创造一流执行价值 场引导得当，将成为一片开发的热土。 （二）、消费市场趋势
兴义人均居住面积目前为22平方米，根据国外房地产经验，人均在30平方米之前，城市住房需求将会持续旺盛。到2020年，兴义市中心城人口由现在的25万增至48万，总需求量巨大，为房地产的开发提供了广阔的发展空间。 （三）、产品趋势
未来的兴义房屋产品受价格、城建与市场的影响，在产品形态上将呈现以下 趋势：
? 产品品质不断提高，产品附加值增多
随着经济的发展，居民收入水平的不断提高，消费者消费心理发生了重大变化。从量的需求到质的需求，从性能的需求到精神的需求，从有形要素的需求到无形要素的需求，即越来越重视产品品质、心理感受、归属感和身份感等。消费心理的变化体现在产品的附加值上，也就是要求依附于产品之上的无形的精神层面上的软性元素。
? 户型从面积型向功能型转变
未来的兴义房屋产品受价格、城建与市场的影响，在产品形态上将呈现以下趋势：受价格持续上升的影响，户型的面积将有所下降，总价也随之降低，产品线延长，产品从大户型向更为实用的功能户型转变。同时，市场以130-170㎡三房、四房为主的市场格局将被打破，户型及面积的选择性进一步加强。 （四）、价格趋势
从土地交易市场的影响来看，一方面，随商品房销售价格的上升，引发房地产市场扩大，房地产开发升温，土地交易价格上涨。另一方面，由于土地价格的
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创造一流执行价值 上涨，房地产开发成本上升，带动商品房销售价格继续上扬。
商品房价格走势2000150010005000781.6987.1515122004年2005年商品房均价(元/平方)2006年
分析：
从兴义市统计部门的调查显示：2006年兴义市商品房均价达到1512元/㎡，增长迅速。
总的来说，兴义房地产市场容量大，商品房价上升空间巨大，今后兴义市房地产市场价格上扬的幅度将会有所提升，预计2007年将达到1800元/㎡左右，小高层、高层物业均价将在2000元/㎡以上。 （五）、城市发展趋势
兴义市将会形成各板块为基本构成单位，多区域全方位的房地产发展格局。 城市生活社区化
随着兴义市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，“社区”的居住、商业、办公、教育等设施将会越来越成熟，“社区”的理念也将会深入人心。
城市资源集约化
政府的规范管理程度等的相关因素有关。
总之，在兴义市城市发展、经济繁荣的过程中，房地产业扮演了重要的角色，在城市的发展中立下了汗马功劳，在阵痛与革新中也取得了长足的发展。几年的
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创造一流执行价值 发展过程是兴义市房地产企业破茧成蝶，逐步走上成熟、回归理性的过程。伴随着中国房地产的成长，兴义市地产企业在市场的震荡与徘徊中得到磨练和发展，并在近几年的市场繁荣中获得了迅速的扩张与壮大。尽管今天兴义市市房地产行业还是一个不甚规范、不甚成熟、不甚理性，甚至是不公平的竞争环境，市场的繁荣无法掩盖行业水平低下、产品质量的缺陷、服务的滞后乃至项目本身缺乏思想和灵魂。但是激烈的市场竞争和市场经济的不断完善和发展，必将改变这种现状。
住房居住时代已开始向品质时代升级。
二次臵业、多次臵业明显增多，拥有居住的空间并非消费者的终极目的，户型、绿化、配套、环境、物业管理、品牌等因素在消费者的决策过程中日益重要。
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创造一流执行价值 第三章 需求市场研究
一、兴义市消费市场分析
对消费市场的研究有助于预测市场消化力，为产品寻求市场支撑，是项目前期市场研究的一个重要组成部分。
对于房地产消费市场的总体把握，主要从以下几个方面进行研究。 （一）、居住状况及市场潜力分析
随着社会的进步,城市化和现代化步伐的加快,到2007年兴义市人口由1998年61.72万人增加到76万人,其中中心城区人口26万人。
根据《兴义市城市总体规划（修编）》（2003-2020）显示，至2020年兴义市辖行政区总用地面积2915平方公里，中心城区总体规划用地范围约73.4平方公里。全市人口自然增长率控制在10‰以内，至2020年，市域实际居住人口约为100万人，其中中心城区人口48万人，也就是说到2020年兴义市中心城区人口将增加23万人。
即在未来13年里，兴义市仅中心城区的住房需求量为： 23万÷3.5＝6.57万套（每户人口数按3.5人计算）
按现有商品房住宅套平均面积125平米计算，兴义市中心城区的需求量为： 6.57万套×133.45（市场供给的平均户型面积）＝876.77万平方米 兴义市中心城区未来15年内平均每年的市场住宅需求量为： 876.77÷13＝67.44万平方米
城市居住用地面积为14.1平方公里。人均居住用地29.3平方米，人均住宅
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创造一流执行价值 建筑面积30平方米，住宅成套率90%。
市场潜力相对现在市场开发量相差甚远，加上兴义市政府对房地产市场的市场引导和宏观调控，预计兴义市房地产市场在最近几年的一段时期内，将保持强劲上升势态。
（二）、兴义市居民消费力分析
1、兴义市消费力研究
城镇居民人均可支配收入10000800060004000200004662.2451534726.6957856800802287071998年1999年2000年2001年2003年2005年2006年城镇居民人均可支配收入水平
城市居民消费力的强弱情况，直接关系到房地产市场的消化能力与市场支撑，就兴义的消费力现状而言，居民可支配收入处于较高位。
城镇居民人均可支配收入是反映人民生活水平的主要指标之一。兴义市城镇居民人均可支配收入持续增长，人们生活水平不断提高，2006年达到8707元。
随着兴义市经济的发展，城镇居民的可支配收入呈上涨趋势，收入持续提高，居民的购买能力在不断提高，可支配收入的持续增长为房地产的发展提供了强而有力的消费支撑。
2、住房消费现状
在兴义市居民家庭总财产中，房产成为居民家庭最主要的财产，大部分居民家庭拥有自己的房产。主要分为四部分，即单位集资房、居民自建房、经济适用房和商品房。这是与兴义市的市情相吻合，当初为了加快新区的建设，政府鼓励
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