b.其它个别因素修正(A)
住宅用地个别因素修正还包括面积状况、形状修正、规划限制条件。
宗地面积状况修正系数表
指标标准 指标标 准说明 修正系数 优 较 优 一 般 较 劣 劣 面积适中，对土面积对土地利用 地利用极为有利 较为有利 1.08 1.04 面积对土面积较小，对土地面积过小，对土地利地利用无利用有一定影响 用产生的影响 不良影响 1.0 0.94 0.85 宗地形状修正系数表
指标标准 指标标 准说明 修正系数 优 形状规则，对土地利用极为有利 1.07 较 优 形状对地 较为有利 1.02 一 般 较 劣 劣 形状较差，对土地利用产生严重的影响 0.90 形状对土地利形状较规则，对土地用无不良影响 利用有一定影响 1.0 0.95 规划限制条件修正系数表
规划限制 修正系数
待估宗地个别因素修正系数表
待 估 宗 地 影响因素 影响程度 容积率① 面积状况② 形状③ 规划限制条④ A=①×②×③×④ 1.6 较 优 较 优 个别条件限制 修正系数 0.88 1.04 1.02 0.95 0.89 无限制 1.0 个别条件限制 0.95 部分住宅可配置 0.90 极大限制 0.85 不允许 0.80 5、使用年限修正(B)
由于南昌市居住用地基准地价测算设定年限为70年与待估宗地估价设定使用年限70年相同，因此可确定待估宗地年期修正系数B=1。
6、确定期日修正系数（T）
对南昌市地价市场分析可知，从基准地价测算完到本报告评估基准日为止，在此期间南昌市居住用地地价水平有一定变化，故确定估价对象期日修正系数K期日=1.20。
7、确定土地开发程度差异修正值（F）
由于待估宗地设定开发程度与基准地价测算时设定的开发程度不尽相同，其中待估宗地开发程度尚未具备完全的“三通”，基准地价测算时设定的开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”；故综合确定土地开发程度差异修正值F=-60。
8、确定待估宗地地价 P = P×(1+?KI)×A×B×T+F
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n= 637×(1-20.39%)×0.89×1.0×1.20-60 = 482元/平方米（取整）
因此，用基准地价系数修正法得出待估宗地价格为482元/平方米。
三、地价的最终确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，本次采用的假设开发法与基准地价系数修正法均为测算居住用地地价的基本方法；因此，在本次估价中，估价人员结合以往估价经验及当地同类土地的地价水平；综合确定以以上两种方法所得结果的加权算术平均数作为其最终的估价值，其中假设开发法拟定权重为0.6，基准地价系数修正法拟定权重为0.4。估价结果详见下表：
估 价 结 果 表
宗地使用者 待估宗地面积 （平方米） 80150.0 运用基准地价系数 修正法测算单价 （元/平方米） 482 运用假设开发 法测算单价 （元/平米） 496 待估宗地最 总地价 终评估价格 （万元） （元/平方米） 490 3927 南昌XXX公司 四、估价结果
估价人员在现场查勘和对当地地产市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法；测算出待估宗地在估价设定用途、使用年限及土地开发程度条件下，评估基准日为2008年1月27日的土地使用权价格为：
评估土地总面积：80150.0平方米 单位面积地价：490元/平方米 总地价：3927万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
注：待估宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
第四部分 附 件
1、估价对象评估委托合同 2、委托方提供的相关资料 3、估价机构营业执照 4、土地估价机构资质证书 5、土地估价师资格证书
