第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查
济南市各商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此，我们对济南市主要商圈的人流、车流进行了调查。
一、经四路路段
经四路路段作为济南原有的传统商业区，四个车道，车流量大，高于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量也高达727.5辆，最高达1320辆，平均每秒至少就有一辆车通过；人流量也不少，平均各个方向10分钟人流量在298.5人，最高达570人。按一天8小时进行计算，车流量达69840辆，人流量达28656人。详见附表18。
二、经二路路段
经二路华联—嘉华路段作为济南西部的商业老区，道路狭窄，车流量较少，低于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量仅为58.9辆，最高也不到100辆；人流量平均各个方向10分钟人流量在240.45人，最高达365人。按一天8小时进行计算，车流量达5654.4辆，人流量达23083.2人。详见附表19。
三、泉城广场周边及花园路路段
泉城广场周边及花园路路段人流、车流较多。抽样调查的各个路口各方向平均10分钟车流量为234.9辆，人流量为477.75
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人。按一天8小时进行计算，车流量达22550辆，人流量达45864人。详见附表20。
特别注意的是，舜井街与县西巷相对的泉城路路口由于泉城路车辆由东向西单行，此方向车流较多，人流较少；老东门人流量大， 10分钟通过的人流量可高达1438人，该路段距县西巷北端入口仅相距约300米。通过我们这段时间的多次实地观察，舜井街路口为泉城路商业街东西人流转变的凸点，泉城广场人流自舜井街行进至此就迅速向西流动；老东门路口往西人流迅速减少。
考虑到项目南入口距泉城路约50-100米，北入口临明湖路，我们建议在项目规划设计必须增强入口处建筑物的可视性，并在街区业态定位方面充分考虑对人流、客流的吸引，将泉城路西端、泉城广场及老东门的客流引到县西巷，实现泉城广场、泉城路与老东门客流联动。
表5 各商业区域日平均车流、人流对比 序号 1 2 3 商业区域 经四路区域 经二路区域 泉城广场及花园路区域 日均车流量 69840 5654.4 22550 日均人流量 28656 23083.2 45864 备注 车流量大于人流量 人流量远高于车流量 人流量大于车流量 结论：泉城广场区域为济南商业人流量最为集中的区域，该区域的商业物业租售价格水平也处于高端水平，经二路商业区无论人流、车流的日流量均属最低，该区域的商业物业租售价格水平也相对较低。
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附 表
附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅)
时间 一季度 二季度 三季度 四季度 合计 其中7月 8月 9月
合 计 件数 4238 4808 5516 5409 万㎡ 52.77 57.05 66.23 61.81 件数 1730 2176 2710 2529 9145 823 949 938 商品房 万㎡ 22.42 30.31 32.93 30.97 116.63 10.12 11.61 11.20 元/㎡ 2239 2375 2317 2366 2330 2322 2248 2384 件数 2508 2632 2806 2880 二手房 万㎡ 30.35 26.74 33.3 30.84 元/㎡ 1710 1776 1727 1855 1766 1421 1949 1894 19971 237.86 1940 1723 1853 22.86 19.92 23.45 10826 121.23 1117 774 915 12.74 8.31 12.25 第 28 页 共 50 页
附表2 住房买卖分类情况表
单位：件、万㎡、亿元、元/㎡ 商品住房 对比时间 件数 03年9月 月 02年9月 同比增长% 03年3季度 季 02年3季度 同比增长% 03年1~9月 年 02年1~9月 同比增长%
二手住房 均价 件数 829 803 3.2 2554 2119 20.5 7437 5538 34.3 面积 6.65 均价 1910 其中房改房 件数 349 271 28.8 1000 770 29.9 2723 1968 38.4 面积 2.07 1.61 28.6 6.10 4.59 32.9 均价 1643 1429 15.0 1623 1394 16.4 面积 915 606 51.0 2644 1691 56.4 6436 4199 53.3 10.65 2338 7.19 48.1 2197 6.4 10.06 1352 -33.9 41.3 21.47 1733 20.92 1439 2.6 20.4 31.43 2281 21.33 1991 47.2 15.0 79.69 2225 57.10 1902 39.6 17.0 64.74 1674 58.75 1401 10.2 19.5 16.49 1552 11.71 1358 40.8 14.3 第 29 页 共 50 页
附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
位置 万达广场一层65号内铺 万达广场一层74号内铺 万达广场一层76号内铺 万达广场一层11A号内铺 万达广场一层08B号内铺 万达广场奥康临街门头 万达广场一层某铺位 齐鲁金店对面稻草人门头 省府前街路口西侧古玩城 省府前街西侧劲霸男装 院前街路口华典大厦一层 舜井街路口西侧真维斯 舜井街西铺位A 舜井街西铺位B 舜井街南临黑西路铺面 省政协对面门头房 皇亭体育馆对面门头房A 皇亭体育馆对面门头房B 皇亭体育馆对面门头房C 建筑面积 57.5 约45 42.05 60 约83 523 30 25 6 100 300 120 9.5 11 15 55 15 35 33 平米年租金（售价：元） 1570 1350 1460 1022(原购入价2.5万元) 1025 原租金4600元（现转让价5万元） 3080（现转让价4.33万） 7920 4056 2500 5070 2500 7368 7272 2920 2920 3285 2920 1643 备注 三个月一签 最初平米年租金2200 奥康自营,只售不租 中介所数据 规格3.6m×7m 不直接临街 不直接临街，深约50米 东南临街，含2间办公室 共两层，各60平米 大楼拐角铺位 大楼拐角铺位 没有制冷采暖设备 无制冷采暖设备及物管 无制冷采暖设备及物管 规格3.3m×10m 第 30 页 共 50 页
