
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位有较强的影响。
大石坝－石马河片区
该板块属于老工业区，因大环境欠佳，市场影响力较小，板块内项目规模偏小，品质较差，销售周期较长，目前售价尚为江北区最低（均价3100-4500元/㎡），但近期随着北滨路的延伸和旧城改造的加速，区域市场认可度有望快速提升。在售项目情况：
项目名称 海悦蓝庭 东海岸（二期） 元佳广场
开盘时间 2008.9 2008.10 2008.11
产品形式 高层、小高层 高层 高层、公寓
价格（元/㎡） 均价5200 起价3980 均价4700
冉家坝片区
冉家坝区域的住宅开发逐步接近尾声，板块内新项目较少，主要是前期项目的消化。物业形态以高层和小高层为主，户型供应以紧凑中小户型为主，目前均价在4300-5000元/㎡间，中小户型的整体销售情况较好。未来几年冉家坝板块的供应量逐渐缩小，开发接近饱和，产品竞争程度进一步减弱。主要在售楼盘情况：
项目名称
体量
产品
形式
户型区间 两房：58-73㎡ 三房：81-90㎡ 两房：69㎡ 三房：86㎡ 两房：63-70㎡ 三房：98-106㎡
销售价格 （元/㎡） 4500－4900 5400 5300
光宇.阳光地中海 161650㎡ 高层 兴茂〃盛世北辰 橄榄郡
250000㎡ 高层 160000㎡ 高层
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升伟.新意境 23 高层
一房：40㎡ 两房：64-70㎡ 三房：93-118㎡
5500－5800
北滨路板块
依托丰富的江景资源，北滨路板块成为重庆房地产市场的热点区域板块。06年至今，该板块百花争鸣，区域内品牌开发商、高品质项目云集，成为江北区的热点板块，区域板块的整体影响力得到更大提升。从目前在售项目来看，规模较大，生态环境好，具有较高的居住价值；产品形态以高层为主，主力户型为2房和3房，临江户型相对舒适；板块内楼盘的价格在2007重庆成立“试验区”后飙升，在整个江北区属最高水平，目前均价基本都在6000元/㎡以上。
主要在售项目：
项目名称
开盘
时间
产品形式 小高层
均价 （元/㎡）
维拉公馆38－维拉公9500、70；天赋118－222 天赋起价6000 户型区间（㎡）
起价8000 7200 5900 起价4500
中海北滨1号 2008.6 龙湖春森彼岸 2008.11 招商江湾城 鹏润〃蓝海 珠江太阳城
2008.9 2008.9 2008.11
高层、小
70－239
高层
120-140大三房
高层、小
135-160四房
高层
180高厅四房 一房19－41
高层
两房62－65
高层 56－138
观音桥板块
作为入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一，观音桥板块面临众多的发展机遇，前景美好。区域内房地产类型多样，既有酒店型公寓、也有投资的精装小户，也有环境优雅的居住小区。在此居家生活、娱乐配套设施齐全。依靠不可复制的地段优势，观音桥板块内可供开发的土地已经非常稀少，基本都是老项目的持续销售，在目前低迷的市场形势下，销售也是相对稳定。
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主要在售项目：
项目名称 中凯〃翠海朗园 光华〃观府国际
开盘时间 产品形式 2008．9 2008.12
高层 高层
户型区间 （㎡） 68－99 35－98
销售均价 （元/㎡）
5400，目前6300 6500
小结：
? 江北区因其良好的规划、便捷的交通、优势的区位，成为购房者的首选区域。
? 本项目所在区域板块——观音桥板块，是江北区最为成熟的区域，可供开发的土地非常稀少，竞争项目较少，价格提升空间潜力巨大，市场风险较低。
? 江北区高层产品质量有很大提高，产品多元化，符合不同层次消费者的需要，特别是高端大户产品的出现，扩大了消费群。
? 城市中心高层住宅往往更能代表一个城市的总体形象和住宅发展水平，因此，如何建设好市中心高层住宅产品，以及提升其产品附加值，对开发商来说，责任是非常重大的。
4、目标客户分析
根据本项目位臵、产品方向和对未来拿地的预测，我们估计未来本项目的发展方向应该还是以中高端为主，为了更准确的找到本项目的目标客户群，因此，我们对目前重庆楼市的中高端客户进行了一个分析和研究，了解目前房地产中高端客户消费习性和客户的基本背景资料，掌握他们的消费需求，为项目发展方向提供支撑和方向。
各类问卷执行及完成情况具体如下： （1）客户背景资料
调查类别 采样地点 执行方回收有效式 问卷 问卷 34
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第一类：滨江路可比项目 第二类：其他可比项目 ? 从事职业
职业 北滨路、沙滨路、南滨路的部分滨江中高档楼盘 北部城区及渝中区重点板块在售的部分中高档楼盘 售房部185 172 拦截 售房部363 325 拦截 公务员 专业技术人员 行业人士 个体工商户 私营业主 自由职业者 国有大中型企业 退休离休人员 其他 Total 看房客户 频数 16 87 109 37 33 110 36 24 45 497 比例 3.2% 17.5% 21.9% 7.4% 6.6% 22.1% 7.2% 4.8% 9.1% 100% 从表上反映出，专业技术人员、行业人士以及自由职业者是相对较为集中的客户职业。 ? 年龄
看房客户 频数 比例 20-25岁 120 24.1% 26-30岁 143 28.8% 31-35岁 77 15.5% 36-40岁 65 13.1% 41-50岁 58 11.7% 50岁以上 34 6.8% Total 497 100% 年龄的分布也未有明显的特征，每个年龄段都有一定的比例，但客户年龄 趋于年轻化，30岁以下占到一半的比例。 ? 居住区域
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