万科A(000002) 偿债能力分析
一、万科A(000002)基本情况介绍
万科企业股份有限公司(股票代码：000002，以下简称“万科”) 1984年5月创立于中国深圳，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
1988年进入房地产领域，同年发行股票2800万股，资产及经营规模迅速扩大。1991公司开始发展跨地域房地产业务，同年发行新股，A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一。
1992年，确定以大众住宅开始为核心业务，进行业务调整。
1993年，4500万股B股发行并在深交所上市，筹集资金主要用于房地产开发，核心业务突显。
1997年和2000年，共增资配股募集资金10.08亿元，实力增强。 2002年和2003年，发行可转换公司债券34.9亿元，进一步增强了公司的资金实力。
2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
截止2010年末，公司业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市市场，2010年公司完成新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米增长46%，公司的销售规模首次突破千亿元，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。
2010年，万科A（000002）率先成为全国第一个年销售额超千亿元的房地产公司，这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。公司在企业领导人王石的带领下，万科A（000002）通过专注于住宅房地产开发，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万文化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内！
万科公司2010年年志
2010年2月4日，公司与上海环境能源交易所，中国质量认证中心签约，2010上海世博会万科馆自愿减排行动启动，万科馆成为世博会首个自愿减排展馆。
2010年3月26日，万科公益基金会与腾讯公益慈善基金会共同发起的名为“零公里行动”系列公益环保行动正式启动。
2010年3月29日，住房和城乡建设部科技发展促进中心与公司签署战略合作框架协议，共同促进住宅行业走向低碳发展之路。
2010年4月19日，世博会万科馆与广东馆、广州馆、深圳馆、潮府馆五个广东省的展馆在世博园区内举行集体剪彩仪式，万科馆·2049准备迎接首批游客。
2010年5月22日，包括王石在内的“零公里行动”南坡登山队全体队员成功登顶珠峰，并将世博旗帜带上峰顶。
2010年9月20日，上海世博会万科馆日。
2010年11月26日，公司与北京市住建委、房山区政府签署北京市绿色建筑主题公园建设战略合作框架协议。
2010年12月3日，公司公布销售公告，截止12月1日公司2010年累计实现销售金额1000.6亿元，万科成为国内房地产行业首个销售额超过千亿元的公司。
二、行业与发展环境介绍
房地产行业属资金密集型行业，总的来说，它是一个进入门槛较低，具有较大的利润空间，行业技术壁垒相对比较匮乏的行业。具有投资大、风险高、周期久、供应链长等特点。从目前看，城镇化和新农村建设，经济的快速发展，较大的人口基数将保证房地产市场的长期向好，而人民币升值，宏观经济政策的走向，通货膨胀，房价的非理性上涨都将成为房地产行业的潜在风险，企业应结合自身实际，采用实用的市场策略，避免过度扩张，确保充足的现金流，降低负债。
货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格，提高房地产开
发企业的利润。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。
凭借一笔先得的资金就可以获得利润的时代已经过去，只有那些转化资源效率最高，能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能成为最终的赢家。房地产行业的真正价值从来都不在于它的高收益率，而在于高成长性。它真正的魅力也不在于过去，而在于未来。
三、万科偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还各种债务的能力。分析企业的偿债能力可以了解企业的财务状况，揭示企业所承担的财务风险程度，预测企业筹资前景，为企业各种理财活动提供参考。 3.1短期偿债能力分析
3.1.1营运资本分析
营运资金是指流动资产总额减去流动负债总额后的剩余部份，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。
计算公式：营运资金=流动资产总额-流动负债总额万科公司营运资本分析表
万科公司营运资本分析表
分析：万科公司流动资产抵补流动负债后有一定剩余，说明公司具有一定的短期偿付能力。且2010年营运资本较2008年度、2009年度有较大程度的提高，表明公司可以用于偿还流动负债的资金越发充足，公司的短期偿付能力有所增强，短期流动性风险减少。
3.1.2流动比率分析
流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。
计算公式：流动比率=流动资产÷流动负债万科公司流动比率分析表
万科公司流动比率分析表
分析：一般认为，流动比率应达到2.1以上较好，该指标越高，表示企业的偿付能力越强，企业所面临的短期流动性风险越小，债权人安全程度越高。万科公司2008-2010三个年度的流动比率均低于2.1，但是万科公司作为房地产企业存在存货比例较高的现象，且预收帐款等项目的不断增加，所以流动比率有所下降，表示万科公司短期偿付能力偏弱，面临短期流动性风险变大，债权人安全程度偏低。
3.1.3速动比率分析
速运比率，又称“酸性测验比率”，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。
计算公式：速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债=速动资产÷流动负债
万科公司速动比率分析表
分析：一般认为，在企业的全部流动资产中，存货大约占50%左右，所以，速动比率的一般标准为1：1较为合理，如果带动比率低于1：1，一般认为偿债能力较差。万科公司2008-2010三个年度的速动比率都远低于1：1这个标准，但是结合流动比率和房地产行业的发展情况来看，万科短期偿债能力在行业中仍然保持不错的水准，低于1的速动比率并不能说明短期偿付能力差。
3.1.4现金比率分析
现金比率是指通过计算公司现金和现金等价资产总额与当前流动负债的比率，用来衡量企业即时付现能力。
计算公式：现金比率=（货币资金+交易性金融资产）÷流动负债×100%
万科公司现金比率分析表
分析：现金比率可以准确地反映企业的直接偿付能力，现金比率越高，表明公司可以立即用于支付债务的现金类资产越多，一般认为这一比率应在20%左右，万科公司2008-2010三个年度的现金比率均超过20%，虽然万科公司2010年相比上一年度现金比率略有下降，但主要原因是本期的流动负债增加额较大，说明万科公司短期偿付能力很强，且直接支付能力不会有问题。 3.2长期偿债能力分析
3.2.1资产负债率分析
资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标，同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。
计算公式：资产负债率=负债总额÷资产总额×100%
万科公司资产负债率分析表
分析：由上表可以看出，万科的资产负债率变动幅度不大，且保持在较高的水平，但在房地产行业整个资产负债率水平都很高的大背景下，万科仍属于正常水平。资产负债率越大，企业的债务负担越重，但同时也说明企业通过扩大举债规模获得较多的财务杠杆利益。资产负债率比上一年增加7.69%，主要是由于公司的预售规模大幅度增加所致。
3.2.2权益乘数分析
权益乘数是指资产总额是股东权益的多少倍。该乘数越大，说明股东投入的资本在资产中所点比重越小。它是用来衡量的财务风险。
计算公式：权益乘数=资产总额÷所有者权益
万科公司权益乘数分析表
分析：由上表可以看出，万科公司的权益乘数保持在较高的水平，高于行业平均值2.62，说明万科公司对股东投入的回报率较高，同时也表明万科公司对负债经营利用较为充分。
3.2.3产权比率分析
产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。
计算公式产权比率=负债总额÷所有者权益
万科公司产权比例分析表
分析：2008-2010三个年度万科企业的产权比率偏高，表明公司举债经营程度偏高，财务结构不很稳定。通过与资产负债率、权益乘数的计算结果相互印证，说明万科企业的长期偿债能力偏弱，对债权人的保障程度较低，承担的风险较大。
3.2.4利息保障倍数分析
利息保障倍数也称已获利息倍数，是指公司息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数，可用来分析公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力。
计算公式：利息保障倍数=息税前利润÷利息支出=（利润总额+利息费用）÷利息费用
万科公司利息保证倍数分析
分析：利息保证倍数是反映企业偿付债务利息的保证程度指标，指标越高，说明企业支付利息的能力越强。万科公司2010年生产经营所得能够满足支付利息的需要，是支付利息的24.68倍，比上年同期的利息保证倍数增加了8.66倍，表明本年生产经营业绩较好。
3.3偿还能力趋势分析
分析: 流动比率和速动比率变化幅度很小，且均低于一般标准，表明万科企业短期偿付能力有所下降。但是，作为销售不动产的房地产行业来说，万科仍然保持了一个较为合理和稳定的比率。虽然现金比率有所下降，但就其指标值来说，仍然是一个不错的数值。结合资产负债率和利息保陪倍数都有增长情况，说明公司的销售情况不错，经营业绩较好。
分析：就整体行业来说，2010年度万科公司的短期偿债能力相对于其他的
房地产企业，即没有明显的优势，也没劣势的地方，表现平和。但结合其在长期偿债能力方面的指标值来说，万科还是应该看清自身的优缺点，并且在市场竞争中时刻关注对手的经营和发展，努力改善和提高自身的偿债能力，才能领先于整
个行业发展水平。 四、偿还能力分析总结
偿债能力是经营者、投资人、债权人都非常关心的一个问题。流动比率、速动比率和现金比率都是以流动资产和流动负债的相互关系来反映企业的短期偿债能力的。从资产负债表中，我们可以看到万科的存货是比较多的，在当今的房地产行业，存货实际变现能力还是很强的，所以万科的现金比率逐年下滑是企业用于建造房产，开发土地，在一定的程度上淡薄了偿债能力风险。虽然现金比率有所下滑，但现金比率相对还比较稳定，公司货币资金的量也是逐年提高的。这也与万科公司一贯秉承的“现金为王”的管理思想相符合。所以万科的短期偿债能力还是不错的。资产负债率呈上升趋势，原因在于本年度的预收帐款和应交税费的增长幅度较大，但预收帐款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，这也表现了企业的经营规模扩大，公司经营者对公司的经营充满信心。而在整个房地产行业环境背景下，万科公司有非常好的信用和声誉，作为房地产业的龙头老大，注重商品质量，受到广大群众的信赖，其良好的信用和声誉是万科能够较快的通过发行债券和增发股票等方法解决资金短缺的问题，提高偿债能力。
