2009年房地产估价师《理论与方法》模拟练习
1．一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（ ）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（ ）。 A．下降，下降 B．下降，上升 C. 上升，下降 D．上升，上升
2．对于（ ）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
A．收益性 B．具有潜在开发能力 C．再开发 D．公益性
3．下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。
A．上调贷款利率 B．收紧房地产开发贷款 C．开征房地产持有环节的税收 D．增加土地供应 4．理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。
A．正 B．负 C．不 D．行政因素 5．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（ ），会导致房地产价格（ ）。
A．下降，上涨 B．下降，不变 C．上升，下降 D．上升，上涨
6．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素 7．下列影响房地产价格的因素中．不属于经济因素的是（ ）。 A．房地产投机 B．物价变动
C．经济发展状况 D．居民收入水平 8．（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。 A．人口机械增长 B．人口自然增长 C．人口净增长 D．人口负增长
答案：1．C 2．A 3．B 4．B 5．D 6．A 7．A 8．A
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1．某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（ ）。（2007年试题）
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B．现时该房改房上市交易的正常价格 C．现时该房屋的房改成本价
D．当时该房屋的房改成本价 答案：B
2．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（2005年试题） A．委托人 B．估价报告预期使用者
C．管理部门 D．中立 答案：D
解析：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
3．回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。（2005年试题）
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 答案：C
解析：回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。
4．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（2004年试题）
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
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答案：C
解析：根据估价时点原则。
5．如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。（2003年试题）
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提 答案：A
解析：这是最佳最高原则的体现。
6．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。（2003年试题） A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则 答案：C 解析：替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 7．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。（2003年题） A．2003年6月15日 B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日 答案：A
解析：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
8．当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。（2002年试题）
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提 答案：D
解析：这道题大家一定要审清题，当现状房地产的价值“小
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于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，2003年试题同样有类似的题目，但2003年题干中是“大于”，一字之差题意相反。如果当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额应考虑重新利用。
9．某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。（2001年试题）
A．工业厂房 B．工业用地
C．商品住宅 D．商住用地 答案：D 解析：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。 10．房地产估价的合法原则是针对（ ）来讲的。（2001年试题）
A．估价机构 B．估价人员
C．估价对象 D．估价方法 答案：C 解析：合法原则主要是针对估价对象的。
1．城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（ ）。（2007 年试题）
A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C．拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果
D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 答案：ACDE
2．根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。（2005年试题）
A．土地所有权 B．国有工业用地土地使用权 C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场
E．乡镇企业用房 答案：AC
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解析：根据我国《担保法》的有关规定。这里有一点大家需注意：乡镇企业的土地使用权不得单独抵押。 3．估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。（2004年试题） A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境
E．最佳集约度 答案：ACE 解析：最高最佳原则具体包括3个方面：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
4．在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（ ）（2005年试题） 答案：× 解析：在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象为未来状况下的情形。
5．在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 （ ）（2004年试题） 答案：×
解析：在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象为历史状况下的情形。
6．同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。（2001年试题） 答案：× 解析：同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。
7．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）（2005年试题） 答案：√
解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
8．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（ ）（2003年试题） 答案：√ 解析：不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不
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