2、鄂尔多斯的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。
2.1.2 房地产市场消费基础的分析 1、人口增加导致的刚性需求
鄂尔多斯东胜市现有常住人口30万人，预计在今后4年即2007—2010年城市人口达到60万人，其中，东胜城区将达到50万人规模，铜川镇达到10万人口规模。如果这一规划能够实现，按照目前人均35平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为1050万平方米。
东胜市现有住房895.9万平方米，2006年开工尚未完工的建筑面积为144万平方米，4年内年均新增200万平方米左右的可销售面积才能满足市场中的基本需求。
随着东胜地区、城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。但鄂尔多斯整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单一，因此，从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。
2、城市化对地产市场的影响
不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。目前，鄂尔多斯市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。以政府为首的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致2006年东胜市房地产市
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场供求关系失衡、住宅刚性需求上升、房屋销售价格急剧攀升的重要因素之一。
2006年东胜城区拆迁量为1710户，拆迁建筑面积21.65万平方米，占当年商品住宅销售面积的27.3%，即使这样，也仅是按一比一的换算比例换算的需求量，如果按5人/户（考虑到老城区拆迁的分户需求）、人均35平方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到30万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量的三分之一。
通过这一组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚性需求急剧上升。
3、流动人口对地产市场的影响
发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。在内蒙境域内，鄂尔多斯市绝对属于经济增长最快地区。2000年东胜城区仅有10万余人，到时隔6年后的2006年，仅东胜市户籍人口即达到23.2万人，年均增长人口2.2万，年均增长比例为将近20%。
目前，东胜市常住人口30.6万人，加上流动人口近40万人。人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高提供了有力的支持。
4、以改善现有居住条件为目的的消费需求
经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。
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同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。
5、非理性消费需求对于房地产市场的影响
土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。
目前鄂尔多斯的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在鄂尔多斯市的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。
2.1.3目前市场的开发结构
2006年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右，经济适用房占20%左右，廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%，80——120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面， 80平方米以下的住宅预售率为100%，80——120平方米的住宅预售率达到80.5%，120平方米以上住宅预售率达到55.5%。
以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。具体表现在：
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1、产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例严重失调；
2、户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。 2.2 鄂尔多斯市房地产市场供需预测
1、居住人口结构分析
“十五”期间，鄂尔多斯市城镇人口增加20万人。“九五”期末鄂尔多斯市城镇建成面积为68.8平方公里，到“十五”末为142平方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。
主城区人口分布变化呈以下特点：
（1）东胜区人口最多，铁西区人口增长率最快，铜川镇最具发展潜力。 老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着城市中心的转移和新区的开发建设，东胜区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的东胜区向新区迁居；铁西和铜川镇将是人口的主要迁入区。
（2）人口密度与人口变动大致相同，东胜老城区人口密度仍是最高。近两年内，天骄路板块的人口密度增长率最高，其次是铁西区，而康巴什
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新区刚开始投入建设不久，医疗、教育、金融、娱乐等基础设施才刚起步，还不完善，人口增长率较低，但是发展潜力最大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。东胜区的人居状况即将处于饱和状态，而相比之下，铁西区、康巴什新区、伊旗的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。近两三年内，铁西区会有长足发展，离东胜区购物中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足鄂尔多斯人居家、购物的现代需求。铜川镇随着基础设施的完善，将形成自身的中心商务区与中心商圈，吸引鄂尔多斯人前往置业投资。
（3）人口文化程度
调查显示，目前鄂尔多斯市主城区人口的文化程度比鄂尔多斯市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，鄂尔多斯主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。
又据调查了解，鄂尔多斯各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了鄂尔多斯从业人员的文化教育水平。此外，鄂尔多斯市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。
2、居住结构分析
鄂尔多斯的市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，鄂尔多斯人乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了１/２，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。
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