济南商业项目市场调研报告

济南商业项目市场调研报告

二ОО四年四月十五日

前 言

本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。

一、调研目的

全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时间

2004年3月12日～4月2日 三、信息来源

主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。

四、调研区域

济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。 五、调研对象

同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。

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六、调研内容

1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场

3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。

注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。

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前 言 ..................................................................................................................................................................................................................................................... 2 第一部分 宏观环境研究 ................................................................................................................................................................................................................. 6

一、济南市2003年经济总量分析 .................................................................................................................................................................................................... 6 二、济南市产业结构对比分析 .......................................................................................................................................................................................................... 8 三、2003年商品房销售情况 ............................................................................................................................................................................................................. 9 四、2004年经济发展展望 ............................................................................................................................................................................................................... 11

第二部分 济南市市区商业调研 ................................................................................................................................................................................................. 12

一、济南市商业物业综述................................................................................................................................................................................................................ 12 二、各类商业物业主要特征............................................................................................................................................................................................................ 19

第三部分 济南市主要商业物业调查........................................................................................................................................................................................... 21 第四部分 济南市商业物业租售价格........................................................................................................................................................................................... 22

一、泉城路周边商业物业租售价格 ................................................................................................................................................................................................ 22 二、经四路沿线商业物业租售价格 ................................................................................................................................................................................................ 23 三、文化西路商业街租售价格 ........................................................................................................................................................................................................ 24 四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 ............................................................................................................................................................................ 24

第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查 ........................................................................................................................................................................... 26

一、经四路路段 ............................................................................................................................................................................................................................... 26 二、经二路路段 ............................................................................................................................................................................................................................... 26 三、泉城广场周边及花园路路段 .................................................................................................................................................................................................... 26

附 表 ...................................................................................................................................................................................................................................................... 28

附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) ........................................................................................................................................................ 28 附表2 住房买卖分类情况表 ....................................................................................................................................................................................................... 29 附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 ........................................................................................................................................................................... 30 附表4 经四路商业街租金价格一览表 ..................................................................................................................................................................................... 31 附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 ............................................................................................................................................................................... 32

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附表6 文化西路商业街租金价格一览表 ................................................................................................................................................................................... 33 附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 ................................................................................................................................................................................... 34 附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 ........................................................................................................................................................................... 35 附表9 银座商城 ........................................................................................................................................................................................................................ 36 附表10 银座购物广场 ............................................................................................................................................................................................................... 37 附表11 万达沃尔玛商业广场 ................................................................................................................................................................................................... 38 附表12 贵和购物中心................................................................................................................................................................................................................. 39 附表13 贵和商厦....................................................................................................................................................................................................................... 40 附表14 人民商场 ........................................................................................................................................................................................................................ 41 附表15 洪楼大润发超市............................................................................................................................................................................................................. 42 附表16 济南华联商厦 ............................................................................................................................................................................................................... 43 附表17 嘉华购物广场 ............................................................................................................................................................................................................... 44 表18 经四路路段人流、车流统计 ............................................................................................................................................................................................... 45 表19 经二路部分路段人流、车流统计 ....................................................................................................................................................................................... 46 表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 ................................................................................................................................................... 47 附表21 泉城路业态分布情况表 ............................................................................................................................................................................................... 49 附图 商铺调查价格铺位（部分） .............................................................................................................................................................................................. 50

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