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六、项目定位分析 .......................................................................................... - 15 -
1、项目产品定位分析..................................................................................... - 16 -
（1）项目整体定位分析.......................................................................... - 16 - （2）项目产品特点分析.......................................................................... - 16 - （3）项目特色文化购物中心产品定位分析.......................................... - 16 - （4）项目风情商业购物区、风情酒店休闲区产品定位分析.............. - 17 - （5）项目建材机械展销区产品定位分析.............................................. - 18 - （6）项目社会生活服务区产品定位分析.............................................. - 18 - 2、项目出租价格定位分析............................................................................. - 19 -
（1）项目周边典型楼盘定位分析.......................................................... - 19 - （2）项目商业租金定位分析.................................................................. - 21 - （3）项目风情酒店经营收入.................................................................. - 23 - 3、项目分析总结............................................................................................. - 27 - 七、项目投资风险分析与防范措施 ................................................................ - 27 -
1、项目的投资风险分析................................................................................. - 27 -
（1）项目的政策风险.............................................................................. - 27 - （2）金融风险.......................................................................................... - 27 - （3）项目控制风险.................................................................................. - 28 - （4）项目的经营风险.............................................................................. - 29 - 2、项目风险防范措施..................................................................................... - 30 -
（1）对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测...................... - 30 - （2）采用多样化（或组合化）投资运营模式...................................... - 30 - （3）以财务方式控制风险...................................................................... - 31 - （4）科学规划、合理定位，促进租售.................................................. - 31 - （5）加强管理，缩短工期...................................................................... - 31 - （6）通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量.................................. - 32 - 3、结论............................................................................................................. - 32 -
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一、项目概况
1、项目简介
我司“昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目”规划净用地面积53829.98平方米，规划用途以商业地产为主，少部分配套住宅。
项目地处西线高速大坡互通出口连接昌江县城区的省道S311与国道G225公路的交叉口，是昌江县未来城市发展重点区域，寸土寸金，投资及开发成本较高，为确保投资成功，我司已多次修改设计进行项目优化。根据最新的设计图纸，昌江项目建设内容包括49020.17平方米的特色文化购物中心，20577.85平方米的风情商业购物区和风情酒店休闲区，32183.17平方米的建材机械市场，5878.77平方米的社区生活市场，总建筑面积为107659.96平方米。
图1 项目总平面布置图
2、项目建设使用建材、设备及装修标准概况
为满足黎族特色文化、芒果种植文化和建材机械产业文化商业使用需求，我司“昌江县十字坡路口片区商业地产综合开发项目”在使用建材、设备及装修标准方面均采取了高规格高品质的开发建设处理。
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（1）总体
结构形式：全现浇混凝土，框架剪力墙结构，项目建筑结构功能划分合理，满足特色文化商业服务的同时提供个性化使用需求解决方案；
空调系统：大型商业设置集中空调，厨房、卫生间设有专用通风系统，凸显项目品质感及舒适性；
外立面：项目商业为石材幕墙，住宅为外墙面砖加高档涂料，项目整体形象前卫新颖，是区域内的地标建筑群。同时项目商业、酒店公共部分精装修，有效提升项目使用品质。
（2）商业部分
入口：大型转门平开两用电动门，大气简洁；
地面：自流平整体地面，局部区域设有木地板，有效提升项目品质； 隔墙：轻质防水隔断墙，钢化玻璃分隔店面，发光玻璃或不锈钢包柱，形象鲜明便于个性化定制使用；
吊顶：石膏板造型顶棚，部分金属格栅吊顶，品质凸显； （3）酒店部分
大堂：大理石地面、墙面，石膏板造型顶棚，艺术玻璃装饰墙面，凸显品质感和尊贵体验；
地面：公共部分石材地面；
隔墙：轻质防水隔断墙，有效提供个性化隔断使用方案； 吊顶：铝板吊顶加金属格栅吊顶；
电梯：每栋2部高速大容量乘客电梯，有效提升商务效率；
3、项目区位
昌江黎族自治县位于海南的西北部，依山面海，是海南岛中部腹地的西线门户，县内公路四通八达，海榆西线公路、环岛高速公路、粤海铁路贯穿全境。
我司开发项目位于昌江县政府所在的石碌镇，距省会城市海口市196公里，距离三亚市220公里，距县政府仅有1.8公里，距西线环岛高速出口6.0公里，交通区位重要且极其便利。
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图2 项目区位图
G98 昌江项 昌江县政府
昌江县主城区 4、项目的实施方案
（1）项目运作模式
通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。 （2）项目内部管理方式
由我司负责项目总体运作，总部集团负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总部集团授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。
（3）项目建设进度计划安排
昌江县大坡十字路口片区商业地产综合开发项目建设时间为1年，项目计划于2014年6月正式动工，预计2015年5月封顶竣工。
二、项目总投资与资金筹措
1、项目投资概算
项目总投资为53799.57万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、配套费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为5126.31万元，
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前期费用3229.80万元；建筑安装费用33393.80万元，配套基础设施工程费为942.02万元，建设税费1669.69万元，管理费2218.08万元，不可预见费2328.99万元及财务费用4890.87万元。详见下表：
表1 项目投资估算表
项目 原出地成本 现状建筑房屋拆迁费 拆迁费 拆迁房屋货币补偿 前期费用 特色文化购物中心 风情商业购物区、 风情酒店休闲区 建安费用 建材机械市场 社区生活市场 建设税费 小配套费用 管理费用 不可预见费 小计 财务费用 成本合计
数量 单价 合计 （平方米） （元/平方米） （万元） 53829.98 8377.37 8377.37 107659.96 49020.17 20577.85 32183.17 5878.77 13457.49 750 200 1100 300 4037.25 167.55 921.51 说明 3229.80 可研、设计、勘探、审图、报建等 建安费的5%，建议政府减免 景观、道路、水电气、等 上述成本的5% 按上述费用的的5% 按上述费用的的10% 4000 19608.07 3000 2000 2000 5.0% 700 5.0% 5.0% 10.0% 6173.35 6436.63 1175.75 1669.69 942.02 2218.08 2328.99 4890.87 48908.70 53799.57 2、项目资金筹措
昌江项目总投资（含财务费用）为53799.57万元，整个建设工期为1年，是一个建设周期短、资金投入量大的建设项目。所以，采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发风险，使项目顺利开发。昌江项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行申请项目贷款，三是预售滚动收入中用于投资的部分。
在项目配套住宅取得预售房许可证后，对外销售所回笼资金可继续用于公司其他项目工程建设，形成有效的投资收益循环。
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