福建省房地产市场价格影响因素分析及预测
1.影响福建省房地产市场需求方面的因素分析
福建省房地产市场需求主要来源于以下三个方面：一是城市化程度提高、人口扩张带来的需求；二是居民生活水平提高、改善居住条件带来的需求；三是人们为了保值或增值而购买房产带来的投资性需求。
城市化水平的提高和人口扩张的程度在指标上可体现为全省总人口的增加。城市居民生活水平的改善可体现为城镇居民人均可支配收入的提高。城镇居民家庭人均住宅面积直接反映了福建省房地产市场需求的增加。
表1 1996-2008年福建省GDP、人口、人均可支配收入、住房面积数据表
城镇居民人均年份 全省生产总值（亿元） 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2484.25 3000.36 3286.56 3550.24 3920.07 4072.85 4467.55 4983.67 5763.35 6568.93 7614.55 9249.13 10823.1 全省总人口（万人） （元） 3261 3282 3299 3316 3410 3440 3466 3488 3511 3535 3558 3581 3604 5172.9 6143.6 6485.6 6859.8 7432.3 8313.1 9189.4 9999.54 11175.37 12321.31 13753.28 15506.05 17961.45 面积（平方米） 24.5 25.6 26.8 27.2 28 28.5 28.4 29.8 31.1 31.4 32.1 33.5 - 可支配收入城镇居民家庭人均住宅建筑7
福建省房地产市场价格影响因素分析及预测
5004504003503002502001501005001996199719981999200020012002200320042005200620072008房屋均价GDP（亿元）总人口（万人）人均可支配收入（元）人均住宅建筑面积（平方米）
图1 1996-2008年各指标增长情况比较图（1996年为基年）
由比较图中可以看出，福建省的房屋均价与几个影响需求的指标的增长趋势大体相同。随着福建省经济发展步伐的加快，人民生活水平不断提高，1996年全省人均可支配收入为5172.9元，到2008年上升为17961.5元，13年间平均每年增长10.05%。福建省GDP的提高对供给和需求起着双向拉动的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接导致了住房需求的增加，使人均住宅面积由1996年的24.5平方米上升到2007年的33.5平方米。对比之国际上的发达国家，欧洲国家的人均住房面积为40-45平方米，美国为92平方米，说明我省人均住房面积还有较大的上升空间，在此之前，都会有较旺盛的需求。经济发展、城市化的推进将成为福建省未来房地产市场需求发展的动力。
2.影响福建省房地产市场供给方面的因素分析
福建省房地产市场供给状况主要表现在房地产开发投资额、商品房竣工面积等指标上。具体数据如下：
表2 1996-2008年福建省房地产供给情况各指标数据表
年份 投资额（亿元） 投资额（亿元） 1996 1997 1998 1999 2000 790.00 898.47 1048.52 1040.00 1082.47 151.69 148.33 165.63 178.62 207.37 8
全社会固定资产城镇房地产开发房地产开发商品房竣工面占投资比重 积（万平方米） 19.20% 16.51% 15.80% 17.18% 19.16% 526.3 662.8 578.7 788.8 1009.4 福建省房地产市场价格影响因素分析及预测
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
1134.48 1230.76 1507.87 1899.10 2344.73 3115.08 4321.74 5207.70 225.49 248.99 362.10 477.80 540.40 787.40 1132.50 1203.40 19.88% 20.23% 24.01% 25.16% 23.05% 25.28% 26.20% 23.11% 1280.8 1323.5 1363.0 1523.9 1576.2 1408.3 1710.3 1422.8 房地产投资是房地产业发展的动力和源泉。福建省的房地产开发投资额由1996年的151.69亿元增长到2008年的1203.4亿元，增长了7.9倍，占全社会固定资产投资比重也连年增加，2007年达到了顶峰26.2%。可见福建省房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，对全省的投资和经济发展起到了重要的推动作用。房屋竣工面积也是呈现整体上升趋势，2008年略有放缓，说明福建省房地产市场经过了一段时期的繁荣发展，供给量逐年稳步扩大。
3.历年宏观政策调控方面的影响
自1998年下半年国家正式停止住房实物分配开始，福建省的住房分配逐步实现了货币化，房地产市场机制的作用日益显现。通过福建省房地产价格与增幅走势图可见，经过四年的调整和规范，到了2002年，福建省的房地业开始进入较快的发展阶段，房价自2002年起呈现较高增长。在之后的几年中，全国范围内的市场过热、房价过快增长、房地产投资风险不断扩大等问题也引起了国家政府的重视。2003年起中央连续出台了一系列宏观政策对房地产市场进行调控，福建省房地产市场价格的变化也与这些政策密切相关。
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商品房价格增长情况5000450040003500300025002000150010005000302520151050-6.4126.33房屋均价房屋均价增长率(%)-5-101996199719981999200020012002200320042005200620072008
图2:1996-2008年商品房价格增长情况
2003年国家开始集中整顿土地市场秩序，控制房地产开发的过快增长，收紧土地供应导致了市场供给的减少，这一年的房价增速略有放缓。2004年央行加息，使贷款利率成本提高，文献显示加息后福建省省的商品房销售面积增速比2004年前三个季度回落了11.8个百分点，可见加息对市场需求的抑制作用较为明显，该年福建省商品房价格增幅大致保持了10%的水平。2005年国家出台“国八条”旨在规范市场打击投机行为，但由于房贷规模扩大、人民币升值预期使资金市场流动性过剩，加上在地方经济方面，2004年福建省政府提出了建设海峡西岸经济区的战略构想，使全省房地产的投资性需求大幅增加，因此2005年福建省商品房价格增幅不降反升，达到了24%。2006年国家调控重心在于调整住房供应结构，福建省的中小户型房屋供给相应增加，但受到之前土地政策从紧的滞后影响，市场供不应求，需求的旺盛使房价增幅再度攀升，达到26.3%的最高点。2007年央行多次加息，同时提高二套房贷首付比例，以及2007-2008年国家对保障性住房、经济适用房供给制度的完善，这些政策极大地减少了市场需求，抑制了经济过热，同时由于全球经济环境的影响，福建省房地产市场的表现先是在2007年价格上涨，后在2008年全年房价明显下跌。
综合看来，国家对房地产市场的宏观调控政策对福建省房地产市场价格的影响略有滞后，但作用显著，调控的核心是稳定房价，使房地产市场价格回归正常水平。
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四、福建省房地产价格影响因素的定量分析
（一）指标的选择
上一章我们定性分析了影响福建省房价的各种因素，为了更深入地探讨福建省房价与各影响因素之间的关系、验证定性分析的结果，我们有必要建立统计模型，进行定量分析。这一部分将根据上文对各因素分类分析的结果，选择能够影响福建省房地产市场供求的各种指标作为自变量，以福建省各年房屋均价为因变量，构建多元线性回归模型。
在使用多元回归分析法建立模型时，选择进入模型的自变量会直接影响到分析结果。一方面为获取全面信息，模型中应包含的解释变量应尽可能多，另一方面，自变量数目过大会使模型计算复杂，且往往会扩大估计方差，降低模型的精度；再者，进入模型的变量应该是确定性的变量，且与被解释变量之间应有明显的因果关系。考虑这些选择变量的标准，再联系上一章的定性分析，我们认为，福建省的GDP、人口总数、城镇居民人均可支配收入、商品房销售面积、房地产开发投资额、商品房竣工面积、建筑业企业工程结算成本，这几个变量会通过影响市场的供需状况影响房价，在很大程度上解释了房价波动的原因，并且取值具有确定性。因此把它们选作模型的自变量。另外，上文的分析中提到了行政因素等其他因素，包括了城市规划、住房政策、利率、货币政策等，这些因素主要取决于不同时期的政府政策，具有随机性，且影响程度比较难以量化，因此在回归方程模型里由随机干扰项代表。
所选样本数据均来源于1996-2008年中国统计年鉴、福建省统计年鉴和中国房地产年鉴。各变量的具体解释如下：
因变量Y：商品房销售均价（单位：元/平方米），由《中国统计年鉴》中商品房销售的相关数据整理而得。
自变量中的需求类指标：
X1：总人口（单位：万人），取值自《中国统计年鉴》中的总人口数；
X2：居民可支配收入（单位：元），取值自《中国统计年鉴》中的城镇居民家庭人均可支配收入；
X3：商品房销售面积（单位：万㎡），取值自《中国统计年鉴》相关条目； 自变量中的供给类指标：
X4：房地产开发投资额（单位：亿元），取值自《中国统计年鉴》房地产开发企业完成投资额；
X5：商品房竣工面积（单位：万㎡），取值自《中国统计年鉴》相关条目；
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