格林美地项目 产品定位案 商业机密 判 研：纯底商商业配置，沿南翔路一侧无商业布货损失较大。全小高层业态布货，高层区域面临市场销售风险。 效益估算：收益－成本=毛收益 35840万元－28549万元=7291万元 毛 利 率：25.5% 评 价：利润率偏低、项目收益较差
5、 摆放方案五 摆放方案五 成本演算 项 目 土地 报建费 小高层建安费用 多层公寓建安费用 家居展销楼建安费用 商铺建安费用 税费（5.5%） 销售费（3%） 物业预亏及不可预见费 单 位 亩 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 63.868 10.76 5.8 1.3 0.96 1.2 10.76 11
单 价 110万 80元 1350元 950元 1100元 100 总 价 7025万 860万 7830万 1235万 2000万 1320万 1906万 1040万 1076万 备 注 格林美地·地产研究
格林美地项目 产品定位案 商业机密 环境、增容排污费 地勘、设计费 合计 万平方米 万平方米 10.76 10.76 200 50 2152万 538万 26982万元 摆放方案五 收益演算 项 目 单 位 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 5.8 1.3 1.2 0.96 均 价 2700元 2800元 8000元 6000元 总 价 1.5660万 3640万 9600万 5760万 备 注 小高层公寓 多层公寓 商铺 新时代家居展销楼 合计 34660万元 判 研：四排摆放，仅有7万建筑面积，住宅品质无法保障，住宅产值收益较差；家居楼面临市场风险和压力较大。 效益估算：收益－成本=毛收益 34660万元－26982万元=7678万元 毛 利 率：28.5% 评 价：效益较差
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6、 建议规划摆放方案
A:摆放、功能、户数、面积、产值比配置表
北排(㎡) 31 75 88 功能 单身公寓 2房2厅1卫1厨 3房1厅1卫1厨 单元数 单元户数 层数 总套数 总面积 价格 5 5 5 2 2 2 15 15 15 150 150 150 产值 套价 套比 面积比 产值比 4650 2600 12090000 89900 17.36% 5.86% 5.12% 11250 2700 30375000 210000 17.36% 14.17% 12.87% 13200 2900 38280000 246400 17.36% 16.63% 16.21% 中排(㎡) 135 145 功能 3.5房2厅2卫1厨 4房2厅2卫1厨 产值 套价 单元数 单元户数 层数 总套数 总面积 价格 6 6 2 1 11 11 132 66 套比 面积比 产值比 17820 3050 54351000 378000 15.28% 22.45% 23.02% 9570 3300 31581000 406000 7.64% 12.06% 13.38% 南排（㎡） 97 115 功能 3房2厅1/2卫1厨 3房2厅2卫1厨 产值 套价 单元数 单元户数 层数 总套数 总面积 价格 6 6 2 2 9 9 108 108 套比 面积比 产值比 10476 2950 30904200 271600 12.50% 13.20% 13.09% 12420 3100 38502000 322000 12.50% 15.65% 16.31%
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B: 总价、套数、套比、产值比、面积表
总价 套数 套比 产值比 面积比 10万 21-25万 25-28万 28-33万 33-38万 40万 150 300 108 108 132 66 17.36% 34.72% 12.50% 12.50% 15.28% 7.64% 5.12% 29.08% 13.09% 16.31% 23.02% 13.38% 5.86% 30.80% 13.20% 15.65% 22.45% 12.06%
C:住宅总套数、总面积、总产值表
住宅总套数 住宅总面积 住宅总产值 864套 79386㎡ 2.36亿 D:成本收益演算及判研 成本演算 项 目 土地 报建费 小商层建安费用 商铺建安费用 税费（5.5%） 销售费（3%） 物业预亏及不预见费 环境、增容排污费 地勘、设计费 合计 收益演算 项目 小高层公寓 商铺 合计 单位 万平方米 万平方米 数量 79386 2.2 均价 2900元 8000元 总价 2.3亿 1.76亿 备注 单 位 亩 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 63.868 10.19 8 2.2 10.19 10.19 10.19 单 价 110万 80元 1350元 1100元 100元 200元 50元 总价（万元） 备 注 7025 815 10800 2420 2233 1218 1019 2038 510 2.8078万元 4.06亿 14 格林美地·地产研究
格林美地项目 产品定位案 商业机密 判 研： 商 业：沿南过境线为底商 南翔路、关兴路、宝海路为独立商铺充分发挥地块商业价值。 住 宅：全南北偏东向排列； 布局三排住宅， 其中沿南过境线为一梯六户的小户型，15层； 中排为一梯三户的三房和四房，11层。 临关兴路内圈为一梯四户的高功三房，9层。 效益估算：收益－成本=毛收益 4.06亿－2.81亿=1.25亿 毛利率：44.4% 评价：收益极佳 此方案结合地块商业特点，与住宅相结合，使项目利润最大化；虽然商业存在一定的风险，但独立商铺的设置和片区内商业需求旺盛，使项目抗风险能力较强。 0
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