2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
3.房地产均衡价格（熟悉）
是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。
4.房地产供求状况的四种类型 全国房地产总的供求状况 本地区房地产总的供求状况
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 全国同类房地产的供求状况 本地区同类房地产的供求状况
房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。
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第四节 房地产价格和价值的种类（重中之重）
1.价值、使用价值和交换价值（了解即可，没有考点） 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用
交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值
关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。 房地产既有使用价值也有交换价值 2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）
【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系 当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。 三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价。 最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间 实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力
【重点】买方市场与卖方市场
买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。 卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。
在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ）【2008年真题】
[答疑编号505561030102]
『正确答案』对
『答案解析』卖方市场下，卖方处于主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。参见教材P91。 正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。 条件（7个） ■公开市场
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》 ■交易对象本身具备市场性 ■众多的买者和卖者
■买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 ■自私且理性的经济行为（经济人假定） ■买者和卖者都具有完全信息 ■适当的期间完成交易
按土地出让方式划分的成交价格 招标成交价——可实现高地价 拍卖成交价——最能抬高地价 挂牌成交价——可实现高地价 协议成交价——一般会降低地价
一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。【2011年真题】 A.挂牌底价 B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价
[答疑编号505561030103]
『正确答案』C
『答案解析』严格审题。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。参见教材P94。
市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）
理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格。
【辨析】市场价格和理论价格
市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格 正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动 但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格 【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系
成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动 房地产估价是评估房地产的市场价格（也是客观的价值）
评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。它是估价师的估计值 【辨析】市场法——比准价格、成本法——积算价格、收益法——收益价格 收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格 成本法的积算价格倾向于最低卖价
市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格 正常成熟市场下，三种价格应该基本一致
房地产泡沫情况下，比准价格高于收益价格。反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。 市场不景气情况下，积算价格高于比准价格或收益价格。反过来，也成立。 同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内 好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格
正常交易的成交价接近市场价格；正常市场的市场价格接近理论价格；科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。【2006年真题】 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
[答疑编号505561030201]
『正确答案』C
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