一、高校物业管理的现状
高校物业管理的改革现已初步形成了气候，有了专门的机构，有了专业的队伍，也有一定的服务范围，根据国家和各级政府部门的政策法规初步建立了较为完善的、具有高校自身特色的管理服务体系，服务质量较过去有了新的提高。但在管理体制、运行模式、服务范围、服务职能上，各高校又非一致。从物业管理运行体制的角度对高校物管企业的现状进行分析，现存的高校物业管理主要有如下形式：
1.沿袭事业管理的物管企业
成立了物业公司或物业管理中心，但完全还是事业性管理，这种情况的物业管理企业在高校中较为多见。这类物管形式已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到从业者的头脑中尚未形成物业管理概念；这类物管企业往往涉及到了一定的物业管理职能，如设立了保沽、维修，还开展了出租房屋等经营性物业，但没有物业管理合同，也没有业主公约和业主委员会；在管理上，学校对它们也是按照一个处室来对待。
2.半企业化的物业管理
同时具备企业和事业“双重性格”，这种情况在高校中较为普遍。有的物管机构已经是一个企业，取得了独立法人资格，但职能还像原来的后勤处，学校尚未将所有属于物业管理的职能归整，因此物业管理企业也就“五脏不全”。学校对物业管理的收费进行贴补，这种带有福利性质，价格很低，只能勉强维持基本运转的物管方式，达不到高标准要求。这些半企业化的物业管理企业一般都不具备走向市场的条件。
3.完全企业化的物业管理，走出高校，占领校外市场
这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵，往往成立较早，学校给予了足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和开
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拓市场的精神。但是，由于大部分高校的“自我保护”政策，这种模式比较少。
4.引进社会专业物业公司，部分实行标准化物业管理
学校一般是将新型的办公区域或学生公寓交给专业物业管理公司，实行较为规范的物业管理，保持其干净、整洁、安全的环境。但这种管理由于比较单一，主要靠行政拨款来启动物业管理工作的运行，物业管理的好坏取决于行政拨款的多少。这一模式在全国高校的物业管理中也占有一定份额，而且呈逐步上升趋势。
二、高校物业管理存在的主要问题
从高校物业管理现存的模式可以看出，高校物业管理相对来说起步晚发展慢，与比较成熟的物业管理企业相比，不少方面还不尽人意，各地各校的发展也不平衡，还存在一些问题。
1.观念转变不到位
一方面，职工对物业管理存在认识误区。一是职工对有偿服务不适应。高校的教职员工一直无偿地得到学校的后勤服务保障，由于对物业管理缺乏了解，因而在思想观念上，对花钱买服务的现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费，多办事，办好事。二是个别职工的道德水平也阻碍了物业管理的规范发展。乱丢垃圾，乱停乱放，不缴费等现象时有发生，道德水平的参差不齐直接增加了物业管理的成本。三是高校人与人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊。因此，谁要是心里不顺了，很容易就可以找到领导聊一聊，收费的高低，服务的好坏，都会反映到领导者的案头，影响决策者的信心和力度。另一方面，高校物业管理企业管理者及其员工，受“铁饭碗”、“大锅饭” 的影响，专业知识欠缺，“服务第一、用户至上”的观念比较淡薄，未能达到现代企业发展的要求。
2.体制改革不到位 高校物业管理机构，一般是从学校总务处或后勤处派生出来的，负责人由学校任命，管理权限由学校确定，这就难免受学校“命令式”、“指令式”的行政管理制约，难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨，管理体制没有理顺。学校的行政干预太多，即使物业管理企业取得了营业执照并具有独立法人资格，也不能独立按企业规律操作。学校应拨的物业管理费用远远低于社会价格，这不但制约了企业的发展，也不利于企业占领学校市场，开发社会市场，其服务水平和质量也很难提高。另外，高校物业管理有的采取内部甲乙方体制，即把原后勤处一分为二，一方是代表学校行使后勤管理职能的甲方，另一方是为学校教学、科研和师生生活提供后勤服务和保障的乙方。甲方与乙方通过合同方式明确各自的职责、任务。但这种体制由于高校自身的特点，乙方仍然是校内职工，甲方自然具有保护的义务和保持稳定的责任，因此其物业管理只能呈现出不完全的、有限度的市场运作机制。虽然也进行了一定范围的对外招标，进行企业化和市场化运作，但更多高校仍然没有把自己的校内市场向社会开放。
3.管理经费不到位
多数学校根据多年的高校后勤发展实际和社会化改革的精神，制定自己内部的费用核算形式。从实践看多数高校均采用“倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行等费用。测算出总价格，再用总价格来核算物业管理费用标准。由于大多数高校房屋设施的年代已久，房屋设施老化现象较为严重，且房改后公共维修基金虽已建立，但大多没有建立规范化、制度化的管理使用办法，造成住宅公共部分得不到及时的维修更
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新，给物业管理工作带来很大困难。因此，依靠上述标准所得经费显然是远远不够的，为此要依靠学校每年投入大量的资金，这也间接强化了学校的行政干预。此外，在各个高校宿舍区内居住的还有大量外来户，随着时间的推移，外来户比例还会逐渐增加，这部分人事实上也占用了学校对居住区的投入资金。·学校建房越多，投资管理的费用越大，投入产出严重失衡，学校包袱越背越重。还应注意的是，随着各高校的扩招，学生人数的增加，学生生活区H渐拥挤的矛盾加剧，而政府的投资额有限，于是，各高校有的采用银行贷款建盖，有的采用租赁等方式扩大学生生活区物业规模，形成了该类物业属性多元化的特点，结果是学校只能把学生的住宿费，商铺的租金等费用统筹使用，首先用于偿还贷款及租赁金，这也客观上减少了物管费用的投入。
4.用工制度不到位
多数高校的物业管理企业中不论是管理者还是职工，都是从原来学校总务处或后勤处分离出来的，原来的班组长摇身一变成了物业管理部门的主管。而许多高校物业管理部门没有招聘、解聘员工(正式工)的自主权，加之机构臃肿，人浮于事，效率低下的现象十分严重，无法形成有效的激励机制。另外，高校物业管理队伍年龄老化、知识老化。许多高校人事部门注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才，而忽略了高级管理人才和物业管理技术人员。在人员进修、培训等更新知识问题上也很少投入资金进行安排。高校职工近年来收入大幅度提高，自然对居住环境等方面有了更高的要求。这种高质量的要求，对现有物业管理部门的服务意识和管理水平提出了挑战。
