地块的北侧和东侧——前门步行街的建筑主要体现古都风貌，人们可以寻找到古老北京的记忆。按照大栅栏地区未来的发展定位，该地块为文化商
贸区，发展文化旅游、文化活动、创新文化展览、京味文化展示等。
由于地处北京城的中心，该地块拆迁安置费高昂，据业主方介绍，可达20万/㎡，这对新建的商业地产的盈利能力提出了很高的要求。据我们观察，前门步行街的商业策划并不成功——引进的品牌各地都有，无法吸引游客消费，唯一门庭若市的一家店铺是老字号全聚德，不临街的店铺更是基本空置，门庭冷清。究其原因，在于品牌引进策略错误，没有文化特色，这咯教训应当吸取。
“老北京文化”应当是本项目定位（不仅是建筑外观，还包括商业定位）中的关键词。
2.1.2与C地块的关系
业主另有一个项目在C地块，两地块都在前门步行街的西侧，占据两头，其中C地块在步行街的最北边，H地块在最南边。两地块由同一开发商开发，可以考虑做一些内在的联系，通过引导人流共享人气。
业主希望在C地块做出中国最成功的商业街，而这条商业街主打文化牌——用融入现代元素的老北京文化来召唤迷失的一代。业主方计划将C地块
中一处光绪三十二年建成的劝业场(展览各地工业品， “劝业场”意为“劝人 勉力
,振兴实业，提倡国货”)打造成艺术品博览、鉴定、展销中心。 。
艺术品爱好者及鉴赏专家这类人群通常具有较高的消费能力。H 地块中 的会所、精品酒店等产品可以针对设置并提供专门的服务。
2.1.3 与“刘老根大舞台”的关系 刘老根大舞台”
刘老根大舞台
地块东北方向直线距离 250m,有赵本山投资的“刘老根大舞台”北京剧 场，从地块的西南角沿珠市口西大街、前门东路，约走 400m 即可到达刘老 根大舞台，两者相距很近。 刘老根大舞台主打二人转等东北民俗牌，在赵本山的品牌效应下，市场 基础很好。我们的项目中如果包含剧院，有民俗表演等内容，尽量不要与其 叫板，而要走差异化路线，目标群定位要有所不同，差异可以通过艺术形式 和票价等体现出来。
2.2 地块的尺度概念 地块的尺度概念 2.2.1 地块尺度及规划布局大栅栏 H 地块总体大致呈直角梯形，以粮食店街和煤市街为两底，湿井 胡同为直角边，珠市口西大街为斜边。东侧长约 135m,西侧长约 215m,北
侧长约260m，南侧长约为250m。
地块以车辇胡同为界，北侧市级文物粮十旅馆及一片保存较完整的四合院，以修缮、重建为主；南侧基本已完成拆迁，可用于按需求新建商业地产。南北限高之差在20m左右，为了满足业主对容积率的要求，必须充分利用南部的限高，但地块的南北跨度比较小，如何保证北侧房屋采光充分，无压抑感，是需要妥善处理的一个问题。
2.2.2入口分析
煤 市 街
煤 市
H 地块南 口
街
由于围栏、及空间促狭等原因，汽车不便沿珠市口西大街从东南角进入 地块；西面方便进入，但煤市街为由北向南的单行路，因此汽车的入口设置 在西南角最合适——北边来的车沿煤市街进入，南边来的车由珠市口西大街 进入。 入口分析的结果如下图所示，其中白色箭头为汽车进入的路线，黄色箭 头为行人进入的路线。
2.3 地块内保留建筑现状 2.3.1 粮十旅馆
地块东北角的粮十旅馆为市级文物，予以保留。旅馆为一座两层的砖木结构，平面被2个内天井隔成“日”字型，房间沿天井四周布置，面积较小，目测进深5到6米。
从内部的布局来看，我们认为粮十旅馆非常适合改造成一个戏园子——天井作为舞台，沿栏杆设置座位，房间内为雅间，边听戏边喝茶聊天。为了让视野更开阔，舞台更大，可以考虑在结构上重新设计，将两个天井打通。
2.3.2四合院
地块西北角有一个四合院群落。多数都较为破落，内部像大杂院，唯独上图左侧所示那一套已被认购的主人自行修缮一新。四合院公馆这片区域已被围墙围住，我们只能在门外看甘井胡同两边的几个院落。对这一片区域，我们有几个问题：
现存多少个院落？有空地需要新建四合院吗？修缮工作由开发该地块的甲方负责还是由认购方自行负责有约定吗？四合院会全部出售吗？甲方是否能够持有一部分，自行经营？
另外，H2区域中还有一座单独的四合院，为H2地块的设计带来了很大的难度。目前业主方在考虑如何处理这座院落——保留还是平移，可以就这两种处理方式分别出一套方案后进行比选。
3. 甲方意向
与甲方的设计人员一同在前门步行街调查商业市场环境时，设计团队的策划时一直在对沿街商铺评头品足，发表了很多意见，这些意见一定程度上使我们了解到甲方的偏好和大致开发意向。
3.1否定前门大街商业定位
首先，甲方并不看好目前前门步行街一代商业地产的开发定位。前门的商业定位是以游客为目标消费群的，但甲方通过委托咨询公司调查发现，这一带游客占总人群的比重仅为10%-20%，而且并不是商贾贵胄，消费能力较为有限，因此定位面向游客的商业形式并没有太大的盈利空间，不足以补偿地价。
品牌引进的策略更是有问题——没有主题、没有统一的思路。沿街商铺种类繁多，有档次谭木匠、内联升、全聚德等吸引人的有特色、有历史传统的北京老字号，也有为数不少低价位的“北京特产”；有星巴克、杰克琼斯等一线品牌，也有美特斯邦威、森马等年轻时尚的二线品牌。
甲方认为，北京当地居民的购物行为一般不会发生在前门大街，而游客在前门更是为了体验老北京的文化特色，不会对这些年轻时尚又各地都能买到的品牌产生兴趣；但内联升、全聚德等可以体现老北京特色、传承文化传统的产品对于大多数游客而言又在他们的支付能力和意愿之外；而低价位的“北京特产”虽然可以吸引一定的游客，但是相对于高昂的店铺租金而言，赢利水平太差。
3.2建筑细节要精心处理
甲方设计人员对前门大街沿街建筑的风格颇有非议，尤其不喜欢直接在中国传统建筑的基础上随意加高的简单化的处理方法。他对建筑细节的要求非常高，比较偏好仿古、典雅的建筑形式。
甲方唯一比较欣赏的是下图这个建筑，屋檐和栏杆都做了精心的修饰：
3.3商业地产不可分割运营
前门步行街的商铺是单独出售并经营的，各自为阵，整体的格调遭到了破坏，缺少统一的文化表达。
甲方人员认为，这样的商业街有两种比较好的经营模式：一种是整体开发，由一家开发商统一经营，确定一个商业定位，并且在出租商铺时保持对商铺定位的大致掌控；另一种是由政府牵头，不以盈利为目的，开发文化旅游产品，将老北京特色的精品都汇聚到这里，使之成为北京市旅游的一大地标，塑造北京的城市形象。
