“梦回京华”项目环境与需求调研报告
我们组的选题是“大栅栏H地块开发总体策划”。与单个产品的策划相比，整体策划前期的环境与需求调研要服务于客户群定位、产品类型选择、产品的布局与相互间的联系等问题的确定，相对来说范围更广，但深度上可能较浅。因此在进展节奏上可能会与老师确定的课程计划略有出入。
本阶段的调研，我们主要得出了四方面的成果：前门与大栅栏的历史文化脉络，H地块的区位、布局、尺度概念等，甲方对该项目的期许与意向，以及基于以上成果的初步定位。
1. 历史文化
说到“前门”，说到“大栅栏”，总是很容易联想到“老北京”。因此，在大栅栏这个地块开发项目，需要先对其历史脉络做一些了解。
1.1形成过程
大栅栏是以京都为背景孕育、生成、发展起来的。可以毫不夸张地说，在众多的街巷胡同中，大栅栏的历史文化内涵最为丰富多彩。
大栅栏的前身是廊房胡同。距今580年前，明朝永乐皇帝从南京迁都北京，那时北京久经战乱，人口稀少，商业萧条。因此，永乐皇帝决定在北京建廊房，从外地移民居住，或招商经营。自此之后，现今正阳门外的西部也就有了廊房一、二、三、四条胡同。因廊房四条集中了许多大商家，栅栏修
得比别处要高大，因此，老百姓就习惯称这条胡同为“大栅栏”。清乾隆十五年(1750)编制的《京城全图》上原来的廊房四条，便已正式更名为“大栅栏”。这样，“大栅栏”地名就被官方所认定。这时，清政府已明令禁止在内城设市场、开戏院。大栅栏及其周边地区虽在外城，但因其所处的地理位置靠近皇城衙署，便日渐成为京城最繁华的地方。人们又习惯地把这一带统称为“大栅栏”。
1.2京城“龙脉”、中西交融、历史之镜
大栅栏是老北京最古老(金、元、明、清)的城市肌理的文脉遗存。而自明代以来即有人称铁树斜街、杨梅竹斜街、樱桃斜街等是北京的“龙脉”。在这几条斜街的西南端，即五道庙故址曾立有明兵部尚书王象乾撰文的“交龙碑”，称此处为“龙脉交通车马辐辏之地”。“交龙碑”虽早无下落，但“龙脉”仍在，“雪泥鸿爪”为千年古城留下宝贵的印记。
大栅栏在1900年八国联军入侵北京时的一片火海中几乎夷为平地。今天，我们看到的大栅栏街，基本上是1900年以后重建的。在这里我们还可以
看到中西文化在激烈冲撞后，日渐融合的痕迹。建于1900年之后的瑞蚨祥鸿记的门脸融汇了中西古典建筑艺术，就连门脸八字墙上的广告词，也是用中英两种文字镌刻的。大火之后，原来木制的栅栏已被焚毁，重建的铁栅栏造型，显然也是西方铸铁工艺的移植。而现存的铁栅栏则是1997年依旧存的照片再度重建的。大栅栏在不同的历史阶段都从某一侧面折射了中国历史的转折，耐人寻味，发人深省。
1.3老北京商品经济的见证
从现有材料看，到了清代中后期，直至民国时期，随着北京商品经济的发展，大栅栏陆续出现了各种专业商店、商品街，与宫廷和官场有着千丝万缕联系的大商号、银炉、钱庄、药店等等就是这一历史时期的产物。“头顶马聚源，身穿瑞蚨祥，脚蹬内联升”是民间广为流传的“顺口溜”。旧日的北京人把到大栅栏浑身上下进行一番包装，作为进入主流社会的象征。
大栅栏的珠宝市曾集中了26家银炉，并经官方批准成立了“公议局”。实际上它们承担着将各省上缴的关税银熔铸为银锭交户部的任务，还定期公布银锭与碎银兑换的比价。大栅栏的银炉再加上87家钱庄、26家银号、40家金店，以及以正乙祠为代表的工商会馆的修建，构成了北京金融市场的萌
芽。北京最早由中国人办的银行，如交通银行、盐业银行、金城银行也在这 里。1918 年时中国人办的银行有 11 家，大栅栏占 6 家；民国二十八年(1939) 商会的商号登记册中，大栅栏有 92 个行业、782 家店铺，北京主要的商号大
都集中在这里，大栅栏是老北京名副其实的商业中心。
1.4 国粹京剧形成的摇篮从徽班进京到京剧形成发展已有 200 多年的历史，戏曲专家把京剧史划
分为四个时期，即孕育期、形成期、成熟期和鼎盛期。在这四个时期里，艺 人大多住在大栅栏。学戏在大栅栏，平日演出也在大栅栏。 乾隆八十大寿(1790),三庆徽班晋京贺寿，演出后就留驻在煤市街惠济祠；著名的“同光 名伶十三绝”和“四大名旦”“四大须生”等都曾住在大栅栏；京剧的“七 、 大名班”“三大科班”也都开办在大栅栏。富连成科班 44 年培养了 698 人， 、 这些人后来都成了中国京剧界承前启后的艺术骨干。 过去北京有 “七大戏楼” , 除广和楼在大栅栏路东，其余六座都在大栅栏。这些说明，大栅栏在京剧发 展过程中起了至关重要的作用，是京剧形成的摇篮。
1.5 士人文化与平民文化的交汇处北京的历史文化，一般划分为皇家文化、士人文化和平民文化三部分， 而大栅栏地区则是士人文化与平民文化的交汇之地。著名的文人如纪晓岚、
王士祯、李渔等的故居都在这里。同时，大栅栏地区曾有 70 余处会馆，居住在这里有应试的举子，数以千计，编纂《四库全书》的学人和著名的学者有 300 多人也住在这一带，这里既是他们
的重要社会生活空间，也因他们而充 满了浓郁的文化气息。
1.6 老北京市井文化的博物馆以上还不能概括大栅栏的全貌，大栅栏有大小庙宇 60 余座，像火神庙、 关帝庙、观音寺等，它们体现了中国民间的多神信仰；而门框胡同是以老北 京小吃著名的食街。古时大栅栏事物之多、之杂，使人深感置身于大栅栏似 乎又可以接触到老北京的三教九流、五行八作、什样杂耍，品尝到百样吃食，
犹如走进了一个地地道道的老北京市井文化的大博物馆。
2. 地块现状
为了对项目地块有一个直观的认识，我们小组于9月26日去现场做了一些调研。我们在现场碰到了同样出来调研的业主方设计人员，于是尾随他们一同查看现场，后来得到允许，与他们一同进入粮十旅馆、C地块的劝业场等保护文物的内部参看，并全程随同他们一起考察了前门步行街及其东侧已有的商业物业。这让我们获取了更多的信息，其中包括业主方的意向。
2.1地块区位
2.1.1区位概况
项目所在地H地块位于前门以南约800米处的大栅栏，在前门步行街西侧。大栅栏距北京站仅2.5公里，周边历史文化景点很多，游客密集，相应地，宾馆、旅行社也非常多。前门步行街在北京城的中轴线上，是天安门广场周边唯一规划的商业街区。
