2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 （2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（ ）。【2008年真题】 A.第（1）、（3）种情况 B.第（3）、（4）、（5）种情况 C.第（2）、（4）种情况 D.第（2）、（4）、（5）种情况
[答疑编号505561030310]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P108。1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元每平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元每平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清。丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。（ ）【2007年真题】
[答疑编号505561030311]
『正确答案』错
『答案解析』参见教材P108。
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
价值由高到低排序为乙丙甲丁。
13.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格 房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格，主要是现房价格 房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，主要是期房价格 【重要考点】
同品质的情况下，期房价格低于现房价格
期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿 某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／m2，出租的年末净收益为500元／m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（ ）元／ｍ2。【2011年真题】
A.3439 B.3473
C.3508 D.3608
[答疑编号505561030312]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P110。期房价格=4500-500/1.08-500/1.08^2-4500*3%=3473
某期房1年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/m2，出租的年末总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ ）元/m2。【2008年真题】 A.4395
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 B.4486 C.4636 D.4850
[答疑编号505561030313]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P110。期房价格=5000-（500-100）/（1+10%）-5000×3%=4486 14.起价、标价、成交价和均价
种类 起价 的价格 也称报价、表格价，是商品房出售者在其价目表标价 上标注的不同楼层、朝向、户型的价格 买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写成交价 明的价格 所销售商品房的平均价格 均价 标价的平均价成交价的平均价
15.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价——拍卖活动中的一组价格
拍卖评估价：法院或当事人确定拍卖保留价提供参考依据，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。同时也为竞买人确定最高出价提供参考。 保留价（拍卖底价）：在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格
起拍价（开叫价格或起叫价）：是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格 应价：是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格 成交价：经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价 【重点】
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，应价不发生效力 保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定
品房的总体价格水平 成交价的平均价格可以反映商 内容 销售商品房的最低价格最差的楼层、朝向、户型 备注 更多精品资料下载关注大家网！ 大家网 www.topsage.com
2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，可以酌情降低保留价，每次降价的数额不得超过前次保留价的20%（以前的） 第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值（最新的） 在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价
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