海南方能投资顾问有限公司
片区商业地产综合开发项目
投资分析报告
编制单位：海南方能投资顾问有限公司
2014年1月15日
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一、项目背景
1、项目名称
昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目 2、项目位置
昌江项目位于西线高速大坡互通出口连接昌江县城区的省道S311与国道G225公路的交叉口，向南连接城区主干道昌江大道，交通区位重要且极其便利。
3、项目四至
项目地块北邻昌江职业教育中心，东至粤海铁路，西连太坡派出所，南临加油站、太坡希望小学。
4、项目建设内容与规划指标
昌江项目规划为商业服务业设施用地，总占地面积53829.98平方米，建筑容积率为2.0，总建筑面积为107659.96平方米，具体建设内容包括特色文化购物中心49020.17平方米、风情商业购物区和风情酒店休闲区20577.85平方米、建材机械市场32183.17平方米、社区生活市场5878.77平方米。
二、项目投资分析报告结论
1、市场预测
2013年，昌江县地区生产总值（含农垦）512814万元，同比增长11.8%，比全省的增速快3.4个百分点，增速在全省18个市县中排名第2；第一产业实现增加值111668万元，同比增长7.8%；第二产业实现增加值298122万元，同比增长12.8%；第三产业实现增加值103024万元，同比增长13.3%。经海南省统计局评估反馈，2013年昌江县城镇固定资产完成投资542134万元，比上年同期增长46.7%，增速在全省18个市县中排名第8；其中房地产完成投资额29954万元，占全部投资总额的5.5%，打破了昌江县多年来房地产业空白的局面。
昌江项目位于西线高速大坡互通出口连接昌江县城区的省道S311与国道G225公路的交叉口，属于交通要道，是联系昌江县乡村非发展区和县城发展区的重要节点，本次开发的商业定位于区商业中心，鉴于地处县城，有效服务半径1公里，辐射半径2公里以上，涵盖整个昌江县，是未来县城商业发展中必不可少的一个节点，建成后将成为昌江黎族自治县的城市门户，代表城市品牌。
2、项目建设进度
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根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们初步确定项目开发建设时间为1年，项目计划于2014年6月正式动工，2015年2月完成项目沿街主体建筑及景观设施立面建设，2015年5月底封顶竣工。
3、投资估算与资金筹措 （1）项目投资概算
项目总投资53799.57万元，包括土地费用5126.31万元、前期费用3229.80万元、建筑安装费用33393.80万元、配套基础设施工程费为942.02万元、建设税费1669.69万元、管理费2218.08万元、不可预见费2328.99万元及财务费用4890.87万元。
（2）项目资金筹措
项目资金来源建议采用投资的多种组合运用，即自有资金、向银行申请项目贷款和预售滚动收入回款三种方式来进行资金筹措。这样一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发风险，使项目顺利开发。
4、经济效益分析
昌江项目开发建设有大型购物中心、风情酒店、建材机械市场、生活服务市场等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，符合未来太坡片区的市场主流需求。项目在计算期内预计商业租金收入6535.42万元，酒店经营收入18444.42万元，共计24979.84万元；经营成本为7181.42万元，经营税金及附加、房产税、土地使用税等税费为4376.47万元，可获利润13421.95万元，扣除所得税后净利润为10066.47万元；缴纳所得税3355.48万元，项目盈利能力较强。
三、项目投资风险及防范建议
1、项目风险 （1）手续风险
项目开发使用所需要使用的土地尚未办理出让手续，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理，因此合作双方开发经营方案能否及时得到政府的批准有一定的不可预见性，因此会对昌江项目开发手续的正常报批产生影响。
（2）建筑施工风险
昌江项目地块权属复杂，地形零碎，现有地上建筑物建筑质量普遍较差，抢
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建违建现象严重且慢行交通不成体系，这都对项目规划和施工建设造成较大的局限性，影响项目的整体性。
（3）资金筹措风险
由于项目投资金额大，达到53799.57万元，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。这样就会导致项目运作负债的高比例。为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键。
（4）市场风险
目前所在太坡商业片区内商业房地产市场发展缓慢，基本属于大型商业综合体市场空白区域，无实际可操作经验借鉴；除此之外，项目片区周边存在的昌江城区商圈、东方市商圈、北部商圈和南部商圈都较为成熟，这就为如何制定合理的市场定位营销策略，特别是商业部分，在招商经营管理上树立投资者信心，争取客源提出了挑战。
2、防范建议
（1）加快合作双方开发经营方案的制订，尽早获得政府批准；
（2）落实项目实际勘查设计方案，如通过将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任；
（3）在工程准备期内作好项目的市场调研和客户需求调查，寻求专业顾问代理公司合作；
（4）向政府申请有关地价减免、延期支付的优惠政策，或者以“政府出地，投资商出钱，按比例进行分成的方式合作建设，从而降低投资开发风险。
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目 录
一、项目概况 ................................................................................................... - 1 -
1、项目简介....................................................................................................... - 1 - 2、项目建设使用建材、设备及装修标准概况............................................... - 1 - 3、项目区位....................................................................................................... - 2 - 4、项目的实施方案........................................................................................... - 3 - 二、项目总投资与资金筹措 ............................................................................. - 3 -
1、项目投资概算............................................................................................... - 3 - 2、项目资金筹措............................................................................................... - 4 - 三、项目建设背景分析 ..................................................................................... - 5 -
1、项目建设必要性分析................................................................................... - 5 - 2、项目发展前景分析....................................................................................... - 5 - 3、项目开发进度概述....................................................................................... - 6 - 四、项目市场情况分析 ..................................................................................... - 6 -
1、海南省昌江县房地产市场状况分析........................................................... - 6 - 3、海南省昌江县城市发展规划分析............................................................... - 8 - 4、项目区域发展前景分析............................................................................... - 9 - 5、总结............................................................................................................... - 9 - 五、项目建设条件分析及评价 ....................................................................... - 10 -
1、项目解析..................................................................................................... - 10 -
（3）项目区域交通.................................................................................. - 11 - （4）项目建筑设计指标.......................................................................... - 12 - 2、项目SWOT分析........................................................................................... - 12 -
（1）项目优势.......................................................................................... - 12 - （2）项目劣势.......................................................................................... - 13 - （3）项目机会.......................................................................................... - 14 - （4）项目威胁.......................................................................................... - 15 - 3、项目评价..................................................................................................... - 15 -
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