2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。（安全性的要求）
法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括：已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。 公式
抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数
抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款
＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款
“已抵押贷款余额/社会一般贷款成数”，实际上就是初次抵押需要设定的抵押价值 P102 教材例3-1
某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25 000m2，拟建总建筑面积为50 000m2 、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5 000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10 000m2 的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1860元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。请求取该在建工程的再次抵押价值。
[答疑编号505561030219]
『正确答案』
【解】该在建工程的再次抵押价值求取如下：
该在建工程的再次抵押价值=
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（ ）万元。（2010真题） A.2500 B.3000 C.3500 D.4000
[答疑编号505561030213]
『正确答案』B
『答案解析』6000-1000-1000/50%=3000
某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（ ）【2008年真题】
[答疑编号505561030214]
『正确答案』对
『答案解析』未还贷款=200*（5-2）/5=120万元 再次抵押价值=500-未还贷款/抵押成数=300万元
改“等本金还款方式”为“等额还款方式”，这个判断题的答案就是错误了。参见教材P102。 在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（ ）。【2007年真题】 A.划拨土地应补交的出让金 B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款 D.强制执行费用 E.估价费用
[答疑编号505561030215]
『正确答案』ABC
『答案解析』法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用），但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。参见教材P101。
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。【2008年真题】 A.370 B.385 C.420 D.550
[答疑编号505561030216]
『正确答案』B
『答案解析』（600-50）*0.7=385 参见教材P102。
例题：某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（ ）【2007年真题】
[答疑编号505561030217]
『正确答案』错
『答案解析』再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。未设立法定优先受偿权利下的价值指抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，一般低于市场价值，本题中的再抵押价值应该为100万元。参见教材P99。
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ）【2009年真题】 A.拖欠建设工程价款 B.已抵押担保的债权数额 C.房地产变卖处置费用 D.诉讼费用
E.其他法定优先受偿款
[答疑编号505561030218]
『正确答案』ABE
『答案解析』参见教材P102。
保险价值是房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值
火灾险的评估价值包含建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（停产停业损失、租金损失）。不含土地价值（因为土地不可焚毁）。
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
计税价值，也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。如房产税计税价值为房产原值一次减除10%-30%后的余值，或房产租金。 征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。 在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（ ）。（2011年真题） A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本 B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失 C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
[答疑编号505561030301]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P102。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD；焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。 5.所有权价格、使用权价格和其他权利价格
所有权价格，中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。
使用权价格主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权的价格。 正常情况下土地所有权价格高于土地使用权价格，但在特殊情况下有例外。
其他权利价格，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。
6.无租约限制价值、出租人权益价值、承租人权益价值（新增）
无租约限制价值，全部可出租部分均按照市场租金水平，确定租赁收入求取的价值。“干净”的完全产权价值。与租赁合同租金水平高低无关
出租人权益价值，有租约限制价值、带租约的房地产价值。分两个部分：已出租部分按照租赁期间租赁合同约定的租金确定租赁收入，出租期满后和未出租部分按照市场租金确定租金收入求取的价值。——站在出租人视角的收益现值。
承租人权益价值，也叫租赁权价值，是按照租赁合同租金和市场租金的差额求取的价值。 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 关于评估带租约房地产的说法，错误的有（ ）。（2011年真题） A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响 B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值 D.房屋征收评估应评估无租约限制价值
E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
[答疑编号505561030302]
『正确答案』ABCE
『答案解析』A应该无影响。无租约限制，则无合同租金，无租约限制下的评估价值是全产权价值，合同租金与市场租金的差异对之没有影响；B应该评估出租人的权益价格；E承租人的权益价值就是市场租金与其合同租金差异的现值。考试时可以联系实际印证。 受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（ ）。 A.无租约限制价值 B.出租人权益价值 C.承租人权益价值 D.租赁权价值 E.抵押权价值
[答疑编号505561030303]
『正确答案』BCD
『答案解析』参见教材P105。
7.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值
历史成本，也称原始价值，原值、原价、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括：现金、现金等价物，或对价的公允价值。 会计核算原则，将原始价值作为资产要素计量的基准。
重置成本：现在购买相同或类似的资产所需付出的现金或现金等价物。
可变现净值：资产正常对外销售时，所能收到的现金或现金等价物，扣减资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的余额。 现值：未来净现金流入量的折现值。
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