福建省房地产市场价格影响因素分析及预测
映房地产市场运行情况，就成为了一个值得探讨的问题。
本文将以福建省商品房市场为例，运用经济学理论和计量统计方法，对福建省房价的影响因素进行定性和定量分析，研究的意义在于发掘福建省房地产价格变动的规律，进一步认识房地产市场的运行状况和市场价格的影响因素，为购房者、开发商的投资决策和地方政府的制定政策提供参考和建议。
（二）研究内容与方法
目前国内外对房地产价格因素的分析与研究比较多，本文将在这些理论研究的基础上，结合福建省房地产市场的现状，采用1996-2008年数据，运用SPSS，MINITAB软件和统计学方法，对各影响因素对房地产价格的影响程度进行分析，建立多元线性回归模型，确定房价与各因素之间的数量关系，并对该方程模型进行统计检验，最后对福建省商品房市场价格进行预测，提出相关政策建议。
本文共分为五个部分。第一部分为引言，主要介绍课题的研究背景和意义，研究思路和方法。第二部分将回顾国内外的相关理论研究成果，这是本文案例分析的理论基础。第三部分将联系实际，对福建省房地产价格的影响因素进行定性分析，选取相应的统计指标，从供给和需求两方面分析近年来房价上涨的原因。第四部分则属于定量分析阶段，通过搜集的相关指标数据，建立统计模型，对第三部分的理论做出实证分析，并对福建省房地产市场价格的发展趋势进行预测。第五部分在总结研究结果的基础上，对地方政府稳定房价提出政策建议。
二、房地产价格的相关研究回顾
（一）房地产价格的基本概念
房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产，它包括土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离的部分。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，例如住宅、办公楼、商场、厂房、仓库和其他服务、文化、教育、卫生、体育用房等；地产是指土地及其上下一
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定的空间，包括地面道路、水域和地下的各种基础设施等。房地产的含义也有广义和狭义的区别：广义的房地产是指土地、土地上的永久建筑物、基础设施、以及如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有关的权利和利益；狭义的房地产则指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。
房地产价格是房地产价值的货币表现，是房屋建筑物价格和土地价格的有机统一，在价值形态上包括两部分，一是土地价格，二是房产价格。所谓土地价格，也称地产价格，是指地租的购买价格，是地租的资本化，这在地租理论中有详细介绍。而房产价格是指房产商品价值的货币表现，它包括房屋建筑产品价值的货币表现与房屋建筑所占土地的地价两个部分。[2]房地产价格就是由土地价格和建筑物价格构成的。一般说来，通常包括以下六大项：土地取得成本、开发成本管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。
（二）国内外研究的文献综述
1.国外对房地产价格的研究
国外对房地产业的发展研究起步较早，对房地产价格影响因素进行分析的文献很多，内容涉及到供求关系、人口增长、银行信贷、宏观经济因素等方面。
在市场供求关系方面，Geof Kenny (1999)采用协整技术，建立了爱尔兰房地产市场供给和需求方面的模型，他的研究表明了收入增加会引起需求的增加，使住房价格上涨，并且住宅价格和建设成本存在稳定的比例。Quigley (1999)通过供求平衡定价原理，以人口、就业、收入、房屋空置率等因素为自变量，对房价进行了回归分析，得出了宏观经济因素对短期房价影响不大，却能影响到长期价格的结论。而在银行信贷方面，Collyns, Senhadji (2001)对于香港,韩国,新加坡和泰国的相关研究则表明,银行信贷的增长和房地产价格上涨具有显著的同步效应。之后的Davis , Haibin Zhu (2004)对银行贷款和商品房价格之间关系进行了实证分析，结论是房地产价格的上涨是银行信贷规模扩张的原因，而不是相反。在宏观经济因素方面，Diana Kasparova, Michael White也是从供求模型入手，研究了单一货币政策、以及GDP等宏观经济因素对欧盟部分国家住宅价格的影响。国外的房地产价格理论较多也较为成熟，这对我国房地产价格的实践研究具有一定的借鉴意义。
2.国内对房地产价格的研究
近年来，国内学者对房地产市场的研究主要集中于对房地产市场内部运行规律和外部影响因素等方面，为了便于论文之后对福建省的房地产价格影响因素进行实证分析，本文主要
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搜集了房地产价格方面的研究文献，并在此做出综述。
在供求影响价格方面，学者大多将商品房价格影响因素从供给和需求两个角度进行阐述，并且近年的研究越来越多关注于具体城市。贺雪梅(2008)对东部沿海城市住宅价格运行机制进行了研究，李笑(2007)、丁建国(2009)、马莉莉(2009)分别对株洲、西安、昆明的房地产市场供给和需求因素进行了分类和定性分析，并且都采用了多元回归、灰色关联度分析等方法对影响因素进行了建模。
在社会主义市场经济条件下，我国的房地产价格不仅受市场规律、供求关系影响，也受到国家宏观经济调控等行政因素的影响。柴强(2005)指出利率、税收、汇率政策都会直接或间接地影响到房价。宋勃，陈海博(2006)认为人民币升值对房价的普遍影响是“最早持续上涨、然后形成泡沫、最后泡沫破灭、房价下降”，而升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向。周京奎(2005)运用单整与协整检验方法及误差修正模型对中国4个直辖市的住宅价格与货币政策的互动关系进行了研究，结果表明城市住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系。
另外，在房地产自身区位、环境等因素的影响方面，也有学者做出了解读。王霞，朱道林等(2004)以北京市为例研究了轨道交通对房价的影响范围和程度，马娅娟(2005)则分析了住宅智能化水平、开发商品牌等无形因素对房地产估价的影响。
三、福建省房地产价格影响因素的定性分析
（一）房地产价格影响因素
综合以上搜集的有关房地产价格影响因素的各类文献可以看出，理论上，房地产价格是围绕房产价值波动的，是房地产市场供求关系长期和短期各种动力相互作用的结果；同时，实际成交价格在理论价格的基础上又受到了来自宏观经济环境(如经济发展水平、收入、人口规模等)、房地产产业范围(如土地供给制度、商品房管理制度、开发商融资渠道等)、以及各种有形无形的因素的共同作用。从本质上讲，凡是能够影响到房地产供给和需求的一切因素都可以归结为影响房地产价格的因素。因此，参考华伟《房地产经济学》中的归纳，本文拟将房地产价格的影响因素分为以下五类。
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1.自身因素
影响房地产价格的自身因素包括：
（1）区域因素：即通常所说的地理位置。包括房地产开发项目的地段区位、地质条件、地形地势、宗地面积和形状等。
（2）环境因素：包括采光通风、空气质量、绿化水平、噪声污染、交通通达情况，以及与周边环境是否协调等等。项目周边良好的自然和人文环境有利于提高商品房的价格。
（3）建筑物属性：包括建筑物外观、设计施工质量、设备状况、物业水平等。这些因素也将对房地产价格产生较大影响。
以上因素对住宅价格的影响可以用土地成本、建筑规模、建筑施工成本，还有微观层面的住宅规划等指标来量化。
2.经济因素
宏观经济因素影响整个社会，房地产的特殊性在某些程度上会极大地受到宏观因素的影响。影响房地产价格的经济因素包括：
（1）经济周期：经济的周期性波动对房地产这类的耐用品影响极大。经济的增长情况影响到投资者对未来的预期和居民的购买力，决定了房地产市场的景气程度。
（2）物价、收入和就业水平：物价变动一方面导致货币价值变动，影响房地产价格；另一方面物价水平提高，房地产保值和增值的作用越明显，人们的购买意愿越强烈，需求就会增加。同时，根据房地产市场发展较完善的西方国家的情况，就业水平和居民的收入水平提高，家庭在房屋方面的开支也会加大，这表明收入和就业水平也与房地产市场的需求量成正比。
（3）利率及金融环境：银行利率直接影响到房地产融资，较高的利率会增加房地产开发和投资的财务负担，使房地产交易行为受到抑制，从而影响到房地产价格。金融环境的好坏影响一个地区的经济发展状况，进而影响房地产交易的积极性，对房地产价格也会产生影响。
总的看来，影响房地产价格的经济因素大体可以用GDP、宏观经济景气指数、物价指数、居民收入水平、就业率、银行利率等指标来量化。
3.社会因素
（1）社会稳定状况：社会稳定，人民乐于生产投资，生活能够持续稳定地改善，经济发展带动地价上涨。政局动荡、治安混乱，人民无心发展生产，整个经济崩溃，地价必然下跌。我国这几年房地产市场的良好发展就是得益于当前国泰民安的政治环境。
（2）人口状况：人口增长，对土地的需求必然增加，地价上涨；人口素质提高，对社会
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稳定、经济发展都有良好的促进作用，也会带动地价上涨。
（3）城市化水平：城市化水平提高，人口及各种经济活动都要向城市聚集，对城市土地需求的增加使土地价格提高，周边的农村用地也成为利用强度较高的非农业用地，地价随之上涨。反之，如果城市过于扩张或城市衰落，也会导致地价下降。
综上所述，社会因素大致可以用人口总数、非农业人口数、城镇化率等指标来衡量。 4.行政因素
（1）土地制度及政策：不同的土地制度会通过对土地供应量的控制，进而影响房地产的供给和价格。
（2）住房制度及政策：国家在每个时期不同的房地产政策都极大地影响到房价。 （3）税收政策：不同的税种、税率及其征收环节都会在不同程度上对房地产的开发、交易成本造成影响，同时课税的转嫁问题也应纳入考虑的范围。
（4）城市规划：行政隶属的变更、以及城市规划中对土地用途、容积率、覆盖率等的规定都有可能改变一个地区的房价。
量化这些因素的主要指标包括土地供应量、税收结构等。 5.其他因素
另外人的心理因素（包括消费者预期、个人偏好、对风水和风俗避讳的讲究等）以及其他一些非常规因素（例如国际经济环境、国外房价等）对房地产价格也可能产生影响。
（二）福建省房地产价格的影响因素分析
与我国其他地区一样，经过十余年的发展，福建省房地产业的经济地位日益重要，房地产市场的供给与需求总量都出现了明显的增长，房地产开发投资额、竣工面积、销售面积、销售额都逐年递增，尽管近年来国家出台控制房地产投资规模、平抑房价的各项宏观调控政策，福建省房地产业依然保持强劲的增长势头。根据现有的统计数据，福建省商品房销售均价已由1996年的1667元/平方米上升到了2008年的4384元/平方米。
究竟是什么原因促使了房价的步步高升？福建省房地产市场的供给与需求状况如何？根据上一节对房价影响因素的理论分析，这里将对1996-2008年福建省房地产市场的供需情况进行介绍，通过历史数据了解各相关指标的变动情况及其对房价的影响作用。这也有助于下一章从数学角度探讨这些变量对福建省房地产价格的决定作用。（数据资料来源：各年中国统计年鉴、福建统计年鉴）
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