2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
『答案解析』A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致；B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格；D收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格。参见教材P93。
在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（ ）【2009年真题】
[答疑编号505561030202]
『正确答案』正确
『答案解析』成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，说明市场可比实例的交易价格普遍低迷，房地产收益水平低下；这都是市场不景气的标志。参见教材P93。
3.市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值——六种基本价值类型，后5种为非市场价值 市场价值
形成条件：适当的营销、懂行、审慎、无被迫、公平交易。
隐含前提：市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买家因特殊因素加价；既不过于乐观也不过于保守；最高最佳利用；继续利用（持续经营）
城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。【2007年真题】
[答疑编号505561030203]
『正确答案』错误
『答案解析』参见教材P95。
投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。（重要考点）
投资价值与市场价值的区别
市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。市场具有唯一性 投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值因人而异 投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期
投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格。
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值 折现率 净收益 市场价值 社会一般报酬率 税前净收益（不扣除所得税） 投资价值 特定投资者要求的最低报酬率 税后净收益（扣除所得税） 可能乐观也可能悲观
未来净收益的估计 客观 政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，是投资价值评估
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（ ）。【2011年真题】 A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率 C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率 D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益 E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
[答疑编号505561030204]
『正确答案』AB
『答案解析』C应该是最低报酬率；D应该是税后净收益；E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P97。 特别提示：多选题注意贯彻谨慎原则
关于投资价值和市场价值的说法，正确的是（ ）。【2010年真题】
A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同
C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
[答疑编号505561030205]
『正确答案』ACDE
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
『答案解析』B投资价值和市场价值采取收益法评估时，采取的折现率是不同的，市场价值采取的折现率是社会平均报酬率，而投资价值的折现率是投资者要求的最低报酬率。参见教材P97。 下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。【2009年真题】 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值
[答疑编号505561030206]
『正确答案』A
『答案解析』在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。参见教材P96-99。
对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。【2009年真题】
A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值
[答疑编号505561030207]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P97。
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）【2009年真题】 A.完全产权价值 B.出租人权益价值 C.快速变现价值 D.承租人权益价值 E.残余价值
[答疑编号505561030208]
『正确答案』CE
『答案解析』快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值肯定是市场价值，出租权价值，和承租权价值，由于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了市场价值。参见教材P97。
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
【判断题】对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。【2009年真题】
[答疑编号505561030209]
『正确答案』错误
『答案解析』市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。参见教材P98。
谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值。一般低于市场价值。如抵押价值。
房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（ ）【2008年真题】
[答疑编号505561030210]
『正确答案』错
『答案解析』参见教材P99。房地产作价入股估价应当采用市场价值。
快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值
在用价值指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次、集约度，它可能是最高最佳使用，也可能不是。当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。
合法利用下，市场价值-在用价值≥将现状改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润。 投资净收益 投资净成本 房地产的在用价值小于房地产的市场价值。（ ）
[答疑编号505561030211]
『正确答案』错
『答案解析』当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。这个说法缺少了前提。参见教材P99。
残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。注意：和残值概念的区分，残余价值大于等于残值。资产寿命结束时，残余价值等于残值。
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
买卖价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益
租赁价格：是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币、实物、无形资产和其他经济利益（注意：与“租赁权价格”的区别）
【重点】租金的分类
租金种类 包含的项目 市场租金 商品租金 折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项） 成本租金 折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项） 准成本租 金 福利租金 真正的房租 地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税、租赁费用、租赁税费、利润（十项） 商品租金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润， 记忆窍门：”保利地产”，这个是著名的地产龙头，保（险）、利（润）、地（租） 【重点】实际房租与真正租金的差别 □实际房租中可能包含着真正房租之外的费用（如水电费、物业管理费） □实际房租中可能未包含真正房租的构成因素
例题：下列属于成本租金构成的内容有（ ）。【2008年真题】 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.房产税
[答疑编号505561030212]
『正确答案』ABCE
『答案解析』参见教材P97。
抵押价值：是在抵押期间的各个时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，扣除法定优先受偿款后的余额。
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