第三部分 济南市主要商业物业调查
济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广场、银座购物广场、贵和购物中心、贵和商厦、人民商场等，大型超市有银座超市、大润发、世纪联华、沃尔玛以及即将开业的家乐福等。我们选取了9家与项目关联性较大的商业物业进行调查。详见附件。
图10 贵和商厦及贵和购物中心实景
图11 泉城广场负一层银座购物广场下沉式广场及银座商城
结论：在商场中，银座商城与贵和购物中心定位为高档，银座购物广场、贵和商厦、嘉华购物广场定位于中高档，人民商场、华联商厦、大观园商城定位中档。在业态设计上，均以女性消费品为主。在竞争格局上，银座商城与贵和购物中心同为高档消费品，银座购物广场与贵和商厦、嘉华购物广场争夺中高档消费客户，人民商场、华联商厦、大观园商城抢食中段消费利润。
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第四部分 济南市商业物业租售价格
一、泉城路周边商业物业租售价格
位于济南金街西首的万达商业广场首层精品步行街销售价格达5万元/平方米，均价达3.6万元/平方米，突破金街竞买最高价29798元/平方米，创济南商业物业售价新高。虽然目前泉城路商业街由于规划设计等诸多方面的原因，改造后的泉城路人流还不如改造前的泉城路，各经营商家的效益并不是很好，由此也影响到各商业物业的租售价格水平，但泉城第一商业街的价值还是不容忽视的。
由于经营状况大不如预期，万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现下降趋势。目前整体租价水平为300元/平方米/月，合3600元/平方米/年。个别内部商铺每平米年租价达到1022元，远远低于最初对租金水平的预期。
图12 泉城路西首三联家电及万达·沃尔玛商业广场
就泉城路整体而言，租价水平走势由西向东逐渐降低，每平米年租金从西头齐鲁金店对面稻草人门面房7920元（21.7元/平米/日）降到省政协东南向泉城路南一商业门面房1643元（4.5元/平米/日），在县西巷—舜井街—泉城路路口附近，每平米年租金在3000-3200元（8.2-8.76元/平米/日）。各商业物业租售价详见附表3。
启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，泉城路商业物业的销售价格在1.6-8万元/平方米，县西巷南端商业物业售价水平约在3万元/平方米。
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二、经四路沿线商业物业租售价格
(一)经四路商业街
经四路商业街隶属济南市市中区，全长约450米，其经营模式主要以沿街门面租赁形式，经营业态以中、低服装零售为主。现有商铺48间左右，面积从6平米-200平米不等，主力面积在15-20平米左右。
经四路商业街创建于上世纪80年代末，经四路尚未拓宽，东西狭长，南北面窄。店铺主要分布于街道北侧，众多商家中多数以经营皮鞋，箱包为主。90年代初，根据市政规划，该街道拓宽，经营业态有所改变，主要以中档、时尚服饰为主。当时，该路段经营规模仅次于泉城路商业街，为济南主要的购物街区。99年初，随着市场的竞争逐步激烈，多数商家开始从事经营低档货品，逐渐将该路段的经营业态，客户群改变。同时，地下人防商城开始运营，在两年多的时间里，该路段的经营情况大不如前，造成众多商家纷纷撤场，据不完全统计，在目前该路段经营的五十多家商家中只有十家左右，营业年限达到三年。该路段靠近人民商场，客流量较大，客户购买力较强，其消费群体主要集中周边市民，及过往游客，覆盖区域集中在市中、天桥及历下等区。该区域每平米年租金1200—3504元，平均2076.3元。各商业物业租价水平详见附表4。
（二）永兴人防地下商城
该商城客流量较大，经营产品，多数为时尚类服饰，因此，来此购物者以年轻人居多。此处商家进货渠道，多来自周边城市的批发市场，一般货品的销售价位在100-200元左右，属中低档货品。该区域每平米年租金约2700—6500元，平均约4000元。各商业物业租价水平详见附表5。
启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，经四路商业物业的销售价格在1.2-3.5万元/平方米，整体售价水平约在2万元/平方米。同处该地段的永兴人防地下商城由于人流量较大，售价水平高于地面商业物业，约在2.7-6.5万元/平方米，整体售价水平在3.5万元/平方米左右。
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三、文化西路商业街租售价格
文化西路商业街，创建于90年代初期，周边高校林立，带来无限商机，客流量较大，已成为济南市比较繁华的商业街之一。该区域经营模式以独立门面零售店为主，业态以男女服饰为主，商品较为时尚前卫，主力消费群为年轻消费者，并分布各色餐饮店。
该区域每平米年租金3120—6336元，平均4430元。各商业物业租价水平详见附表6。
图13 文化西路历下大润发及沿街营业房
启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，文化西路路段商业物业销售价格在3-6.3万元/平方米，整体售价水平约在4万元/平方米。
四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格
（一）花园路沿线商业物业租售价格
花园路是济南市第二条金街，商业物业的销售价格也在紧跟泉城路，位于洪楼广场西、与洪楼教堂隔路相望的慧都大厦底层商业房，销售价格达2万元/平方米，该区域商业价值由此可见一斑。目前，花园路底层商业物业每平米年租金水平中段区域1500—4000元，东段区域在1000元左右。各商业物业租售价格水平详见附表7。
（二）东关大街沿线商业物业租售价格
东关大街西端有老东门小商品批发市场，无论周末还是平常时段，该地段人流都较多，在这里购物可以说是“天天星期天”，大量的人流带来租金水平上扬，个别地段更好的商业营业房其铺面租金水平更是高达20元/平方米/日。该区域每平方米年租金水平在2000元左右。各商业物业租价水平详见附表8。
启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，花园路路段商业物业销售价格在1-4万元/平方米，
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整体售价水平约在2万元/平方米；东关大街路段整体售价水平亦在2万元/平方米左右。
图14 老东门小商品市场、租金高达21元/天/日的铺面及周边滚滚人流、车流（星期四）
表4 各商业区商业物业售价及地理特征分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 商业路段 泉城路沿线 县西巷南端 经四路商业街 永兴人防地下商城 文化西路沿线 花园路沿线 东关大街沿线 售价水平 16000-80000 30000 20000 40000 44000 20000 20000 价格地理特征 西段高，东段低 南段高，北段低 两端高，中间低 中间高，两端低 南侧高，北侧低 中段高，两端低 西段高，东段低
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