创造一流执行价值
第二章 兴义市房地产业发展分析
一、兴义市房地产市场发展历史
（一）、兴义市房地产市场发展历史
兴义市房地产于1992开始起步，至今已经十余年的时间，经过十余年的培育和发展，市场环境不断规范、各项房地产制度不断完善、从业人员的素质逐步提高、房地产开发思想和理念的转变，这一切也说明兴义市房地产业正逐步步入正规。
随着兴义市城市化和现代化步伐的加快，对外交流的不断加强，特别是社会主义市场经济的不断完善和成熟，改变了人们固守的某些陈旧观念，这些主客观因素加快了房地产市场发展。2000年以后，兴义市房地产业得到了快速发展，其在全市经济发展中的地位和作用日益凸出，房地产业也迎来了前所未有的发展机遇！
经过十余年的市场培育和发展，兴义市房地产市场大致可分四个阶段： 第一阶段：起步阶段（1992－1998年）
90年代，改革的春风吹绿了大江南北，中国的房地产业发展经历了一段非常时期。也正是这个时候，以施达房地产开发公司为首的房地产企业开始在兴义市显山露水。到1998年，兴义市房地产开发投资为385万元，虽然投资额不大，但房地产作为一个行业开始受到人们的关注。
第二阶段：快速发展阶段：（1998－2003年）
1998年是兴义市房地产市场发展的一个分水岭，经过6年的艰难成长，兴
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创造一流执行价值 义市房地产业发展迎来了一个发展的高潮，经历了一个高速发展的阶段，1998－2003年，兴义市平均每年增加3551.2万元的投资额，这主要由于我国房地产市场大环境的刺激和影响。部分房地产企业也是在这个阶段完成了自己的原始积累，兴义市的城市面貌也发展了天翻地覆的变化，这也得益于房地产业的发展，城市的发展又反作用于房地产行业，促进了房地产业的进一步发展。
第三阶段：减速发展阶段（2004年）
2004年是中国房地产行业发展不平常的两年，2004年政府加大了宏观调控的力度，如央行121文件、国务院19号文件、对土地的限制、提高企业自有资金率等一系列政策，对房地产行业产生了巨大影响。以2004年为分水岭，在此之前兴义市经历了快速发展的第二阶段，2004年进入了减速发展的理性阶段。
第四阶段：加速发展阶段（2005年至今）
经历了房地产的理性发展阶段，2005年开始兴义市房地产开始进入加速发展阶段，从完成开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积以及商品房销售价格等一系列数据可以看出，相比2004年，房地产得以加速发展。特别是今年，小高层、高层物业开始大量的出现于房地产市场，2007年下半年将集中放量，市场竞争将开始加剧。
二、兴义市一手市场状况
在各种有利的政策刺激下和经济发展的带动下，兴义市房地产市场，在国民经济中一直扮演着愈来愈重要的角色，目前呈现如下特点： （一）、房地产开发投资开始加速增长
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创造一流执行价值 2001年-2005年完成投资额2500020000150001000050000181411286575112001年2002年2003年17500192142004年2005年完成投资额(万元)
分析：
由于受大规模城市建设的拉动，近几年来兴义市房地产投资保持了较高的增幅。2005年，全市共完成房地产开发投资19214万元，与2004年的投资低迷相比，房地产投资开始反弹，投资开始加速。
（二）、房地产开发规模和施工面积继续增长，建设速度明显加快
2006年底，与投资量增长对应，全市施工面积共有48.9万平方米，施工面积和建设规模均达到了历史最高水平，总体而言，建设速度明显加快，但相对于2004年——2005年，增长速率有所放缓。
2001年-2006年施工面积605040302010048.934.2318.2942.6427.8125.612001年2002年2003年2004年2005年2006年施工面积(万平方米)
分析：对以上数据分析可知，2002年兴义市商品房施工面积仅为18.29万平方米，为进入21世纪最低点，到2006年施工面积达48.9万㎡，是2002年
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创造一流执行价值 的2.7倍，达到了历史最高水平。2005年后施工面积增长速度明显加快，其原因有：
1 、经过2004年的市场低迷，房地产开始加速发展，整体市场表现较为活跃，呈上升的趋势；
2 、2006年是兴义市房地产业快速发展阶段，在各种因素的刺激下，房地产市场十分活跃；
3 、兴义市经济的快速发展，城市化进程的加快，尤其是居民收入水平及人均可支配收入的增加，强有力的支撑了兴义市房地产市场的发展。 （三）、兴义市房地产销售现状良好：
2001年-2006年销售面积252015105023.0913.849.81718.2720.932001年2002年2003年2004年2005年2006年 分析：
销售面积(万平方米)
从上表可以看出，近三年兴义市房地产销售持续稳步上升，总体销售状况良好，商品房空臵率较低。与同年的施工面积及预售登记面积相比，2001年销售面积与施工面积、预售面积相差甚大，销售不畅，空臵率高。2003年销售面积超过预售登记面积4.2万平方米，2004年销售面积与预售登记面积基本持平， 2006年销售面积在市政配套和城市规划逐步完善、房价上升、楼盘升值等多重因素的作用和刺激下，销售市场空前活跃， 2006年兴义市房地产销售面积达到了历史最高峰。
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创造一流执行价值 三、二手市场供求状况
二手房市场是房地产市场的重要组成部分，也是房地产市场发展程度的一个重要标志，其交易市场愈活跃、繁荣、规范，表明房地产市场愈成熟，反之则相反。同时二手房市场与一级市场相辅相成，随着对促进住房二级市场政策的进一步调整、到位，住房二级市场将会被进一步激活，二手房交易量将会继续放大，这使住宅市场的游闲资金增多，旧房换新房的比例提高，从而刺激一手市场的发展。
四、产品分布及分析
建筑类型主要在一定程度上表明了一个地区的经济发展水平，也表明了该区域的房地产发展水平，从目前兴义市商品房住宅的建筑类型分析：
从规划部门了解数据分析：从2006年下半年开始，小高层、高层项目在兴义市开始大量出现，市场开始走向成熟，兴义市房地产市场呈现多层、别墅、小高层并存发展的局面，小高层、高层电梯房所占比例急剧上升，将在2007年下半年集中放量。
之所以出现房地产市场各种建筑类型并存的格局，有如下原因：
1、兴义市土地价格上升，楼面地价升高，开发多层项目将进一步压缩开发利润；
2、2005年——2007年兴义市房价开始急剧上升，支撑小高层、高层电梯房的价格基础形成；
3、经过市场的检验，小高层、高层物业市场接受程度明显改善，并被消费者接纳。
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