北临YY二路。
交通状况：紧临新建的YY一路。
土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。
第三部分地估价
土
一、估价原则
本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、多种估价方法相结合的原则。 二、估价方法与估价过程
由《城镇土地估价规程》可知，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术《规程》，根据当地地产市场发育情况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。
A、假设开发法
假设开发法：是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。 计算公式为：
生地价格 = 开发完成后的房地产价值 - 由生地建造房屋的开发
成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买生地的税费 B、基准地价系数修正法
所谓基准地价系数修正法，是指求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据宗地区域条件、个别条件、土地使用年限、期日、开发程度等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：
P=P×(1+?KI)×A×B×T+F
|
ni?1式中：P——某地块的宗地评估价格
P——该地块所在土地级别的基准地价
|
Ki——宗地各区域因素修正系数
A——个别因素修正系数 B——使用年限修正系数 T——估价期日修正系数 F——土地开发程度差异修正值 （一）运用假设开发法测算
1、规划条件说明
依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，可知待估宗地利用规划条件为：建筑容积率≤1.6（含高层），建筑密度≤28%，绿化率≥40%；土地总面积为94074.71平方米，其中规划道路用地面积为13924.71平方米，建设用地面积为80150.0平方米。
2、待估宗地价格测算
（1）开发完成后房地产价值的确定
根据土地利用规划条件，土地最高最佳使用原则，可确定待估宗地地上建筑物总建筑面积为128240平方米；根据市场上同类物业售价及估价对象实际状况，确定开发完成后多、高层住宅平均销售价格为1400元/平方米；则
开发完成后房地产价值=128240×1400
=17953.6万元
（2）开发成本的确定
a、建筑成本
经市场调查分析可知，市场上由生地开发建造与设定估价对象相类似房屋建筑成本约600元/平方米；在本次估价中， 建筑成本取600元/平方米。
建筑成本= 600×128240
= 7694.40万元
b、专业费
专业费为建筑成本的8%。 专业费= 7694.40×8%
= 615.55万元 c、小区配套设施费用
小区配套设施费按建筑成本的8%计算。 小区配套设施费用= 7694.40×8%
= 615.55万元
d、开发成本
开发成本= 建筑成本 + 专业费用 + 小区配套设施费用 = 7694.40 + 615.55 + 615.55 = 8925.50万元 3、管理费用的确定
根据南昌市房地产开发管理费收取标准，在本次评估中，管理费按开发成本的5.5%提取；则
管理费用= 8925.50×5.5% = 490.90万元 4、投资利息的确定
在投资利息计算时，地价是在项目初期一次性支付，假设建筑成本及其它各项费用在1.5年建设期内均匀投入，投资利息率为5.31%（中国人民银行2008年2月21日公布的固定资产一年期贷款利息率）。
利息=地价×5.31%×1.5＋(开发成本＋管理费用)×5.31%×0.75
=地价×5.31%×1.5＋(8925.50＋490.90)×5.31%×0.75 =(地价×0.08 ＋ 375.01)万元 5、销售税费的确定
销售商品房时销售税费（广告宣传费2%，卖方交营业税6%）为其售价的8%；则
销售税费= 17953.60×8% = 1436.29万元 6、投资利润确定
