六、估价过程 （一）市场法
1、比较实例选择
根据替代原则，选取近期交易的三个交易实例为比较案例。
土地取得方式 土地用途类型 产权年限 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 总户数 物业管理费（元/平方米*月） 力讯 时光里 出让 居住用地 70 16741 76000 4.53 36.4% 463 3.1 翠屏 翰宇贵都二期 出让 居住用地 70 9364 68910 7.35 30% 420 2.5 商业 江南花园三期 出让 居住用地 70 11360 61105 5.37 35% 630 2.3 会所，泳池，花园 34000 2012年12月 东华星域 出让 居住用地 70 7502 43409 5.79 30% 300 2.5 商业 小区内配套设施 会所，幼儿园，风情商业街，肉菜市场 本月均价（元） 32000 交易时间 2014年5月 33000 2013年8月 -- 2013年4月 2、因素选择
综上所诉，估价对象与实例A、B、C相比较，影响其价格的主要因素是交易情况，估价基准日，区域因素，个别因素等。分析如图：
比较因素 力讯 时光里 价格（元/平方米） 交易情况 交易日期 区域因素 交通条件 32000 正常 比较好 待估案例 翠屏 翰宇贵都二期 33000 正常 好 比较好 市中心内 良好 比较好 江南花园二期 34000 正常 好 好 市中心内 良好 好 东华星域 正常 好 比较好 市中心内 良好 比较好 14年6月14日 14年5月9日 14年5月24日 14年7月1日 商服繁华程度 比较好 距市中心距离 市中心内 环境质量优劣 良好 基础设施完善度 比较好 11
个别因素 小区规模 绿化率 中等 好 比较小 68 较好 中等 合理 中等 65 好 好 合理 小 67 较好 中等 合理 土地剩余年限 66 小区内部配套 好 小区内部布局 合理 3、比较因素的修正
对交易案例与股价对象进行比较，从交易情况，交易日期，区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。详见表
比较因素 A 力讯时光里 32000 100 100 99 100 100 100 100 102 99 101 101 100 待估案例 B 翠屏 翰宇贵都二期 33000 100 100 100 100 100 100 100 101 101 100 100 100 C 江南花园二期 34000 100 100 100 101 100 100 101 102 98 101 101 100 待估案例 比较因素 价格（元/平方米） 交易情况 交易日期 区域因素 个别
估价对象 东华星域 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 价格（元/平方米） 交易情况 交易日期 区域因素 交通条件 商服繁华程度 距市中心距离 环境质量优劣 基础设施完善度 个别因素 小区规模 土地剩余年限 绿化率 小区内部配套 小区内部布局 A 力讯时光里 32000 100/100 100/100 99/100 100/100 100/100 100/100 102/100 99/100 B 翠屏 翰宇贵都二期 33000 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 101/100 101/100 12
C 江南花园二期 34000 100/100 100/100 100/100 101/100 100/100 100/100 101/100 102/100 98/100 交通条件 商服繁华程度 距市中心距离 环境质量优劣 小区规模 土地剩余年限 基础设施完善度 100/100 因素 绿化率 小区内部配套 小区内部布局 101/100 101/100 100/100 34572.09 34533.92 100/100 100/100 100/100 33663.3 101/100 101/100 100/100 35366.38 比准价格 算数平均 取待估案例A,B,C的比准价格的算数平均值作为本次市场法评估测算结果 平均单价=34533.92（元/平方米）
（二）收益法
1.估算该项目的年租金收益
估价人员通过市场调研，对东华星域的周边类似物业租金进行了调查了解，结合广州市海珠区同类型房地产租金水平以及对未来房地产市场行情的预测分析。选取了三个与东华星域区位相近，用途相同，规模相当的房地产项目作为可比实例，具体如图
项目名称 月租金（元/平方米） A 力迅时光里 55.43 B 海逸花园 52.42 C 穗花新村 49.67 则估价对象的租金标准为：
（50.43+51.42+46.67）/3=52.51（元/平方米）
东华星域的总建筑面积为43409平方米，因此该项目的潜在毛收入为： 52.51*43409*12=27351142.72（元）
但是，根据估价人员市场调查得知，现实中优于空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为其潜在毛收入的5%，则该项目年有效毛收入为：
27351142.72*(1-5%)=25983585.58 (元) 2.计算总费用
（1）管理费：管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的3%测算，则年管理费为
27351142.72 *2%=547022.85（元） （2）估算年维修费
估价对象系砖混一等结构，根据《广州市房屋重置价格标准》以及对广州建
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筑物市场的了解，估价对象类似的建筑物的重置单价为1200元/平方米。依行业标准, 维修费用按建筑重置价格的1.5％计算，则年维修费用为：
43409*1200*1.5%=781362（元） （3）估算年保险费
保险费是指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按照房屋现值乘以保险费率。依规定,年保险费按房屋现值的0.2%计算。钢筋混凝土的架构残值为0，使用者可以使用的年限为67年。
年折旧费=建筑物重置价格/使用年限 =43409*1200/67=777474.63（元） 房屋现值=房屋重置价格-年折旧费*已使用年数
=43409*1200-（43409*1200/67）*3=49758376.12 （元） 保险费=房屋现值*0.2%
=49758376.12*0.2%=99516.75（元） （4）税金
①估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的6.7%测算，则年税费为：
25983585.58 *6.7%=132448.67（元）
②估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.5%测算，则年税费为：
25983585.58*5.5%=1429097.21（元）
③估算土地使用税，依广州市规定，按照估价对象占用土地面积18元/平方米计取，则土地使用税为：
43409*18=781362（元） ④年税费为：
132448.67+1429097.21 +781362=3951359.44（元） （5）费用合计
547022.85+781362+99516.75+3951359.44=5379261.05（元） 3．估算年净收益
估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产
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的收入，则年收益为：
25983585.58-5379261.05=20604324.54 （元） 4.资本化率的确定
资本化率是收益法中的一个重要因素，采用安全利率加风险调整值法，其公式为：
资本化率=一年期存款利率+风险调整值 一年存款利率为3%；风险调整值设为4%则 还原利率=3%+4%=7% 5.确定收益年限
委估对象的房地产剩余使用年限为67年，按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取67年。
6.计算房地产价格 根据公式P=a/r[1-1/(1+r)67]
=20604324.54/7%*[1-1/（1+7%）67]=291184143.5（元） 单价=291184143.5/43409=6707.92（元）
七、房地产价格的确定
经过前面的测算，采用收益法测算出估价对象收益价格为6707.92元，采用
市场比较法测算出估价对象比准价格为34533.92元。
两种方法求得的结果相差较大，故采用不同的权重进行加权平均，取加权平均数作为最后的评估结果。权重如下
方法 权重 市场法 90% 收益法 10% 房地产单价＝6707.92*0.1+34533.92*0.9=31684.24（元/平方米）
八、评估结果
评估结果如下：
房地产价格及单价 房地产单价（元/平方米） 小写 31684.24 大写 叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分 15
