经过的期间失去效力 3、法律效果
物权变动，取得所有权 （三）不动产所有权的取得时效 1、（草案67A）
登记为不动产所有人，虽未实际取得该项权利，但占有该不动产并依所有人身份行使其权利的，自其权利登记之日起满20年而未被涂销登记的，实际取得该不动产的所有权。 可准用于基地使用权、农地使用权、邻地利用权和典权。 2、（草案68条）
以自主占有的意思，和平、公开、连续占有他人未经登记的不动产满20年的，可以请求登记为该不动产的所有权人。 第2节 不动产的所有权 第1款 土地所有权 一、我国土地所有权制度
1、国家土地所有权及其法律特征 （1）1956年，社会主义改造（没收、赎买）完成，形成国有土地所有权。（土地管理法6A-1P） （2）法律特征：
A、授权的国家行政管理机关才有权对国有土地进行管理。 B、国有土地的广泛性。城市土地，集体所有土地以外的土地。 C、所有权人与用益人高度分离。 2、集体土地所有权及其范围
（1）农村劳动群众集体经济组织依法享有土地的所有权，所有权属于当地全体居民共同所有。（土地管理法6A-2P ） （2）范围
农村及市郊的土地，包括： [1] 耕地
[2] 集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等占用地 [3] 农民宅基地
[4] 集体所有的农林牧渔及工业企业的用地
[5] 集体所有的建筑物、水库、农田水利设施教科文卫体育设施占有地 二、土地所有权的范围 1、水平范围（红线图）
2、垂直范围（关于空间权）
空间权，对于土地表面的上空或地下的权利。包括：空中权、地下空间权（地中权）（草案89A）
第2款 建筑物区分所有权 问题
如果你是一座（住宅/写字楼）大厦中的众多的小业主之一。 请问
1、你知道建筑物的所有权与其土地使用权的关系吗？ 2、什么是“区分所有”、“专有部分”、“共用部分”？ 3、地下停车场如何定其归属？
4、住户能否变更外墙颜色？设置广告？开设KTV、饲养威胁邻居的凶狠的狼犬？
一、概念
建筑物区分所有权，通说认为，指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权和因共同关系所生的成员权所组成的特别所有权。
如，套内面积、花园和业主权利。 二、建筑物区分所有权的特征和类型 （一）特征
1、三权复合而成一体
（1）三权共同合成一项建筑物区分所有权 （2）任何一个要素不能单独交易 2、专有所有权位居主导地位
（1）取得上的主导。如，买卖合同的标的物为专有所有权
（2）决定上的主导。如，专有所有权决定表决权大小（物业管理条例10A、12A）。 （3）登记上的主导。 3、权利主体身份的多重性 （1）专有所有权人 （2）共有所有权人 （3）成员权人 三、专有所有权 1、性质：空间权
2、要件（草案90A（300A）-2P）：
“专有部分指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权的标的物的建筑部分。”
（1）构造（物理）上的独立性 （2）利用（机能）上的独立性 3、范围：
（1）套内面积（测绘丈量的范围） （2）壁心
购房合同中标示的各种面积
q 销售面积=套内建筑面积+公用建筑面积
q 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内墙体面积=公用墙体面积+非公用墙体面积 公用墙体面积=公用墙体水平投影面积/2 非公用墙体面积=非公用墙体水平投影面积
q 公用建筑面积=（电梯口+楼梯间+垃圾道+变电室+设备间+公共门厅+过道+地下室+值班警卫市+其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 ）+ （套与公共建筑空间的隔墙之墙体水平投影面积/2） 公用建筑面积的除外部分 （不应分摊的部分）
1、销售或出租的地下室、地下停车场 2、人防工程的地下室 四、共有所有权
1、也称：“共用部分持分权”， （1）共有部分规定为任意性规定。
（2）指建筑物区分所有人依照法律的规定或管理约定对区分所有建筑物的共用部分享有的占有、使用和收益的权利。
2、特点（见表格）
共有所有权与一般共有所有权的比较 （图表）
3、共同所有权人的权利和义务
（1）共用部分的使用权（共同使用和轮流使用） （2）共同部分之收益权
（3）共用部分的单纯的修缮改良权（注意：不包括变更的改良和修缮）
（4）依据共有部分的本来用途使用共用部分的义务
（5）分担共同费用和负担的义务，如，专项维修费用（物管条例7A）
案例：
伍某诉深圳市新浩城实业发展有限公司关于新浩城花园广告宣传虚假案
案情介绍
新浩城花园之楼盘广告宣传材料及销售人员声称“空中花园”可供业主享用。伍某在购房以后，发现售楼书中所说的空中花园送给了个别业主，其他业主根本无法进入“花园”； 另，开发商随意改变楼宇结构，将原属于业主共有的裙楼二层平台私建为桑拿按摩包房、员工休息场所、单车车棚等。伍某遂以侵害所有权及拆除非法建筑为名，提起诉讼，请求赔偿。
判决及其理由
终审法院判决认为，如果伍某认为空中花园已转售或送给了其他业主，侵犯了其所享有的所有权，应另行向侵害其所有权的侵害人起诉。
伍某的拆除非法建筑之请求应依法另行解决，不属于民事审判范围。
商品房销售与虚假广告所涉及的 建筑物区分所有权问题
商品房销售广告的内容包括两个方面：
〖1〗对专有所有权房屋（买卖合同第3条第1款）销售的广告部分；其性质为属于要约邀请，因向不特定的当事人发出；
〖2〗对共用部分持分权（如会所）或特别基于业主身份而承诺其享有的权利（如迁入户籍）的广告部分；是向特定的主体（购买了房屋的）作出的承诺。构成要约。 另，应注意：任意性条款问题
第2款 建筑物区分所有人的成员权 一、成员权
1、事实上的共同体与共同体的成员权 2、成员权的特征
§ 具有人法性因素（管理关系），并别于物法性的专有所有权及共有所有权 § 体现区分所有人之间的共同关系
§ 永久性权利特点，成员权与建筑物共存 § 区分所有权的组成部分 3、成员权的内容
（1）权利内容（《物管条例》6A） § 表决权
§ 参与订立业主公约的权利
§ 选举及解聘物业管理公司的权利 § 请求权
A、召集业主大会；
B、请求正当管理公共事物； C、请求收取公用部分收益； D、请求停止违反公共利益的行为 （2）义务内容（物管条例7A） § 执行业主委员会的决议 § 遵守管理公约
§ 接受物业管理者的管理 § 交纳相关费用
第3款 公寓大厦的管理 一、物的管理
对建筑物、基地及附属设施的保存、改良、利用、处分的管理。 二、人的管理
1、不当毁损的管理 2、不当使用的管理 3、对妨害生活的管理
第3节 不动产的相邻关系 一、相邻关系概说
1、相邻关系，指法律为调和相邻不动产的利用，而就所有人之间所定的权利义务关系。 2、机能：利益衡平
兼顾所有权人的自由用益或排除他人干涉与他所有权人之权利的需求； 3、价值：物尽其用与社会利益 4、调整相邻关系手段：
（1）所有权内容的限制或扩张； （2）相互之间的补偿请求权。 二、相邻关系内容 1、相邻关系的类型：
土地相邻关系与建筑物相邻关系
2、相邻关系类型
三、关于水的相邻关系
1、自然流水的排水权与承水义务-115A
（1）自然流水：泉水、雪水、雨水、溪流 （2）高地所有权人：
排水的权利与不得防堵全部的义务 低地所有权人：
负担承水义务（不得任意防阻导致高地积水）与享有用水的权利。 土地相邻关系——关于水的相邻关系
2、蓄水等工作物破溃、阻塞的修缮疏通或预防-116A（人工排水之相应义务）
（1）土地因为蓄水、排水、或引水所设置（如，水渠）的工作物破溃、阻塞； （2）土地的所有权人或使用人有修缮疏通或预防的义务；
（3）邻地人有排除妨害、消除危险的请求权以及损害赔偿请求权。 土地相邻关系——关于水的相邻关系 3、禁止使雨水直注于相邻不动产-117A （1）设置屋檐、工作物或其他设备
（2）上述物非属于逾越地界之物（否则邻地人有权请求除去该物） （3）扩张解释。空调外机的排水、抽油烟机排除的油滴等。
土地相邻关系——关于水的相邻关系 4、土地所有人、使用人的疏水权-118A （1）解说：
水流如果因事变在邻地阻塞时，土地使用人或所有人应以自己的费用，为必要的疏通；邻地人受益的，应按照受益的程度，负担相当的费用，或从习惯。 （2）事变：指地震、洪水等其他不可归责当事人的事由 （3）邻地人的不作为之忍受义务： A、承水义务的不作为性；
B、容忍土地所有人或使用人的进入自己土地进行此疏通的义务。 土地相邻关系——关于水的相邻关系
5、土地所有人或使用人的过水权——人工排水权-119A （1）解说：
土地所有人或使用人，因使浸水之地干涸，或排泄家用、农业及工业用水等其他不用之水以至河道或沟渠时，可以使其水通过邻地。 （2）注意：
A、选择对低地损害最少的处所或方法 B、低地受到损害的，应支付偿金 土地相邻关系——关于水的相邻关系 6、过水工作物的使用权-120A （1）解说
土地所有人或使用人，因使其土地的水通过时，可以使用邻地人所设置的工作物，但应当按受益的程度，负担该工作物设置及保存的费用。 （2）理由
A、本人另外设置过水工作物的浪费；
B、邻地人之土地设置的工作物越多，土地利用面积越小。 土地相邻关系——关于水的相邻关系
7、水流地所有人、使用人的自由用水权-121A
