西面：西面与振岳集团毛家饭店紧密相连
东面：东面面临长度约80米，宽12米左右的中州路 南面：南面紧靠岳西县城核心干道建设路
3、主要规划指标及规划条件 项目建设西路段 项目中州路段
建筑面积：14555平方米。 用地性质：商住综合用地。 容 积 率：4.5。
规划条件：1）、有部分拆迁安置住房 2）、停车场不得出租及销售
3）、农贸市场一层不得出售及出租，二层只能出租不能出售，一二层内街门面可作出售或出租。 4、项目主要产品类型
根据现有的规划指标及规划条件，现有的产品类型包括停车场、农贸市场、沿街商铺及回迁安置房、办公用房、商品房。
项目产品类型名称 停车场 农贸市场 办公用房 回迁安置房 产品所在项目位置 项目负一层 项目一层及二层 B号楼三层 A号楼四层至九层及十层部分 产品数量 整一层（约1963平米） 一层及二层（约3660平米） 整三层（约580平米） 25套（约2550平米）
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A号楼三层全部及十层部分，B号楼四到十一商品房 层全部 沿街商铺 5、地块周边规划
一层沿街店面 55套（约6000平米） 7套（约350平米） 项目所处位置为城西区，其区位是政府未来重点拓展城市的重要方向之一，其西接高速公路和318国道，向西连接莲云经济开发区，东接城市商业中心区，城西现有的城市建设正在快速发展，房地产项目也在城西区域不断新增，区域学校、政府机关众多，其承东启西的地理位置，未来将是岳西城市大发展大开发的关键之地。 6．环境分析：
⑴． 区域环境：地块位于城西区，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域发展形势看好。
⑵． 居住环境：地块所处区域为城市重点开拓区，交通条件便利通达，又离城市中心仅步行5分钟之遥，区域配套齐全完善。 ⑶． 商业环境：建设路是岳西商业的核心干道，本项目商业气氛能够满足项目的开发需求，尤其是住宿、餐饮产业等。 ⑷． 竞争环境：作为居住开拓新区，项目区域已集中了部分开发项目，后期将会有更多的项目进行陆续开发，未来市场竞争环境
比较激烈。
⑸． 类比环境：本项目的区域位置为城西城市主干道建设路核心位置，且配备专业正规化的农贸市场。 7、项目优劣势分析 1．优势（STRENGTH） ⑴．地段优势
项目地块位于城西，与城市商业中心步行仅5分钟距离，该区域为岳西县未来城市建设开发重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。 ⑵．交通优势
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项目紧邻岳西主要核心干道建设路，对外交通便捷。 ⑶．产品优势
本项目规划的产品是满足市场的核心产品，其农贸市场将成为岳西首席唯一的专业的农贸市场。 2．劣势（WEAKNESS）
( 1 )．项目的区域项目较多，项目体量规模又大，产品的品质要比本项目要高，且项目周边的房屋建筑都比较陈旧，景观环境配套不足。
（ 2）.项目自身规划条件限制过多，项目的可售的商业面积和住宅面积都有限，尤其是商业面积，极大的约束了项目的价值所在。
总结：项目自身项目农贸产品特点是项目的一大关键核心卖点，另一方面项目优越的区位和交通优势也是项目营销的竞争
力之一，加上作为政府重点性项目的支持的有效保障，对项目的成功运营将会是关键中关键，我们要在营销推广运营中把握以上几点。然而，项目本身又存在着自身规划条件的制约和外部竞争环境的激烈制约，使得项目本身利润空间价值点收到很大的约束，项目的销售业态将被约束为以住宅为项目的主力价值点，项目销售价格及销售预期的长度等也都将产生影响。因此，如何在项目的营销运营过程中，规避和减弱这两点的影响，在保证销售速度和销售价格的基础上，挖掘项目的利润空间点，将是营销运营过程中需要考虑的一个重要方面。
第二部分 客户分析
目标市场定位与分析
1．目标消费群定位
项目在招标过程中，项目案名——城西农贸市场就以实际已经确定了产品走中档的路线，是一个面对大众消费群体的一个项目。该项目将会是满足基本的中产阶层和工薪阶层为产品的主力诉求群体，把握市场最广泛的群体资源，以
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超高的性价比满足此类客户群体对城市居住的需求，同时客户定位方面应尽可能扩大投资客户客源群体，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析： ⑴．客源区域
①．一级区域：岳西县主城区内；
②．二级区域：周边温泉、莲云等主要乡镇。 ⑵．客源职业
①． 私营业主、个体经营者； ②． 岳西县在外务工者； ③． 企业中层管理人员；
④． 学校、医院、银行等企事业职工； ⑤． 岳西地效益较好的企业职工； ⑥． 富裕进城的农民。
⑦． 岳西本地高层企业管理者； 2．主力客源分析
本案规模较小，其主要客源把握中产阶层和工薪阶层的需求，在适当基础上把握部门中高层投资客户全体的需求，从而达到符合本项目产品定位的和快速顺利去化目的。
年龄 30-45岁 25-45岁 职务 企事业中层干部 私营主、个体经营者 年收入 6-8万 6-8万 家庭结构 新婚夫妇或有未独立子女家庭 独身、新婚夫妇或有未独立子女家庭
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30-45岁 40岁以上 40岁以上 企事业单位职工 富裕的农民 企事业高层管理人员 5-6万 6-8万 10万以上 有未独立子女家庭或独立子女家庭 有未独立子女家庭或独立子女家庭 有未独立子女家庭或独立子女家庭 目标消费群购买心理及行为分析
本项目针对的客户群体主要是满足中层群体和工薪阶层心里需求，其对产品的需求和心里特征与其他阶层是不同的，把握好这些客户群体的心里诉求点，在营销推广过程中，以此为吸引点，将是引导和促进销售的重要方式。
现将着重分析此类客户群体对住宅产品的购买心理及行为。
1． 合理宜居的房型；
2． 追求实效性，能满足各种家庭生活需求； 3． 周边配套的充分完善，生活的便捷； 4． 区域产品价值的高性价比性，买的划算； 5． 房屋产品质量的可靠性和产品的可升值性。
第三部分 产品策略
策划思路
通过调查发现，岳西现有的经济水平不高，人均生活消费水平也处于一个相对较低的位置，项目所处位置也不是岳西繁华中心，周边的景观居住形象也一般，项目客户定位也是满足中层阶层和工薪阶层的需求，结合我们项目特点，项目概念定位为：
阳光宜居 生活便捷
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