2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 公允价值：公平交易，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。
投资性房地产采用公允价值进行计量的条件：活跃的房地产交易市场、市场价格及其他信息易于取得。
也就是市场法的适用条件。
达到条件时，公允价值计量优于成本计量。
账面价值，也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。 账面价值=原始价值-累计折旧
原始价值和账面价值的比较 原始价值是不变的，帐面价值逐年递减。 各价值之间的关系：
原始价值始终不变，账面价值是随着时间的流逝而不断减少，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动。
公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，也可能无关。 房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。
下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。【2007年真题】 A.原始价值高于账面价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值
[答疑编号505561030304]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P107。
8.市场调节价、政府指导价和政府定价——按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分
形成机制 估价规定 适用 市场调节价 通过市场竞争形成，经营者自主制定 依据市场供求状况 商品房 经济适用政府价格主管部门或其他有关部门按定价权估价结果不得超出政府指导价 限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经政府指导价规定的房 营者制定 政府定价 幅度 房改房 由政府价格主管部门或其他有关部门，按照估价结果不得超过更多精品资料下载关注大家网！ 大家网 www.topsage.com
2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 定价权限和范围制定价格 最高限价和最低限价 最高限价——如：限价房
最低限价——最低保护价，如工业建设用地出让时的最低出让价格 有最高限价的房地产，其估价结果不得超过其最高限价 有最低限价的房地产，其估价结果不得低过其最低限价 9.基准地价、标定地价和房屋重置价格
其最高、最低限价 廉租房 基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。 标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房屋重置价格：不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它所发生的必要支出及应得利润。 10.土地价格、建筑物价格和房地价格 土地价格
有建筑物的土地部分，要刨去建筑物价格
五种土地生熟情况：未完成土地征收补偿的集体土地，已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”的土地，已完成征收补偿安置和“三通一平”的土地，未完成房屋征收补偿安置的国有土地，已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。
建筑物价格仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格 房地价格指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意思上房价的概念 房地价格＝土地价格＋建筑物价格 【辨析】
房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值（外部性的原因）2≥1+1 房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和（外部性的原因）1+1≥2 记忆小窍门——联想：钻石，1颗2克拉的钻石，切割成2颗1克拉的钻石，会大幅贬值 如果能将2颗1克拉的钻石，合成1颗2克拉的钻石，价值就会倍增。 10.总价格、单位价格和楼面地价（必考）
更多精品资料下载关注大家网！ 大家网 www.topsage.com
2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
楼面地价是单位建筑物面积的房地价格，房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低。 价格单位包括： 货币 面积 面积内涵
建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积
居住面积、营业面积、出租面积、可转让的土地面积、可出售的建筑面积 面积单位（平方米、公顷、亩、平方英尺、坪等）
楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
几个很重要的计算公式
土地总价=土地单价×土地面积=楼面地价×建筑面积
下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。【2009年真题】 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格
[答疑编号505561030305]
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P107。楼面地价比土地单价更能反应土地价格水平高低。
更多精品资料下载关注大家网！ 大家网 www.topsage.com
2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元／m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元／m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。 （ ）【2011年真题】
[答疑编号505561030306]
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P111 楼面地价=3000/1.6=1875元／m2 楼面地价=3500/1.8=1944.44元／m2
某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（ ）万元。【2010年真题】 A.96 B.192 C.240 D.480
[答疑编号505561030307]
『正确答案』D
『答案解析』建筑面积=2000万/5000=4000平方米 土地总价=4000*1200=480万元 12.实际价格和名义价格（必考）
实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算处理才能得到。 多种含义的名义价格和实际价格
（1）未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格是实际价格。
（2）买房送装修、汽车、车位等时，总房价是名义价格，扣除这些赠品后的价格是实际价格。 （3）当事人为了逃税不实申报价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。 （4）买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。 实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。
更多精品资料下载关注大家网！ 大家网 www.topsage.com
2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。 【重点】名义价格与实际价格的换算
根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格。 教材P112-113例 认真看
总结：打折，延期付款（延迟期内不付利息）都会导致实际价格低于名义价格 分期付款，延期付款（延迟期内付利息）不管怎么安排还款方式，实际价格和名义价格都是一致的。 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余额80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。则该房地产的实际价格为（ ）。（2003年试题） A.87
B.124 C.130 D.134
[答疑编号505561030308]
『正确答案』B
『答案解析』实际价格=50+80/（1+1%）8=123.88（万元）
某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有（ ）。 A.该厂房的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为50万元 C.该房地产的实际价格为50万元 D.该房地产的实际价格高于50万元 E.该房地产不存在名义价格
[答疑编号505561030309]
『正确答案』ABC
『答案解析』因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格实际价格都是50万 一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清；
更多精品资料下载关注大家网！ 大家网 www.topsage.com
