福建省房地产市场价格影响因素分析及预测
个自变量分别进行回归分析和趋势预测，结果如下图所示：
x4 的趋势分析图二次趋势模型Yt = 228.2 - 57.0*t + 9.19*t**21600140012001000变量实际拟合值预测准确度度量平均百分误差 (MAPE)平均绝对误差 (MAD)平均偏差平方和9.4232.672085.13x4800600400200012345678指数9101112131415 图8：房地产开发投资额
2009年、2010年的预测值为：1232.40和1442.03
x3 的趋势分析图线性趋势模型Yt = 42 + 162*t2500变量实际拟合值2000预测准确度度量1500x3平均百分误差 (MAPE)平均绝对误差 (MAD)平均偏差平方和12.7156.847866.31000500012345678指数9101112131415 图9：商品房销售面积
2009年、2010年的预测值为：2308.65和2470.56
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x5 的趋势分析图二次趋势模型Yt = 199 + 215.2*t - 8.54*t**21750变量实际拟合值预测准确度度量15001250平均百分误差 (MAPE)平均绝对误差 (MAD)平均偏差平方和10.598.612080.3x5100075050012345678指数9101112131415 图10：商品房竣工面积
2009年、2010年的预测值为：1537.92和1505.45
将自变量的两年预测值代入房地产价格的回归方程，可以预测出福建省2009年，2010年的商品房价格分别会是4490.564元和4979.462元（以基年1996年的物价水平为基准）。换算为2008年的物价水平，得出2009年和2010年的预测房价是5460.40元和6054.89元。
根据国土资源部最新发布的数据可知，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，住宅均价上涨25.1%，按平均增幅估算，福建省2009年的平均房价应为5484.43元/平方米，基本符合预测值。同时，由于在2008年全国性楼市降温之后，福建省部分城市的房价不降反升，走出了逆市上扬的行情，2009年福建省的房价应该是远超于全国平均水平，也就是高于预测所得的数字。分析其中的原因，大致可归为“海西”战略升级的助推力、开发商资金链充裕、同时当年全省土地供应趋紧、中小户型房源大量消化导致供不应求，以及消费者对2010年政策调整的强烈预期等几方面原因。因此，考虑2009年末的市场供需情况，结合回归预测结果，我们认为，2010年上半年福建省房地产市场仍会继续保持供不应求的状态，房价会在2009年末的基础上持续上升，而随后国家一系列调控楼市措施的出台将大大改变楼市的风向，使投资者转为观望态度，房价的涨速有可能就此减缓。
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五、结论
（一）实证结果小结
通过上文对福建省1996-2008年间房地产市场价格的定性分析和定量分析，我们得到了福建省房地产价格影响因素的多元回归模型，并对福建省未来的房价进行了简单预测。在此基础上本章将对全文的研究结果进行阐述。结论如下：
房地产价格符合价值规律，在市场经济条件下是由供求关系决定，围绕其价值上下波动的。影响房地产市场价格的因素可以大致分为五类：自身因素、经济因素、社会因素、行政因素和其他因素。这些因素或直接或间接地影响了房地产市场的供给和需求，综合起来决定了房地产的市场价格。近年来福建省房地产市场发展迅速，供给需求量和投资规模逐年扩大，经济的景气、居民生活水平的提高、投资环境的优化等都是导致房地产业繁荣的原因。引起福建省房价上涨的因素很多，本文选取全省GDP、人口总数、城镇居民人均可支配收入、商品房销售面积、房地产开发投资额、商品房竣工面积、建筑业企业工程结算成本七项指标进行多元回归分析，通过逐步回归发现影响福建省房地产价格的关键因素是房地产开发投资额、商品房销售面积和商品房竣工面积，根据获得的单方程模型可以预测出福建省2009年、2010年的房价分别是5460.40元和6054.89元。可见随着经济的发展，土地不断升值，城市规模的扩大，人口和居民收入的增加，房地产开发投资不断增加，商品房竣工面积和销售面积逐年提高，最终使福建省的房价继续保持了上涨的趋势。 （二）稳定房价的相关政策建议
目前，国家紧缩性财政金融政策逐渐放松，在信贷、税费等方面加大了对居民购买普通自住房的支持力度，全国楼市在2009年得到全面复苏。同年福建省的“海西”战略由“省策”升级为“国策”，更使福建省的经济地位大幅提升，发展潜力被空前看好，房地产市场价格再次回归非理性的高位。随后，由于房地产市场的再度升温，为了保障市场稳定，2010年国家出台了更为严格的差别化住房信贷政策，调整税收、收缩信贷，旨在抑制不合理的购房需求，遏制房价过快上涨。在这样的背景下，我们认为，要继续保持福建省房地产市场的良好发展，需要特别关注以下几点：
第一，要从土地供给这一根源问题上把握好全省房地产市场供给的源头。根据今年国土部发布的全国土地利用计划, 2010年的住房用地量要高于去年,并应确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房的用地不低于住房用地供应量的70%。按照国家对土地利
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用计划的要求，福建省政府应配合建设“海西”的战略，科学合理地安排用地计划。在保障省内经济建设重点项目用地需求的同时，加大民生领域建设用地供应力度，明确用地指标向经济适用房、廉租房、中低价位中小套型普通商品住房倾斜。适度控制大城市建设用地规模，合理安排小城市建设用地，重点保障古田等21个综合改革建设试点镇的用地需求，统筹城乡发展，确保土地合理高效的利用。
第二，在资金来源方面，当地银行和金融监管机构应做好房地产金融信贷管理。对于房地产开发贷款，商业银行应严格管理存贷比，做好授信审查和贷后监督，适当收紧信贷规模，禁止开发商用土地做抵押。对于住房消费贷款，银行必须严格区分首套房贷和二套以上房贷，严限炒房和投机性购房，在福州、厦门等房价上升较快的城市可取消部分利率优惠政策，从而引导消费者理性消费，抑制投资性购房需求，减少市场价格上涨的压力。控制不合理需求的同时鼓励基本消费需求，促进市场供求平衡。
第三，要进一步完善房地产市场产品结构，增加全省中小户型房屋的供应，缓解需求压力。政府应不断健全和落实住房保障制度，在全省各设区市形成包括廉租住房、经济适用住房、经济租赁住房等多层次的保障性住房建设体系。应协调好保障性住房与商品住宅的关系，可以在商品房价格过高、上涨过快的城市进行试点，适当放宽经济适用房的供应范围，由低收入向中等偏下收入家庭逐步扩大，并与廉租住房有机衔接起来。
第四，对于国家新政的具体执行应进行平稳过度，为买房者、开发商、中介准备好一定的缓冲期，规定的细则还可以根据当地情况进一步细化。同时，要加强信息引导和监督，保证市场交易的公平公正和信息对称，增强市场交易的透明度，营造健康稳定的市场环境。
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