结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和其他项目竞争分析，因此确定本项目的产品定位为：
中端的“生活社区”路线
产品定位策略
我们的营销策略要把握：从生活宜居入手，推崇便捷成熟生活理念，把项目打造满足居民全方位生活居住需求的现代化居
住社区。
项目案名推介
结合项目产品特征及产品定位方向及项目的核心价值点在住宅属性上，针对项目进行项目案名的确立：
阳光U阁
案名解析：“阳光”，突出产品的优越性，建筑布局的宜居性，“U”在单位里面是代表的尺寸，在视觉形象给予新鲜感，在户型上突出产品户型设计的紧凑实用性，户型设计的优越性！
推广理念： 爱阳光，优生活！
第四部分 价格策略及推货策略
价格策略及推货策略（以住宅为先期运营，商铺后期运营为思路）
1．住宅价格策略及推货策略
1）鉴于项目本身的特点，项目的主力销售方向在于住宅，而项目的住宅体量也不大，仅55套，但鉴于现有市场的低迷。对此，实行分两阶段性销售，价格上采取低开高走的策略，实现快速安全销售和价值利润空间提升的目的。
阶段一：通过产品定位推广策略，积累充分客户意向，在开盘采取低价开盘，树立高性价比形象，实现一阶段完美性销售，为二阶段价格提升打好基础；
阶段二：根据一阶段的价格形象和客户的心里预期，在二阶段对项目产品价格做一定幅度的稳定提升，实现价值利润的突破。
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2）．低价辅助策略：低单价低总价体现
一阶段销售时，把部分位置、景观一般的房型及面积较小的房型和搭配少量优质的位置房型，以较低单价或较低总价首先推出，给客户树立产品超高性价比的心里暗示。（“物超所值的好房子”）
具体措施
1．一阶段推出，在20套左右，把A号楼7套及B号楼选择四层、五层、六层共三层位置进行低价推出，价格在3600-3700左右，部分房型达到3800元左右，但项目推出仅限于项目认筹客户，实现一阶段完美热销；
2．二阶段在一阶段完美热销的基础上及二阶段户型位置的优越性，实行B号楼35套左右货量全部推出，价格上实现一个跟进，价格在3800-4000为基准，实现价值利润的提升。
2.商铺价格策略及推货策略
1）从上面的产品类型可以看出，现有的商铺可售数量少，仅有7套，商铺的的营销问题将不是项目的主要解决点，且商铺价值的提升会随着时间的推移有所增值，因此，在项目销售中将现有的商铺销售放在住宅销售结束后进行。 2）、商铺的价格定位预期以市场为主导，在16000-18000/平米左右为商铺店面的主流价格区间。
3）、鉴于项目规划的条件，针对项目规划对于农贸市场一层及二层内街门面具有出售或出租的价值空间，是我们在项目住宅销售后实现商业价值突破的一大关键点，现在此不作详细的分析。
第五部分 媒体宣传策略
媒体宣传策略
1．整合传播平台：“公关活动+新闻媒体+广告组合”
2．总体策略：通过环境营销的手法，用公关活动和媒体两种工具做“窝”，用广告“钓鱼”。整个营销过程以公关活动为主要节点展开媒体造势和炒作。
3．与客户的交流界面：价值观，对客户的产品价值观进行概念性引导，使客户达到认同本项目的目的。
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具体措施：
通过项目节点活动、新闻电视媒体、 户外广告、短信、单页等多种宣传手段全方位覆盖，对客户群体进行项目价值的引导和产品卖点的突出，为项目的有效运营打好基础。
围墙广告 项目展示中心开发仪式 户外高炮
电视媒体
第六部分 营销推广策略
营销准备（营销接待中心的选定）
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项目的第一步是针对项目营销场所的选择，落实项目营销接待场地是项目对外面市的首要点。
从项目的实际考虑，项目本身体量不大，另建营销
接待中心，会大大加强项目的营销运营成本，另一方面，项目紧靠贵司振岳集团毛家饭店，每天进入人流量大，昭示性效果好。
因此，从项目的实际考虑，项目营销场地以毛家饭店为设立接待点，以毛家饭店大堂设立营销展示点，既达到节约成本的目的也达到了吸引人流的目的。
毛家饭店营销展示点布局风格注重简约时尚，突出项目的产品档次和产品定位色彩。
营销执行（开盘前的主要营销执行：包括四大部分）
项目在营销准备的完善过程中将进入项目营销的实际执行当中,其主要思路过程包括四大部分： 1、 营销接待中心的开放典礼
思路目的：营销接待中心的开放展示是项目面对市场的踏脚石，只有把握好这一步，才是使得项目被消费群体所初步了解认知的，而消费群体对项目初步了解的好与坏将是为项目储备客户资源的关键性的方向。
执行形式：通过电视、户外、单页、短信等方式进行全面式轰炸宣传，告知项目的面市信息，在营销中心的准备过程中就通过项目围墙广告铺开及条幅等形式，为项目的面市作前期的初步准备。通过营销中心展示活动节点，再对项目做一个全面的产品解析，从而让项目初步的深入人心。 2、 项目的认筹活动
思路目的：项目认筹活动是在项目通过前期的活动及广告宣传认知被客户已了解的情况下，所对客户所作的筛选分析，把
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握项目的最核心客户，为项目的开盘运营做准备。
执行形式：针对项目一阶段货量较少的情况，采用复合式认筹方式，即针对指定的住宅进行多重认筹储客。实行一筹8000元认筹金，二筹5000元认筹金，三筹3000元的认筹金，其认筹的顺序根据现场认筹的现金缴纳顺序而来，项目开盘也根据认筹的顺序进行选房。 3、 城西农贸市场的挂牌仪式
思路目的：农贸市场的挂牌仪式是通过政府的支持推导作用，充分利用项目为政府重点建设项目的特征，申请项目为政府“菜篮子”工程，并邀请政府主管部门亲自实行挂牌仪式。其目的是进一步的加深引导客户群体对项目的认知和对项目贴近生活形象的树立，另一方面更多的加强市场对项目的关注度，为开盘前作最后一次活动准备。
执行形式：通过向政府部门申请“菜篮子”工程，邀请政府主管部门亲自对项目进行挂牌剪彩仪式，并邀请前期认筹及来访客户等观礼，在活动结束后，通过新闻媒体、单页、短信等形式进行形象宣传，为项目销售奠定扎实的市场认知基础。 4、 项目的开盘销售
思路目的：项目开盘是在项目前期宣传推广达到充分基础上的销售运营活动，在前面客户认筹充分满足的情况下，通过快速销售运营，达到快速盈利的目的。
执行方式：开盘采取集中式开盘形式，项目推出货量不多，在客户储备充足的情况下，采取引爆式开盘，打造开盘销售火爆场面，提升项目的影响力及为后期开盘销售进行预热和营销话题。
项目以促进开盘热销为主线，通过围绕以上四大主力营销节点为方向作全面的铺开，从而达到吸引市场关注度和把握核心客户群体，从而达到快速销售的目的。
营销推广工作的具体细化和工作要点
入市时机的选择
根据工程进度、可预售条件及客户积累情况进行开盘时间的选择，初步定为2012年6月中旬。 营销工作流程一览表
阶段 工作任务 主要工作内容 媒体应用
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