估价结果报告
一、评估项目名称
广州市海珠区东华星域房地产价值评估
二、委托方
单位名称：
三、受委估价方
机构名称：
四、估价对象概况
（一）估价对象：东华星域
（二）基本情况：该项目东华星域位于海珠区江南大道中，由广州东华实业股份有限公司开发，2011年拿地，土地使用年限为70年，占地面积7502平方米，总建筑面积为43409平方米，容积率5.79，绿化率30%。土地使用年限自2009年开工。周边交通便利，附近的交通有地铁站：2号线市二宫站A出口； 公交车：5、10、14、29、180、270、248、253等多路公交车。附近有好又多，万国广场，广百新一城等商场。小学配套也一应俱全，有前进路小学，江南大道中小学，广州美术学院等。
五、估价目的
由于委托方学术研究的需要，需要了解东华星域房地产在估价时点的公开市场价值。
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、广
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州市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。本次估价价格的结果是，在估价基准日为2014年12月1日，建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用3年，尚可使用67年的房地产市场价值。
七、估价时点
二〇一四年十二月一日
八、估价依据
（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （二）《中华人民共和国土地管理法》
（三）建设部：中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （四）委托方提供的有关证明文件，资料和图件
（五）柴强，房地产估价（第七版），北京，首都经贸大学出版社 （六）廖俊平等，房地产估价案例与分析，北京，中国建筑工业出版社 （七）估价人员掌握的有关房地产市场资料和估价人员师弟查勘的有关资料
九、估价原则
本次房地产估价遵循下列估价原则： （一）独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。 （二）合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 （三）谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
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（四）最高最佳使用原则
在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 （五）替代原则
替代原则要求房地产估价结果不应明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求圈中，在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会互相牵制而趋于一致。 （六）估价时点原则
房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感，所以房地产估价结果具有很强的时效性，应体现估价对象在某一特定时间（即估价时点）的客观合理价格或价值。
十、估价程序和方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和广州市海珠区房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
十一、估价结果
房地产价格及单价 房地产单价（元/平方米）
小写 31684.24 大写 叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分 8
估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象之一权属人广州东华实业股份有限公司，小区座落于广州市海珠区江南大道中79号，土地用途为居住用地，占地面积7502平米，建筑面积43409平米，两栋28层建筑，目前已经封顶。项目负一层直接到达地铁站，可以从家直接接驳地铁，100%地铁上盖。
二、区域因素分析
本项目位于海珠区的江南大道-宝岗大道片区，离地块约100米远处有地铁二号线市二宫站出口，所以，该地块附近交通极为便利。本地块附近本来就是人流密集的居住区，附近的各种生活配套设旋十分完善。
地铁上盖给新港路带来无限生机，这是重要的一点。地铁不仅仅使交通状况得到改善，更重要的是汇集了人气，对该区域的经济，尤其商业有着积极的作用。通的完善使居民出入更方便快捷，还扫清了投资商的投资顾虑，加速经济的发展，提高该区域的知名度，直接增加物业的价值。
三、市场背景分析
市场特点：江南大道—宝岗板块原为海珠区的老城区，周边旧民居较多。老城区的楼盘一大特点就是生活配套成熟，交通方便；但同时也存在周边景观差，望去大多为旧屋顶的不足之处。本板块楼盘的规模以中、小规模的楼盘为主，大多数楼盘的占地都在2万平方米以下。由于周边的景观较差，中等规模（占地在5-10万平方米）楼盘在小区的内部绿化、户型等方面上下了不少功夫，也做出了精品楼盘，如中海名都。周边的原居民成为本板块楼盘的第一目标客户，还有一部分高收入的外地人。
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四、最佳使用分析
本次房地产估价以估价对象的最高最佳使用为前提，进行估价。最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，专业技术人员充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于海珠区江南大道中的东华星域进行评估，根据估价对象地理位置、城市规划、周边自然与经济环境确定估价对象的现使用功能为最高最佳使用。
五、估价方法选择 （一）市场法
1、理论依据
市场比较法是在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。市场比较法以替代原理为理论基础。 2、公式的选择
评估标的物市场价格=比较案例价格*交易情况修正*交易日期修正*区域因素修正*个别因素修正
（二）收益法
1、理论依据
收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。 其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得。 2、公式的选择
根据公式P=a/r[1-1/(1+r)n
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