创造一流执行价值 4、房地产市场经过多年发展，改善居住条件、提升居住品味的居住要求增加，电梯房将成为兴义市住宅发展的趋势。
五、房地产板块研究
（一）、兴义市房地产板块市场的划分
在近几年兴义的房地产市场中，版块之争，已然突显，根据兴义市房地产分布情况，可将兴义市房地产市场划分五大板块，即：
? 桔山新区板块 ? 坪东板块 ? 民航板块 ? 黄草坝板块 ? 下五屯板块
（二）、竞争项目各板块分布
竞争项目各板块分布民航板块22%坪东板块11%下午屯板块0%黄草坝板块22%桔山新区板块45%黄草坝板块坪东板块下午屯板块桔山新区板块民航板块
分析：
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创造一流执行价值 图表显示，目前兴义市小高层、高层项目区域发展很不平衡，桔山新区板块占总开发楼盘的45％,是兴义市小高层、高层项目发展最主要的区域，也是对本项目有直接竞争的最主要区域。
（三）、房地产板块研究
1、桔山新区板块——开发的热土，商家必争之地 （1）、桔山新区板块现状
桔山新区辖区面积22平方公里，城市规划面积14平方公里，区内地势平坦开阔，交通便捷，距兴义火车站6公里，距兴义飞机场4公里，国道、省道穿境而过，是黔西南北上贵阳，西进云南，南下广西的重要通道。
桔山新区成立以来，在新区工委的领导下，始终坚持用战略的眼光抓规划、用精品意识抓建设、用市场化手段抓经营管理、用创新精神抓改革。经过十多年的发展，取得了优异成绩，如今的桔山已经今非昔比，道路笔直宽敞，市场高贾云集，学校医院配套完善，住宅小区林立，基本实现了“再造一座兴义城”的战略目标。
桔山新区已经成了名副其实的行政中心，下一步，新区工委将按照兴义市委、市政府对桔山新区的定位，秉承“完善城市功能，塑造城市品牌”的理念，实施城市中心区带动战略，着力建设“两纵三横五中心”，加速兴义市中心向桔山新区的转移。
（2）、板块功能定位
兴义市的行政中心、商业金融中心、体育中心、旅游集散中心
? 行政中心——位于桔山片区，瑞金大道东侧，以州政府、州政协为核心，
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创造一流执行价值 辅以会展中心和相关的行政办公设施。规划建设大型市民广场和开敞绿地，形成功能集中，环境优美的行政中心。
? 商业金融中心— 位于瑞金大道两侧，建设以金融、信息通讯和大型综合
类商业设施，形成具有城市标志性建筑和城市公共空间的地区。 ? 体育中心— 位于瑞金大道的西侧，以大型体育场和综合性体育馆组合而
成，提供兴义市承办大中型体育比赛和市民日常体育锻炼的场所。 ? 旅游集散中心——位于桔山片区，经七路的西侧、纬三路的北侧，建设
区域旅游集散中心。
（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）
? 新世纪花园 ? 金钻豪城 ? 官田广场 ? 世纪宏源
（4）、基本判断
兴义市政府对桔山新区的规划，相对于兴义其他片区而言，桔山片区地势平坦及大量可供开发的土地，桔山新区将是兴义市房地产开发最为火爆的区域。 （二）、坪东板块——后起之秀，开发持续升温
（1）、坪东板块现状
坪东板块，是兴义市西北门户，与老城区紧紧相连，324国道、兴威公路穿境而过，汕昆高速公路在境内留有一个出入口进入市区，具有优越的区位优势和交通优势，是兴义市近几年发展最迅速的区域之一。目前该板块主要项目有碧翠苑、湖星苑、香榭里、心意商业广场。
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创造一流执行价值 （2）、板块功能定位 兴义市汽车产业中心
（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）
? 心意商业广场 （4）、基本判断
该板块的发展仅次于桔山新区，目前形成了以汽车为中心的产业链，有力地促进了坪东经济发展和配套设施完善，坪东广场的建成，进一步改善了投资环境，提升了城市品位。这一切加速了房地产在坪东的开发建设，近几年也出现了部分优秀楼盘，房地产开发持续升温。
（三）、民航板块——正在崛起的新区，人们瞩目的焦点
（1）、民航板块现状
民航板块依托兴义机场设臵的一个综合性片区，东、南至环城路，西面至顶兴路-凤仪路，北面至纬三路。这里是规划中的居住区、高等级科技教育区和物流仓蓄区。以飞机场的修建为契机，一跃成为兴义市房地产市场发展活跃的板块之一。以蓝天花园为代表，现在该板块已经成为市民关注的焦点，目前该板块主要项目有蓝天花园、比弗利山庄、名盛阳光、明浩〃天元等。
（2）、板块功能定位
兴义市教育科研中心、高科技园区、物流仓储中心
教育科研中心——位于民航片区的中部，规划设置以大专院校为核心的教育科研中心。
高新技术园区— 位于民航片区，依托区域内的大专院校的研发力量，将科研成果转化为高新技术产业。
（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）
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创造一流执行价值 ? 蓝天花园 ? 名盛阳光 （4）、基本判断
随着蓝天花园、比弗利山庄、名盛阳光、明浩天元等房地产项目的开发建成，片区城市形象发生了翻天覆地的变化，城市品位和人居环境得到了极大的改善，我们认为，一旦该区域完成市场导入期，必将充分凸显出其商业的繁华和高质素的综合居住环境。
（四）、黄草坝板块——商业中心，寸土寸金
黄草坝板块曾是兴义市的经济、行政中心。人口众多,交通发达,基础配套设施齐全，商业发达，是兴义市的经济中心，商业发展初具规模。目前形成服装、鞋类销售一条街——铁匠街、超市一条街——大坝子、布匹、服装加工一条街——杨柳街、川祖街、夜市一条街——宣化街、电信产品一条街——盘江北路、建材一条街——南环路、配件修理一条街——延安路，以街心花园及周边九条步行街为主的黄草购物中心。这里白天人流如织、车水马龙，晚上流光溢彩，热闹非凡！随着城市规划的不断完善，黄草坝更多的充当经济中心的角色，并不断加强，其行政中心的位臵已经被桔山新区所取代。
（2）、板块功能定位 兴义市商业购物中心
老城商业购物中心——以老城原有的商业中心为基础，逐步以步行街取代，形成新的经济增长点。
（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）
嘉华购物中心
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