鸿恩寺项目可行性研究报告
从1月12日起，重庆市开始对房地产交易过程中的契税、营业税、手续费等实施减免，以进一步扩大内需，促进住房消费，保持房地产市场稳定健康发展。
调整后，各种交易税费的征收标准为：
观点：此次调减税费的最终目的是刺激房地产市场交易，尤其是对营业税的年限由5年减为2年，将大大刺激二手房市场活跃起来，带动整个房地产市场走出阴霾。 ? 其它政策对房地产市场的影响 放宽购房入户限制
非重庆主城九区户籍的购房者（包括农民和市外居民，不含境外人员），在主城九区一次性购房建筑面积90平方米以上，且实际居住的，可凭房地产权属证书到公安部门申请办理1户主城九区户籍。
主城区中心区住宅小区将下调容积率至3.5
在1月召开的《政府工作报告》会议上，市民反映我市部分区域和楼盘建得太挤、太密的问题,市规划局副局长扈万泰表示，我市今年将完成主城区控制性详规修编工作,并将重点控制、降低容积率,让市民居住更舒适,活动范围更宽敞。下调指标初步估计为主城区中心区小区容积率将下调至3.5，外围地区控制在2左右。
观点:这一规划将在一定程度上提高城市发展活力，改善中心区域居住小区环境，增加中心区域宜居性，它有可能在一定程度上带动中心区域
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房价的提高。但这一规划仅仅是针对纯居住小区，对中心区域楼市整体的改善是有限的。 ? 小结：
对于房地产市场，重庆市政府的救市措施和力度在全国各大城市中处于前列，充分表明了重庆市府在维护房地产市场平稳发展、引导重庆楼市提前走出冬期的决心。所以，重庆房地产市场，09年将于全国楼市提前复苏。事实上，从08年12月到09年5月的房屋销售量暴涨来看，重庆房地产市场已显露出回暖迹象，部分开发商甚至已经开始少量回调价格。 3、城市商品住房（包括经济适用房、限价房，下同）市场容量分析
（1）常住人口逐年增加，城市化进程加快
重庆市历年人口统计比较
年份 总人口总户数常住人口流动人口城镇人口城市化
（万）
04年 3144.23 05年 3169.16 06年 3198.87 07年 3224.46 08
/
（万户） （万） 988.59
2770.98
（万） 373.25 371.16 390.87 410 1000
（万） 1205.70
1010.41 2798 1030.66 2808 1051 /
2817 2839
1265.95 1311.29 1361.35 1419.09
45.2% 46.7% 48.3% 49.99% 率 43.5%
? 随着重庆市经济产业的快速发展、城市魅力的增加，郊区人口的城市化进程将不断加速，同时重庆市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升，为城市房地产的发展提供源源不断的动力。
? 相比于重庆市总人口的增长，重庆市人口总户数的增长显得更为明显，也即总户数的增长速度高于总人口的增长速度，总户数的增加主要表现为家庭支系不断分裂构成新的家庭组合，可直接产生新的住房需求，这就为重庆市的房地产市场添加了新的需求动力。
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? 常住人口及流动人口持续增长，这说明随着重庆市经济实力的不断增强，重庆市对人们的吸附能力正逐步加强，这对房地产业的发展也将起到一定的支持作用。
(2) 重庆市人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，未来增长潜力巨大，为房地产的可持续发展提供有力保证。
2000年－2007年人均可支配收入、消费支出变化情况（元）150001000050000人均可支配收入人均消费支出收入增长率消费增长率25.00 .00.00.00%5.00 00年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年627654756.40%2.80g21576572386360809471189221797310244862311570939913800107650.00%7.10.70.80.90.10.90.27%5.80.10.90.00%8.15%人均消费支出收入增长率9.00.33%消费增长率人均可支配收入
人均可支配收入，年均增长幅度约13%；人均消费性支出在增长速度上突破10%；在消费占收入的比例上，虽然近年来重庆市人均可支配收入增长较快，但消费支出占人均可支配收入的比例并没有较大的浮动，基本维持在86%左右，这说明消费者的储蓄习惯正在发生改变，消费市场进一步扩大，特别是近年来住宅消费比例的提升，使得消费者在收入增加的同时并没有消费节余的增加，这意味着市场的可消费资金的增多，市场机遇的增大。
图：近年重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比
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表：中国房价收入比
过去5年，重庆市都市区房价与居民家庭可支配收入的比值基本在7-8左右，比值相对较稳定，比值远低于全国平均水平和全国房地产热点城市。
（3）重庆城市居民居住情况
1996年重庆市城市人均住房面积为7.5平方米，到了2006年，这一数据提升至24.6平方米；及至2008年，全市城市居民家庭人均住房建筑面积26.34平方米。直辖以来，重庆市城市人均住房面积增加了3倍多。
重庆市城乡总体规划（2007－2020）中规定：到2010年，人均住房建筑面积达到28平方米，住房成套率达到80%以上；到2020年，人均住房建筑面积达到35平方米，住房成套率达到100%，即彻底消除筒子楼。
从城市居民住房建筑样式看，主要以二居室和三居室为主。 4、城市商品住房供应及售价分析
（1）重庆商品房施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积大幅下降
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商品房施工、新开工、竣工面积增长率走势90.00?.00p.00`.00P.00@.000.00 .00.00%0.00 01年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-10月商品房竣工面积增长率商品房施工面积增长率商品房新开工面积增长率
（2）保障性用房大体量入市推动重庆主城区商品房新批准预售量高位运行
2007-2008年1-11月新批准预售面积对比（万平方米）1940.001920.001900.001880.001860.001840.001820.001800.001780.001760.002007年1-11月2008年1-11月1820.801914.15
进入2009年，受市场调整影响，各开发商以消化市场存量房为主，新批准预售项目大为减少。4月春季房交会的召开，使得重庆房地产市场异常的火爆，大量的项目都赶在房交会前取得预售许可，使得供应量有较大的上升。而5月由于累计供应量较大，开发商相应地减少了批准预售
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