格林美地项目 产品定位案 商业机密 三、关于初步摆放的经济演算和判研
1、 摆放方案一 摆放方案一 成本演算 项 目 土地 报建费 小高层公寓建安费用 多层公寓建安费用 商铺建安费用 税费（5.5%） 销售费 （3%） 物业预亏及不可预见费 环境、增容排污费 地勘、设计费 合计 摆放方案一 收益演算 项 目 多层普通公寓 小高层电梯公寓 商铺 合计 单 位 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 1.6 7 1.46 均 价 2900元 2900元 8000元 总 价 4640万 20300万 11700万 备 注 单 位 亩 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 63.868 10.96 7 1.6 1.48 10.96 10.96 10.96 单 价 110万 80元 1350元 950元 1100元 100元 200元 50元 总 价 7025万 877万 9450万 1520万 1628万 2015万 1099万 1010万 2192万 548万 备 注 27364万元 36640万元 6 格林美地·地产研究
格林美地项目 产品定位案 商业机密 判 研：布局不合理、项目被一分为二， 内置式商业将成为营销难点；整个住宅品质难以保障，无法做出较为兴奋景观、将来区内物业管理成本较高。 效益估算：收益－成本=毛收益 36640万元—27364万元=9276万元 毛 利 率：33.9% 评 价：收益较好 2、 摆放方案二 摆放方案二 成本演算 项 目 土地 报建费 小高层建安费用 家居展销楼建费 商铺建安费用 税费（5.5%） 销售费（3%） 物业预亏及不可预见费 单 位 亩 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 63.868 10.56 7.4 0.96 1.3 10.56 7
单 价 110万 80元 1350元 1100元 100元 总 价 7025万 850万 9990万 2000万 1430万 2109万 1151万 1056万 备 注 格林美地·地产研究
格林美地项目 产品定位案 商业机密 环境、增容排污费 地堪、设计费 合计 万平方米 万平方米 10.56 10.56 200元 50元 2112万 528万 2.8251万元 摆放方案二 收益演算 项 目 单 位 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 7.4 0.96 1.3 均 价 3000元 6000元 8000元 总 价 22200万元 5760万元 10400万元 备 注 小高层公寓 家居展销楼 临街商业 合计 38360万元 判 研：排列布局合理、交通组织较好、可做出兴奋景观、可实现人车分流； 家居建材专业市场，因规模较小难以形成品牌扎堆效应，且面临冲板压力，市场风险较大； 效益估算：收益－成本=毛收益 38360万元－28251万元=10109万元 毛 利 率：35.8% 评 价：收益较好，但市场风险较大。
3、 摆放方案三 8
格林美地·地产研究
格林美地项目 产品定位案 商业机密
摆放方案三 成本演算 项 目 土地 报建费 小高层建安费用 多层建安费用 家居展销楼建安费用 商铺建安费用 税费（5.5%） 销售费（3%） 物业预亏及不预见费 环境、增容排污费 地勘、设计费 合计 项目 小高层公寓 多层公寓 商铺 新时代家居展销楼 合计 单 位 亩 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 63.868 10.06 5.4 1.6 0.96 1.2 10.06 10.06 10.06 单 价 110万 80元 1350元 950元 1100元 100元 200元 50元 总 价 7025万 806万 7290万 1520万 2000万 1320万 1932万 1054万 1006万 2012万 503万 总价 15120万 4640万 9600万 5760万 备注 备 注 2.6468万元 摆放方案三 收益演算 单位 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数量 5.4 1.6 1.2 0.96 均价 2800元 2900元 8000元 6000元 3.5120万元 判 研：本方案摆放住宅品质较差，难以做出较为兴奋的景观，小高层高层区区域面临市场风险，家居展销楼面临市场较大压力。 效益估算：收益－成本=毛收益 3.5120万元－2.6468万元=8652万元 毛 利 率：32.7% 评 价：收益较好
9
格林美地·地产研究
格林美地项目 产品定位案 商业机密
4、 摆放方案四 摆放方案四 成本演算 项 目 土地 报建费 小高层建安费用 商铺建安费用 税费（5.5%） 销售费（3%） 物业预亏及不可预见费 环境、增容排污费 地勘、设计费 合计 摆放方案四 收益演算 项 目 小高层公寓 商铺 合计 单 位 万平方米 万平方米 1 数 量 9.28 均 价 3000元 8000元 总 价 27840万 8000万 单 位 亩 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 数 量 63.868 11.28 9.28 1 11.28 11.28 11.28 单 价 110万 80元 1350元 1100元 100元 200元 50元 总 价 7025万 902万 12528万 1100万 1971万 1075万 1128万 2256万 564万 备 注 28549万元 备 注 35840万元 10 格林美地·地产研究
