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三、项目合规性分析
该项目为土地招拍挂项目，目前已有建设用地规划条件函。2009年6月24日前完成报名后，根据报名情况确定土地出让方式，竞买人两家（含两家）以上，采用招标或拍卖方式，招标拍卖时间另行确定；竞买人在两家以下，采用挂牌方式出让。
四、市场分析
（一）国家房地产宏观环境分析
近年来中国房地产开发投资对GDP的贡献率约为10%，在国家经济中起着举足轻重的作用。2008年是中国楼市深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变——由控制转为促进。跨入2009年，中国经济虽在全球体系中仍一支独秀，但增长明显放缓，作为拉动经济的重要力量，刺激房地产市场的活跃已成为近期政策调整的重要内容，政策趋向已从08年以来的鼓励消费层面逐渐向刺激投资转移。 1、全国政策
■ 十大振兴规划出炉，房产落选
国务院总理温家宝1月25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划，研究部署发挥科技支撑作用，促进经济平稳较快发展。至此，国家确定的十大产业振兴规划全部出炉，实施时间将从2009年至2011年。此前传出的能源、房地产等行业落选。
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观点：房地产业落选十大振兴产业也是在情理之中，一则作为一个资源消耗型产业，强调经济支柱性本身就不是很合适，二则在金融危机面前，不是每个产业都需要依靠振兴来存活的。房地产的落选对于购房者应该来说影响不大，因为现在的他们非常理性，他们对这些没有实质性利益的消息并不敏感;但对于开发商来说，这则消息是一个打击——因为寄希望于政府扶持的愿望已经落空，现在更多的是只能依靠自己来抵抗“寒冬”，因此改变策略，尽早出货，快速回笼资金，先求生存就显得尤为重要。 ■ 13年首次下调商品房资本金比例，降低房地产行业融资门槛
国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%（而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入）。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，也是自2007 年执行紧缩货币政策以来，对房地产企业的首次放松。
观点：此次降低资本金比例，直接降低了开发商的资金门槛，缓解了企业的资金缺口，对提高开发商的投资积极性具有重要作用。相对于08年以来的鼓励房地产消费的各项政策，这次的政策调整直接惠及开发企业，显示出对房地产作为支柱产业的大力扶持。 2、重庆政策
■ 重庆市提振楼市出台17条新政
1月20日，重庆市政府正式出台《重庆市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》，分为5大部分、共17条具体实施意见。
观点：17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力
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度等，其中最引人关注的是：住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，个人所得税的4成用来抵扣按揭款，主城放宽外来购房者入户限制（购房即可入户）等。这些措施去年11月中央出台的首轮“救市组合拳”更加激进，可以看出政府重拳出击，意在振兴楼市，保障重庆房地产业09年稳定发展。 ■ 重庆发展正式上升为国家战略
2009年2月5日上午，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见》国发?2009?3号（以下简称《意见》）正式发布，全文约1.5万字。《意见》明确指出，要站在全局和战略的高度，充分认识加快重庆市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把重庆市改革发展推向新阶段。重庆发展问题，正式上升为国家战略。
观点：这则消息对于重庆来说是极大的利好，因为它意味着重庆将面临前所未有的发展机遇，无论是招商引资，还是吸引人才等方面都将展现出重庆无限的吸引力，这不仅是对房地产的利好，更是对重庆各大行业更广泛的利好。 ■ 设立两江新区
“两江新区”包括了江北区、渝北区和北部新区以及北碚区和沙坪坝区的部分区域，幅员面积将来应该在1000平方公里左右。重庆拟将“两江新区”打造成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的中国第三大开发区。
观点：两江新区定位内陆开放高地，据了解一旦重庆关于“中国第三区”的梦想成真，将对整个重庆的发展具有深远意义，或将重塑中国区域经济版图。 ■ 今年主城计划改造553万方，115个危旧房片区
今年主城区计划改造115个危旧房片区，需完成553万㎡的目标。据介绍，从危旧房改造主体量、捎带量来看，沙坪坝区今年最多，分别为
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78万㎡和32.59万㎡，其次为渝中区和江北区。
观点：今年政府加快了危旧房改造的进程，从各个片区的改造规模来看，渝中区、沙坪坝区和江北区将是今年改造的重点，这不仅给这些区域腾出了新地源，更为重庆市场带来了庞大的消费需求，如何利用好这些需求，建设出他们需要的产品是开发商接下来应该考虑的课题。 3、小结
从08年下半年开始，国家就不断出台利好政策刺激房地产市场，如影响较大的“7折利率”优惠，直接减少购房者购房成本；针对重庆地区的利好政策也频频出现，如“第三新区”、“保税港”等，是对重庆未来发展前景的肯定。进入09年，重庆再现利好政策，09年2月，重庆发展上升到国家战略高度，重庆的城市影响力、竞争力都在日渐加强，城市地位和形象在不断提升；重庆政府出台购房入户政策，放宽区县居民购房入户限制。
在国家对行业政策松绑以及重庆本地利好政策频出的前提下，有效的稳定住市场观望者对重庆未来市场的前景预期，同时本地政府提供的购房优惠政策与开发商促销优惠政策双管齐下，也有利的改变之前市场观望局面，近期市场数据充分反映了重庆楼市已经在全国市场遥遥领先。
周期主导大趋势，政策影响小波段。从大趋势来看，重庆的大发展势不可挡，在本轮房地产周期中的领先和主导地位，将令重庆楼市上到一个新的台阶和水平，重庆已经成为中国楼市第四个周期发展中的主导城市、领先城市。
（二）项目所在城市房地产市场环境分析
1、城市基本情况介绍 （1）城市概况
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重庆市辖区面积82403平方公里，其中市区面积600平方公里，是北京、天津、上海三个直辖市总面积的2.39倍，是我国面积最大的直辖市。下辖40个行政区域（自治县、市），其中有15个区、4个县级市、21个县，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。
重庆市都市区是市域中心城市，包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。
（2）城市地位
重庆位于长江上游地区，是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸，处在中西部地区的结合部，具有特殊的区位优势。
* 作为中国西部大开发的战略型城市，重庆对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用，其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相当。
* 重庆市历来为中国重要的重工业基地，汽车摩托车业、装备制造业是重庆工业的重点产业，塑造了“嘉陵”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划，今后将大力扶持高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。
* 重庆市是中国第四个直辖市，也是中国西部唯一的直辖市。重庆地
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