硕论
大连理工大学
硕士学位论文
胜利房地产公司发展战略研究
姓名：陈存法
申请学位级别：硕士
专业：工商管理
指导教师：秦学志
20080601
硕论
大连理工大学专业学位硕士学位论文
摘要
近年来，由于国家宏观经济的发展，国内房地产业的投资增长迅速，明显高于全行
业平均水平。２０００年至２００７年，全国房地产开发投资同比增长都在２０％以上。２００７
年国内房地产市场投资规模超过２．５万亿人民币，同比增长３０．２％。国内房地产企业每
年还在以较大的数量发展。与此同时，为了保持房地产业健康稳定持续发展，近几年来
国家加大了对房地产业的宏观调控力度，国内房地产企业普遍受到了不小的冲击。
随着国家宏观调控政策的不断出台和完善，我国房地产业面临着更加激烈的竞争，
房地产企业如何制定切实可行的发展战略，发挥企业竞争优势，是我国房地产企业生存
和发展的迫切需要。
本文以胜利房地产公司为研究对象，通过对我国房地产业现状及发展趋势进行分
析，运用企业战略管理理论和战略模型，对胜利房地产公司所处的外部宏观环境、行业
竞争态势进行分析，同时对企业内部资源状况进行评价，运用ＳＷＯＴ综合分析方法找出
胜利房地产公司的外部机会和威胁，内部优势和劣势，对公司面临的机会和威胁、优势
和劣势进行匹配，找出公司战略目标和战略定位。运用定量规划评价矩阵对公司竞争战
略进行了选择分析，确定以集中目标化战略为主、差别化战略为辅的发展战略组合。在
发展战略的实施上，提出公司组织结构变革，加强人力资源管理，强化品牌管理，加强
财务运作，以保证企业战略的有效实施。关键词：房地产；发展战略；战略措施
硕论
胜利房地产公司发展战略研究
ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＳｈｅｎｇＬｉＲｅａｌＥｓｔａｔｅＣｏｍｐａｎｙＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＳｔｒａｔｅｇｙ
Ａｂｓｔｒａｃｔ
ＩＩｌｒｅｃｅｎｔｙｅａｒｓ，ｂｅｃａｕｓｅｏｆｎａｔｉｏｎｍａｃｒｏｖｉｅｗｅｃｏｎｏｍｙｏｆｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｌｏｃａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅ
ｉｎｄｕｓｔｒｙｏｆｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｇｒｏｗｔｈｑｕｉｃｋ，ｏｂｖｉｏｕｓｌｙｈｉｇｈｅｒｔｈａｎｔｈｅｗｈｏｌｅｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｖｅｒａｇｅ
ｌｅｖｅｌ．２０００—２００７ｙｅａｒ，ｗｈｏｌｅｃｏｕｎｔｒｙｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｔｏｇｅｔｈｅｒｒａｔｉｏｇｒｏｗｔｈ
ａｌｌｉｎａｂｏｖｅ２０％．２００７ｌｏｃａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓｃａｌｅｍｏｒｅｔｈａｎ２．５ｔｈｏｕｓａｎｄｂｉｌｌｉｏｎ
ＲＭＢ．ｔｏｇｅｔｈｅｒｒａｔｉｏｇｒｏｗｔｈ３０．２％．Ｌｏｃａｌｅｖｅｒｙｙｅａｒｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｒｅｔｕｒｎａｔ
ａ谢ｔｌｌｂｉｇｇｅｒｍｏｕｎｔｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅ，ｆｏｒｋｅｅｐｉｎｇ
ｏｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｈｅａｌｔｈｔｏｒｅａｌｅｓｔａｔｅｓｔａｂｉｌｉｔｙｋｅｅｐｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｓｅｖｅｒａｌｎｅａｒｉｎｔｈｅｌａｓｔｙｅａｒｓｎａｔｉｏｎｅＩｌｌａｒｇｅｍｅｎｔ
ｔｏｃｏｎｔｒｏｌｓｔｒｅｎｇｔｈ，ｔｈｅｌｏｃａｌｒｅａｌｉｎｄｕｓｔｒｙｏｆｍａｃｒｏｖｉｅｗａｄｊｕｓｔ
ｗｉｄｅｓｐｒｅａｄｔｏｂｅ
Ａｌｏｎｇ、Ⅳｉｔｈ
ａｅｓｔａｔｅｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｗａｓｓｕｂｊｅｃｔｅｄｔｏｏｕｒｎｏｔｓｍａｌｌｏｆｐｏｕｎｄａｔ．ｎａｔｉｏｎａｌｍａｃｒｏｖｉｅｗａｄｊｕｓｔｏｕｒｔｏｃｏｎｔｒｏｌａｓｅｒｉｅｓｏｆｐｏｌｉｃｉｅｓｃｏｎｔｉｎｕｏｕｓｌｙｓｅｔｗｉｔｈｐｅｒｆｅｃｔ，ｔｈｅｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｉｅｓｃｏｕｎｔｒｙｗｉｌｌｆａｃｅｍｏｒｅｖｅｈｅｍｅｎｃｅｏｆｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ，
ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｈｏｗｔｏｍａｋｅｔｈｅｉｒｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔｐｒａｃｔｉｃａｌｖｉａｂｌｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ
ｓｔｒａｔｅｇｙ，ｅｘｅｒｔｉｖｅｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｃｏｍｐｅｔｉｔｉｖｅａｄｖａｎｔａｇｅ，ｉｓｏａｒｃｏｕｎｔｒｙ
ｔｏｏｕｒｒｅａｌｅｓｔａｔｅｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｅｘｉｓｔｅｎｃｅａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｕｒｇｅｎｔｄｅｍａｎｄ．Ｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅ谢ｔｌｌｖｉｃｔｏｒｙｒｅａｌｅｓｔａｔｅｃｏｍｐａｎｙｆｏｒｒｅｓｅａｒｃｈｏｂｊｅｃｔ，ｐａｓｓ
ｏｎｃｏｕｎｔｒｙｒｅａｌｂｕｓｉｎｅｓｓｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｐｒｅｓｅｎｔｃｏｎｄｉｔｉｏｎａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｔｈｅｔｒｅｎｄＣａｌＴｙａｎａｌｙｓｉｓ，ｕｓａｇｅ
ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｔｒａｔｅｇｙｍａｎａｇｅｍｅｎｔｔｈｅｏｒｉｅｓａｎｄｓｔｒａｔｅｇｙｍｏｄｅｌ，ｔｏｖｉｃｔｏｒｙｒｅａｌｅｓｔａｔｅｃｏｍｐａｎｙ
ｔｈｅｅｘｔｅｒｉｏｒｏｆｔｈｅｐｌａｃｅｍａｃｒｏｖｉｅｗｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ，ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎｔｈｅｓｉｔｕａｔｉｏｎｃａｒｒｙ
ｏｎａｎａｌｙｓｉｓ，ｉｎｔｈｅｍｅａｎｔｉｍｅｔｏｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｉｎｎｅｒｐａｒｔｔｈｅｒｅｓｏｕｒｃｅｓｃｏｎｄｉｔｉｏｎｃａｒｒｙｏｎ
ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ，ｕｓａｇｅｔｈｅＳＷＯＴｂｅｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｍｅｔｈｏｄｔｏｆｉｎｄｏｕｔｖｉｃｔｏｒｙｒｅａｌｅｓｔａｔｅ
ｔｈｅｅｘｔｅｒｉｏｒｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙｏｆｔｈｅｃｏｍｐａｎｙａｎｄｔｈｒｅａｔ，ｉｎｎｅｒｐａｒｔａｄｖａｎｔａｇｅａｎｄｂａｄｓｉｔｕａｔｉｏｎ，
ｆａｃｅｔｏｔｈｅｃｏｍｐａｎｙｏｆｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙａｎｄｔｈｒｅａｔ，ａｄｖａｎｔａｇｅａｎｄｂａｄｓｉｔｕａｔｉｏｎｃａｒｒｙｏｎｍａｔｃｈ
ａｎｄｆｉｎｄｏｕｔａｃｏｍｐａｎｙｓｔｒａｔｅｇｙｔａｒｇｅｔａｎｄｓｔｒａｔｅｇｙｆｉｘｅｄｐｏｓｉｔｉｏｎ．Ｕｓｉｎｇｔｈｅｆｉｘｅｄａｍｏｕｎｔ
ｔｏｐｒｏｇｒａｍｍｉｎｇｅｖａｌｕａｔｉｏｎｍａｔｒｉｘｃｏｍｐａｎｙｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎｓｔｒａｔｅｇｙｃａｒｒｉｅｄｏｎｃｈｏｉｃｅａｎａｌｙｓｉｓ，
ｏｆａｓｓｕｒａｎｃｅｍａｉｎｌｙｗｉｔｈｃｏｎｃｅｎｔｒａｔｉｏｎｔｈｅｔａｒｇｅｔｔｕｒｎｓｔｒａｔｅｇｙｆｏｒｌｏｒｄ，ｔｈｅｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｔｕｒｎｓｔｒａｔｅｇｙ
ｒｅｓｏｕｒｃｅｆｏｒａｓｓｉｓｔｕｐ，ｐｕｔｏｆｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｓｔｒａｔｅｇｙｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎ．Ａｔｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｓｔｒａｔｅｇｙｓｔｒｕｃｔｕｒｅｉｍｐｌｅｍｅｎｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｍｐａｎｙｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎｃｈａｎｇｅ，ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｈｕｍａｎｏｐｅｒａｔｉｏｎ，ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｅｎｈａｎｃｅｂｒａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｆｉｎａｎｃｅ
ａｓｓｕｒｅｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｔｒａｔｅｇｙｏｆｖａｌｉｄｉｍｐｌｅｍｅｎｔ．
ＫｅｙＷｏｒｄｓ：Ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｓｔｒａｔｅｇｙ：ＳｔｒａｔｅｇｙｍｅａｓｕｒｅⅡ
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独创性说明
作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工
作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，
论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。
作者签名：Ｉ垒盘壅日期：圭些么．）
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大连理工大学学位论文版权使用授权书
本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位
论文版权使用规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。
作者签名：里堑垒ｊ至
导师签名：导师签名：吞青毛、蕴叠垒！丛年』月４日
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１绪论
１．１研究的背景及意义
１９９６年，国家取消了福利分房政策，取而代之的是住房商品化、市场化，客观上需
要大量建房来满足人们的居住需要。另一方面，中国已经加入了ＷＴＯ，世界贸易一体化和全球经济一体化也随之到来，国民经济发展日新月异，人民生活水平逐步提高。在这种形势下，房地产行业作为新兴行业在我国处于迅猛发展阶段，房地产行业成了全国最炙手可热的行业之一。但同时，房地产行业也存在开发过热，市场运作不规范、竞争加剧等现象。特别是近几年，国家为了规范房地产市场，陆续出台了一系列财政、金融、土地、税收等方面的政策，这一系列政策的出台，使房地产公司面临资金筹集、土地获取等方面的压力，同时，房地产市场竞争不断加剧。在这样的历史背景下，房地产开发企业如何根据国家政策、市场竞争情况、企业自身的情况，来制定和执行正确的适合企业发展的战略规划，是摆在我国房地产开发企业面前的一个紧迫的任务。
胜利房地产开发公司创建于１９９８年，注册资本３２００万元，是一家具有一级房地
产开发资质的企业。隶属于胜利油田胜建集团公司。是一个专业化房地产开发企业。截至目前，胜利房地产开发公司已经累计开发了胜利油田锦华一期、锦绣家园、胜建大厦、东营市商业街等项目，总建筑面积达１２０万平方米。目前正在运作的项目有锦华西区、锦绣家园二期等项目。然而，作为一个正在面临改制的国有企业，其经济体制、管理体制、经营理念、运行机制存在诸多问题。随着房地产行业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、行业竞争等不断涌现的风险，
正威胁着企业的正常发展。在这种情况下，胜利房地产开发公司该如何在总体上把握目前的生存环境和发展机遇，如何选择正确的企业发展战略以获得新的竞争优势，已成为目前最紧迫的亟待解决的问题。
基于以上思路，对本课题研究的理论意义和应用价值有：
（１）面对竞争日益激烈的市场格局，胜利房地产开发公司要想取得竞争优势和稳健
发展，就必须认真分析当前形势，正确定位，准确进行市场预测，对公司自身优势资源进行合理配置和调整，研究和制定一套科学合理的企业发展战略。胜利房地产公司具有一定的资源优势，但在其发展过程中，由于受制度、环境的约束，优势没有发挥出来，
公司对本企业的发展战略并没有做过系统的研究，没有提出过企业的使命和明确的战略目标。因此，选择本论文课题，是学而致用，具有现实意义，希望通过本课题的研究，能对公司的发展战略的制定有一定的帮助。
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胜利房地产公司发展战略研究
（２）在国家宏观的房地产政策调控下，在市场竞争日益加剧的情况下，大多数房地
产开发企业在都面Ｉ临这同样的挑战和困难，以胜利房地产开发公司为案例进行房地产企
业战略研究，带有普遍性，虽然不一定适用其他具体的房地产开发公司，但对他们来说
具有一定的借鉴意义，希望能够帮助他们分析自身情况，转变已有开发理念，驾驭调控
政策精神，制定企业发展战略，帮助它们能更好的生存和发展。
１．２研究的基本内容和思路
本文选择胜利房地产开发公司的战略作为研究对象，综合运用战略管理理论、竞争
战略理论等理论工具和战略模型，通过对胜利房地产公司内外部环境的分析，辨认公司
发展的机遇和挑战，采用理论分析与案例研究相结合，定性分析与定量分析相结合的方
法，
讨。对公司的发展战略进行系统的研究和规划，对公司发展战略如何实施进行分析探
ｌ公司发展战略的实施Ｉ
上
结论
图１．１本文研究的框架
Ｆｉｇ１．１Ｔｈｅｆｒａｍｅｏｆｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅ２
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具体内容如下：
第一章绪论，主要阐述论文研究的背景、意义、内容、思路和文章所涉及的基本理
论；第二章分析公司的外部环境；第三章分析公司的内部环境；第四章制定公司的发展
战略：第五章分析探讨保障战略实施的措施；第六章结论部分对全文进行总结。
１．３企业发展战略相关理论
１．３．１企业发展战略的概念及演变
企业战略的概念来源于企业生产经营活动的实践。最早起源于２０世纪６０年代的西
方理论界，由于科学技术的发展和生产力水平的提高，行业竞争日益激烈，企业经营难
度空前加大，产生了研究和应用企业战略的需要。随着时代和环境的不断变化，对战略
的研究不断深入，至今已发展成为体系全面、内容丰富的专门学科。不同的管理学家或
实际工作者由于自身的管理经历和对管理的认识不同，会对企业战略给以不同的定义。
美国哈佛大学商学院教授安德鲁斯认为，“战略是目标、意图或目的，以及为达到
这些目的而制定的主要方针和计划的一种模式。这种模式界定着企业正在从事的，或者
应该从事的经营业务，以及界定着所属的或应该属于的经营类型”。【５】
波特教授认为，“战略就是创造一个唯一的、有价值的、设计不同系列经营活动的
地位。持续的战略定位需要转换，战略就是在竞争中转换。战略的实质是决定该干什么。”
清华大学刘冀生教授在《企业战略管理》一书中把企业战略定义为：“企业战略管
理是企业根据其外部环境给企业内部资源和能力状况，为求得企业生存和长期稳定的发
展，为不断获得新的竞争优势，对企业发展目标、达成目标的途径和手段的总体谋略。’’
如此看来，企业战略的制定对企业来说是非常重要的。它是企业长期生存和发展的
统筹规划，是方向性的纲领，它规定了企业该做什么以及企业未来应该是什么样。
６０年代，第一代战略管理理论出现，它以Ａｎｏｆｆｔ和Ａｎｄｒｅｗｓ为代表，他们强调战
略管理是企业在竞争中获胜的关键，把战略这一概念推向于企业管理的实践中，这是战
略管理理论的初创阶段。以Ｃｈａｎｄｌｅｒ为代表的第二代战略管理理论出现在７０年代，其
著名论点是“结构追随战略”，强调组织结构应随战略调整而相应调整。８０年代，以波
特为代表的第三代战略管理理论出现，他提出了五种竞争力的战略分析模型，使战略环
境可以分析，并且提出了成本领先、差别化、独树一帜三种一般战略。９０年代，Ｐｒａｈａｌａｄ
和Ｈａｍｅｌ把核心能力引入管理界，这标志着第五代战略管理理论的正式确立，即企业
资源观战略管理理论。
我国是于２０世纪８０年代从西方引入战略管理的。改革开放后，为了适应企业发展的需要，战略管理萌芽产生。作为一门新兴的学科，有大批的经济学家、管理专家、企
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业人员从事专门的研究，国内目前在战略管理研究方面也取得了相当的进展。从理论与
学术研究的角度来看，研究也紧跟西方先进的管理理论，同时结合中国本土特色，在企
业多元化、专一化、以资源为基础的理论、核心竞争力理论等方面都取得了一定的成绩。
１．３．２企业战略管理的过程
战略管理过程由战略制定、战略实施、战略评价与控制三个基本阶段组成，这三个
阶段之间存在相互制约、相互影响的关系。它是一个系统的决策和实施过程，在实际的
执行过程中受各方面因素和条件的影响，情况比较复杂。同时战略管理过程又是一个动
态和连续的过程，战略执行过程中某一重要因素和条件发生变化，都可能影响企业的战
略目标，这就要求企业领导者要根据情况的变化适时对战略的执行进行评价，对战略目
标进行调整，因此战略管理过程又是一个动态连续的过程。ｐＪ
（１）战略制定
战略的制定首先要对企业的外部内部环境进行分析，人情企业的形状和发展趋势，
在行业中所处的地位，分析企业的外部机会和存在的威胁，分析企业的内部优势和劣势；
企业所处的环境正在发生哪些变化，这些变化会给企业带来什么样的影响；企业具有哪
些资源。在以上分析的基础上，设定企业所要达到的长期目标，制定供选择的战略并选
择特定的实施战略。战略制定的主要内容包括：①战略环境的分析与评价；②明确公司
的使命和责任；⑨企业的长期目标和总体战略；④制定保障战略实施的政策和措施。
（２）战略实施
战略实施是战略管理过程的行动阶段，也就是如何将制定的战略付诸到企业的生产
经营活动中。战略方案已经确定，战略实施就变成企业管理成败的关键。从某种意义上
讲，战略实施也可以看作是战略管理过程中难度最大的一个阶段。它涉及到企业的组织
结构、绩效薪酬与激励机制、资源的有效配置、企业经营方向的调整、管理信息系统、
企业文化等诸多方面。哪一个环节出现问题，战略方案都不可能顺利执行。无论战略规
划的多好，战略目标都不可能取得世纪的成功。战略实施涉及到企业的所有层面和所有
员工，决策层、管理层、操作层。每一个层面每一个员工都要求朝着既定的目标和方向
努力，要求员工具有敬业奉献精神，要求管理者具有相应的管理能力和管理艺术。战略
实施的主要内容包括：①建立战略计划系统，战略方案的分解；②组织结构、管理体制
的调整；③资源的配置与分配。
（３）战略的评价与控制
在战略的实施过程中，总会遇到一些难以预料的困难和问题，因此战略控制是非常
必要的。战略控制就是将经过信息反馈回来得失及战略实施成效与预定的战略目标进行
比较，检测二者的偏差程度，评价其是否符合原定目标的要求，并采取有效措施进行纠４
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正，保持企业生产经营活动朝着既定的战略目标平稳运行，以达到战略目标的完成。在
战略实施的过程中，管理者应当及时对战略实施进行评价，寻求改善战略执行的途径，
保持对战略实施的有效控制。战略控制和评价应当包括：①确定衡量工作成果的标准：
②建立战略实施监控系统；③制定纠偏的措施。
图１．２企业战略管理逻辑框架
Ｆｉｇ１．２Ｔｈｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔｌｏｇｉｃａｌｆｒａｍｅｏｆｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｔｒａｔｅｇｉｅｓ
１．３．３常用战略分析工具介绍
（１）ＰＥＳＴ模型
ＰＥＳＴ模型是分析企业宏观环境的常用工具，是指对企业所处的政治（Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ）、
经济（Ｅｃｏｎｏｍｉｃ）、社会（Ｓｏｃｉａｌ）和科学技术（Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｃａｌ）环境等影响因素进行分
析，其意义在于评价这些因素对企业战略目标和战略制定的影响，这些因素可能给企业
提供市场机会，也可能对企业造成一定的威胁，他们影响公司对方向和行动的选择，认真分析这些因素可能给企业带来的影响，可以帮助管理人员制定正确的战略。
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图１．３
Ｆｉｇ１．３ＰＥＳＴ分析模型ＴｈｅａｎａｌｙｓｉｓｍｏｄｅｌｏｆｔｈｅＰＥＳＴ
（２）ＳＷＯＴ分析模型
ＳＷＯＴ分析法最早是由美国战略学者安德鲁斯提出的，是一种综合性的考虑企业内
部条件和外部环境因素，并进行系统评价，从而选择最佳战略的方法。这里的Ｓ代表
企业的内部优势（Ｓｔｒｅｎｇｔｈｓ），ｗ是指企业内部的劣势（Ｗｅａｋｎｅｓｓ），Ｏ是指企业外
部环境的机会（Ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｉｅｓ），Ｔ是指企业外部环境的威胁（Ｔｈｒｅａｔｓ）。所谓ＳＷＯＴ
分析，就是将与研究对象密切相关的各种要素进行全面、系统、准确的研究，把所有的
内部因素（包括组织的优势和劣势）都集中在一起，然后用外部的力量（面临的机会和威
胁）来对这些因素进行评估，本着使优势和机会最大化以及使劣势和威胁最小化的原则，
制定出相应的发展战略及对策。通过ＳＷＯＴ分析，企业能够明晰自己的优势与劣势、机
会和威胁，从而为科学合理的制定战略提供了可靠的决策信息。
作为现代企业进行战略制定时经常采用的一种分析工具，ＳＷＯＴ分析模型实际上就
是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析和确定企业本身的竞争优
劣势、面临的机会和威胁，进而制定出企业最佳战略的方法。６
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外部机会多
ＪＬ
第三象限
转移战略
内部劣势严重
第四象限
防御战略第一象限增长战略内部优势强第二象限多元化战略
’ｒ
外部威胁大
图１．４ＳＷＯＴ分析模型
Ｆｉｇ１．４ＴｈｅａｎａｌｙｓｉｓｍｏｄｅｌｏｆｔｈｅＳＷＯＴ
（３）五力竞争模型
五力竞争模型是进行行业竞争结构分析的一种工具。哈佛商学院教授迈克尔 波特
在《竞争战略》一书中，提出了行业结构分析模型，即所谓的“五力竞争模型”。他认
为：“一个行业的竞争状态是各种竞争力量共同作用的结果，这些竞争力量主要包括五
个方面：现有的竞争者、潜在的竞争者、供应商的议价能力、客户的议价能力、替代产
品的威胁。＂为了制定应对行业竞争局面的战略，企业必须弄清楚这些力量在行业中是如何起作用的，又是如何影响公司的，以便为公司寻找准确的定位。［１０１
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图１．５行业竞争结构模型
Ｆｉｇ１．５Ｔｈｅｓｔｒｕｃｔｕｒｅｍｏｄｅｌｏｆｔｈｅｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ
该理论揭示了对企业利润产生威胁的五种竞争力量，企业可以通过制定适当的战略
来谋求相对优势地位，从而获得更高的利润。处于行业领先地位的企业还可以通过战略
调整来改变行业竞争结构。因此，如何通过五种竞争力量的分析来确定企业合适的战略
定位就成了企业取得优良业绩的关键。８
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２胜利房地产公司外部环境分析
房地产企业的生存、发展与外部环境的状况和变化息息相关，企业制定竞争战略首
先要全面、客观地分析企业所处的外部环境，包括宏观经济形势、国家有关房地产业的
政策、行业竞争结构和竞争态势、市场需求变化等。企业决策者既要准确判断宏观经济
发展的趋势，又要考察行业未来的发展态势，考察竞争对手的实力，这是企业制定战略
的前提和基础。
２．１我国房地产业的发展历程、现状及发展前景分析
２．１．１我国房地产业的发展历程
我国房地产业经过２０多年的发展，有高潮也有低谷，主要经历了三个快速发展期。
从１９８０年到１９９０年，大约１０年的时间，房地产业实现了从无到有的第一次历史性发
展。改革开放后，伴随着特区的建设，中国开始出现房地产业。这一时期，一大批事业
编制的国有和集体性质的开发企业应运而生，成为房地产开发市场的垄断力量，虽然这
时的房地产业带有很多的政府痕迹和浓厚的计划经济成分，但毕竟实现了从无到有的历
史性突破。１９９２年到１９９５年，以邓小平南巡讲话和中共十四大关于建立社会主义市场
经济体制的重大决策为契机，房地产业实现了由弱到强的第二次历史性发展。这一时期，
房地产开发的大门开始向民间和外资开放，行业利润率达到了顶点，很多城市出现了炒
地皮、炒楼花的现象，房地产业泡沫成分开始显现。１９９８年至今，房地产业进入了由不
规范发展到理性发展的新时期。国家取消福利分房制度，住宅消费转变为个人消费，市
场化特色开始明显起来，国家将住宅建设和房地产业作为着力点和突破口，制定了一系
列有利于房地产业发展的政策，房地产业保持了良好稳定增长的发展势头。【ＩｌＪ
２．１．２我国房地产业的发展现状
（１）房地产业迅速发展
据统计，从１９９８年取消福利分房制度后，我国房地产业年均投资增长２０％左右，
年均竣工面积增长２０％，年均销售面积增长超过２０％；从２００４年国家对房地产业实行
宏观调控后，发展速度有所放缓，但还要远大于其他行业。
（２）区域发展不平衡，东西部发展差距较大
从总量来看，我国房地产区域发展极不平衡，东部地区发展过快，中部地区提速迅
猛，西部地区发展相对滞后。据统计，２００５年东中西部地区房地产投资分别为１０４２９
亿元、２６９２亿元和２６４８亿元，同比分别上升１４％、３２．５％、３３．４％。从数据分析来看，９
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其一、东部地区房地产开发总量依然在全国占主导地位，部分地区存在投资过热现象。
其二，受东部地区的影响，中部地区房地产发展提速迅猛，房地产开发在经济发展中心
的贡献突出，多数地级行政市已把房地产业作为支柱产业，重点发展。其三、西部地区
房地产投资相对滞后，但发展潜力巨大，随着西部大开发战略的实施，优惠的投资政策
必定吸引大批国内外游资倾注商用房和住宅开发。
（３）融资结构不合理，金融风险较大
我国房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，这部分资金来源于开发商直接向
银行贷款和预售房转入的个人按揭贷款，开发商投入的自有资金仅占２０＂－＇３０％，这种“畸
形”的融资结构既增加了开发商的利息负担和财务风险，更增大了银行放贷风险。其二，
融资方式单一，目前我国房地产开发融资主要依靠银行贷款，而国外较为流行的信托基
金、债券、养老金等融资模式尚处在探索阶段。
（４）房地产企业众多，良莠不齐全，行业集中度低
首先，我国房地产企业普遍资产规模小。据统计，２００６年全国房地产企业的平均净
资产不足２０００万元。其次，我国房地产企业普遍资质低，核心竞争力不足。房地产企
业达到一级资质标准的仅占１．５％，二级资质的占１３％，其余８５．５％的房地产企业为三级
资质或没有资质的企业。最后，我国房地产市场集中度低。据统计，我国房地产开发企
业年均开发量只有１．６万平方米／家，最大房地产开发企业所占当地市场份额不足Ｏ．５％。
２．１．３我国房地产业的发展前景
（１）城市化进程推动房地产业发展
我国人口众多，土地资源稀缺，加快城市化进程是我国合理配置资源，改善人民生
活条件的必然选择。目前，国民经济的迅速发展，促进了城市化进程的加快，城市化将
使第二、第三产业的比重持续上升，必然带来城市就业人口需求的增加，许多农业人口
向城市迁移，城市化和经济发展形成一个相互联动的过程。
通常情况下，城市化进程可划分为三个阶段：①初期阶段，城市化水平在３０％以下，
城市化速度缓慢；②加速发展阶段，城市化水平在３０％一７０％，城市化速度明显加快，
城市化水平在短期内迅速提高；③后期阶段，城市化水平大于７０％，城市化速度又开始
变缓。我国目前刚进入城市化加速发展阶段。根据国家有关部门预测，到２０１０年我国
城市化水平将达到４５％，到２０５０年我国城市化水平将超过６０％，初步实现城市化。城
市化进程的加速，迫切需要发展房地产业。目前，我国城市人均住房建筑面积只有２３．７
平方米，相当于１０年前中等收入国家的住房水平。世界各国的经验表明，一个国家在
进入城市化加速发展阶段后，在人均住房建筑面积达到３０＿＿３５平方米前，该国将保持
较为旺盛的住房需求。我国目前才刚进入房地产业快速发展期。１０
硕论
大连理工大学专业学位硕士学位论文
（２）经济快速增长需要房地产业超前发展
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其适度先行和健康发展，
可以支撑和带动整个国民经济的发展。特别是１９９８年至２００４年这个时间段内，房地产
业对国民经济的推动作用举足轻重。根据建设部测算，１９９８年住宅建设和房地产投资至
少拉动国民经济增长率１．５个百分点。因此，只要国民经济快速、稳定、健康地增长，
我国的房地产业定将进一步持续健康地发展。
２．２宏观环境分析
２．２．１政策法律环境分析
从２００３年开始，国家加大了对房地产市场的宏观调控力度，相继出台了一系列的
有关房地产业的调控法规和政策，这些法规政策的出台，对治理和规范房地产业的运行
秩序，促进房地产业健康稳定持续发展起到了至关重要的作用。但也给众多的房地产开
发企业造成了剧烈冲击。近几年的房地产调控政策主要有：
２００３年４月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发
［２００３］１２１号。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上含第二套商品房的借款人，
适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
２００４年３月，继２００３年７月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监
察部又联合发文，严令各地须在当年月前将协议出让土地中的“遗留问题＂处理完毕，
否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“大限＂。
２００５年３月，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款
优惠利率对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行
的２０％提高到３０％。
２００５年４月，国务院又出台了加强房地产市场引导和调控的八项措施。新旧“国八
条＂明确表明了中央平抑房价的态度和整顿房地产市场的决心。５月，七部委联合发文
《关于做好稳定住房价格工作的意见》。立刻在特别是中高端市场投资者中引发了地震。
国务院常务会议提出了《促进房地产业健康发展的六项措施》开启了年房地产调控序幕，
称之为国六条。
２００６年５月，国务院九部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
俗称“国十五条”。
２００６年７月，国家税务总局又发布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人
所得税有关问题的通知》（国税发Ｅ２００６］１０８号），开始对个人转让住房征收个人所得税。
