巢湖凤凰名城美食街招商方案
一、巢湖商业市场分析
（一）宏观分析
1、城市规划格局
城市规划思路：“一腹两翼、拥湖发展”，重点发展政务新区和滨湖新区，推进老城区旧城改造、推进政务区入区项目，完善公共配套设施建设。巢湖市整体发展格局为东向发展，融入长三角经济圈。
老城区——商贸、金融、信息、文化教育中心，兼居住、游憩功能；
政务区——经济技术开发区，是现代工业基地，兼居住、游憩功能
滨湖新区—是居住、旅游功能的综合区。
2、城市功能定位
华东地区以水文化为特色的旅游休闲度假基地； “长三角”地区生态农产品生产基地； 资源节约型的加工制造业基地。
3、消费特点
吃、穿、用商品销售全面增长，消费热点明显
（二）商业特点
1、巢湖整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；
2、巢湖商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以沃尔玛为代表的大卖场业态集中进入； 3、市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；
4、城市商业市场近两年发展迅速，市场投放量比较大； 5、开发热点集中在老市区、并逐步向外扩张；
6、新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体；
6、定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场。
（三）商圈分析 市级中心商圈
人民南路商业中心：该区域是巢湖市商业老城区，有巢湖商业街、金码头商业街、商之都以及新建成的的人民路步行街
巢湖路商业中心：紧邻人民路，同样是巢湖传统的商业中心，有世纪联华和巢湖目前口碑最好的安德利购物中心。仅凭KFC的存在位置即可得知，这两条路是巢湖商业最繁华的地段。
健康东路商业中心：正在发展中的商业聚集地，有少量餐饮，但设施陈旧，档次不高，目前该中心已出现大规模商业开发项目---东方新世界。
（四）市区商业租赁价格现状
以人民路、健康中路、团结中路、东风路构成了巢湖市传统核心商圈，汇集了市区60%以上的商业业态，呈现出高度集中的分布状态。绝大数商铺都分布在以人民路为中心向四周幅射区域延伸的街区，如健康路、巢湖路、团结路、向阳路、东风路与金码头城等中心城区范围内。整体形成了以人民路为核心商圈，以圩墩、北门、南门等为副级商圈，以各社区商业为次级商圈的商业格局。
受到商圈、人流、车流、配套设施等因素的影响，市区商铺租赁价格落差较大，由核心商圈500-800元/㎡·月的租金向边缘商圈依次递减，最低的社区商铺租金只有8元/㎡·月。
另外，随着城市发展，新兴社区和商业中心的逐步建设，商铺的市场投放量正在不断加大，商铺租金涨幅已经受到影响。2007年-2008年的商铺租金涨幅平均在15%-25%之间，而2010年-2012年的商铺租金涨幅则平均在5%-12%之间，商铺租金涨幅出现放缓迹象。
市区的商业街在业态分布上非常符合商圈规律，业态层次上有较大差别。07年之前建设的商业街多为社区附属商业，在业态上基本仍是以社区配套商业为主，业态层次不高，租金收益上也就很难有起色。而07年之后的新兴商业街，更加注重物业形象、业态定位和招商宣传，往往在建设前期就启动了系统的招商工作。
可以看出，通过对业态层次的提升，巢湖市区的商业街正由传统的社区附属商业开始逐渐向MALL转变。
二、项目分析
（一）、凤凰名城?美食休闲街简介及SWOT分析
1、凤凰名城概况
凤凰名城由巢湖伟华置业有限公司投资开发，项目占地118410平方米，总建筑面积130000平方米。项目位于巢湖市半汤路东边，凤凰山路南北两侧。为新政务中心纯公园高尚府邸，以市政府规划为方向，四边500米公建设施林立；市政府、开发区管委会、巢湖职业技术学院、巢湖电大、巢湖市道德医院、新火车站?? 凤凰名城，1800平方米中央花园，超市绿化率，组团式建筑布局，现住宅已全面交付，入住人口不断增加，小区商业配套需求旺盛。
2、凤凰名城?美食休闲街简介
凤凰名城.美食休闲街位于凤凰山路南北两侧，为社区住宅底商，共计约13000平方米，商铺全部为临街商铺，一二层连体，单体面积60-100平方米左右，商铺结构优化，开间较大，形象尤佳。
3、凤凰名城?美食休闲街的SWOT分析
1）、优势（S）
交通——项目位于半汤路，为高速通往市区的重要干道，交通便
利；
周边——项目紧邻服务新区，周边政府机关林立； 市场——区域内缺乏特色商业街；
品牌——凤凰名城在巢湖具有较高的知名度和美誉度，品牌优势
明显；
２）、劣势（W）
区位——项目离市区3公里左右，区位相对较偏； 规模——商业体量13000平方米不到，总体规模较小，； 培育——商业街的市场培育期在2—3年，特色商业街会更长； 租售——商铺前期已经销售，但总体不太理想；
３）、机会（O）
市场——以美食休闲为主题的特色商业街市场发展空间较大； 休闲——巢湖市民的休闲方式多元化、休闲消费多样化； 政策——项目以市场培育为主，招商政策相对宽松； 决策——开发商决策层有打造特色街的主观愿望和实际支持；
４）、威胁（T）
竞争——商业地产发展迅猛，同类商业争夺有限商业资源； 业种——巢湖休闲业种正处培育期，缺乏扩张能力； 人气——目的性消费聚集人气需要一个过程，要有耐心； 商圈——特色商圈需要选择招商对象，有舍才有得； 4、小结：
凤凰名城入住人口较少，单纯的社区商业或者作为周边社区配套商业在短期内已经无法保证本社区所有店面的正常经营。因此为了快速增加商业氛围，提高商圈商业价值，需要将项目进行主题定位，以特色形成吸引消费者、投资户。
