海南方能投资顾问有限公司
三、项目建设背景分析
1、项目建设必要性分析
目前，项目所在的太坡商业片区商业氛围差，缺乏有区域影响力及辐射半径的综合商业体对片区商业商务环境进行有效提升和优化，通过昌江项目特色文化购物中心、风情商业购物区、风情酒店休闲区、建材机械市场和社会生活服务区的建设和发展，有利于形成产业集群优势互补，带动商务中心的高效有序开发。同时，区域内商业商务环境将得到有效提升和发展，城市功能也将得到进一步优化，有效带动片区发展。
图3
2、项目发展前景分析
昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目是联系乡村非发展区和县城发展区的重要节点，项目开发的商业定位于昌江县城区商业中心，有效服务半径1公里，辐射半径2公里以上，涵盖整个昌江县。项目建成后也将成为整个县城最有标志性的城市名片，购物中心及品牌专卖店开始逐渐演变为大众消费的主
- 5 -
海南方能投资顾问有限公司
要场所，将成为具有广泛影响力和辐射半径的区域商业商务中心，有效提升和带动区域商业商务环境，带动片区发展。
3、项目开发进度概述
昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目建设时间为1年，项目计划于2014年6月正式动工，2015年2月完成项目沿街主体建筑及景观设施立面建设，预计2015年5月底封顶竣工。截止目前，本项目仍处于建设前期准备工作阶段。
表2 项目建设进度横道表
建设期 序号 一 二 三 四 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五 六 1 2 3 七 项 目 6 项目前期立项准备阶段 项目勘察设计阶段 项目现状建筑拆迁阶段 项目主体工程施工阶段 特色文化购物中心 风情商业购物区 风情酒店休闲区 建材机械展销区 社区生活服务区 安装工程施工阶段 配套工程建设 道路交通设施建设 综合管网工程建设 景观绿化工程建设 竣工验收 7 8 2014 9 10 11 12 1 2 2015 3 4 5 ★ 四、项目市场情况分析
1、海南省昌江县房地产市场状况分析
昌江县房地产市场发展起步比较晚，全年房地产业完成增加值12759万元，比上年增长7.2%。全年房地产业房屋施工面积555075平方米，销售面积47551平方米，实现销售额15694万元。
昌江县房地产开发业发展较慢，根据海南省昌江县专栏信息公布显示，2013
- 6 -
海南方能投资顾问有限公司
年度昌江县房地产开发业发展较慢，一季度全县有13家房地产项目在建，比上年同期增加了4家，完成投资额43137万元，比上年同期上涨14.6%。商品房住宅销售面积62372平方米，比上年同期增长5.3%，增速全省排名第14；商品房住宅销售额24949万元，比上年同期增长5.6%。
2013年昌江房地产市场总体发展状况为： 销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资增速趋稳。
① 2013年全年商品房预计销售面积为62372平米，预计同比增长5.6%，增速略有扩大；
图4
② 2013年全年房地产开发投资额预计为24949万元，同比预计增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；
图5
- 7 -
海南方能投资顾问有限公司
③ 2013年全年房屋新开工面积预计为608362平方米，同比预计增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。
图6
2、海南省昌江县商业地产发展分析
昌江县商业地产的发展相对比当地整体房地产业的发展更加缓慢，主要是受到区域位置的限制。随着海南国际旅游岛发展战略的确定，及海南旅游业、房地产业的迅猛发展带动下，昌江县经济、旅游业及房地产的也得到较快的发展，并且带动昌江商业地产响应发展战略起步。2011年11月海南昌江最大商业地产项目动工，项目投资计划为10亿以上，为昌江县商业地产的发展起到了一个良好的带动作用。
3、海南省昌江县城市发展规划分析
根据《昌江黎族自治县城乡总体规划（2010-2030）》，昌江县城区未来将依托现有建成区，主要沿石碌河向西、沿昌江大道向北发展生活居住用地，沿规划的工业大道向西南发展工业区。把以昌江县为主的海南西部地区培育成为海南省经济发展的重要增长极，使之成为重要的区域性交通枢纽、全省重要的旅游文化、能源和商贸物流基地。以当地民俗传统文化、黎族文化元素为重点的区域性资源相结合，把昌江想建成面向东南亚、南亚的区域性文化特色旅游中心，把昌江建设成为全省物流节点城市和区域性特色农产品中心。
- 8 -
海南方能投资顾问有限公司
图7
4、项目区域发展前景分析
昌江县作为海南西部发展“桥头堡”战略重点发展中心城市，昌江县产业转型和城乡建设步伐明显加快，昌江县县城除具备全县政治、经济和文化中心外，还具有“国家级循环经济示范区、海南省能源服务基地、海南省西部旅游中心节点城市之一”的特征，未来将成为面向海南西部区域性金融及商业中心，为昌江项目的成功建设及运营提供了宏观面的城市发展基础。
昌江项目位于昌江县政府所在的石碌镇，是西线高速至昌江县政府的必经之路，项目建成之后将成为昌江黎族自治县的城市门户，代表昌江城市品牌，是未来昌江县城区商业中心核心地带和重要组成部分。
项目的成功建设及运营将有效优化区域城市功能和城市格局，助推区域城市发展，同时区域的快速发展和城市提升也将为昌江项目的发展提供动力和基础。并且项目位于西线高速大坡互通出口连接昌江县城区的省道S311与国道G225公路的交叉口，向南连接城区主干道昌江大道，紧邻昌江县主城区，项目所处区域交通便捷，通达性良好，为项目商业商务发展提供了交通环境保障。
5、总结
从以上昌江县房地产发展状况、商业地产起步良好及昌江县城市发展规划、项目区域发展前景分析中可以看出昌江项目顺应海南国际旅游岛战略发展趋于成熟下开发，是响应发展策略大势、结合地理位置优势，融合昌江当地特色资源，
- 9 -
