冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。
2、因该村地点距离主要客源地温州市区仅40分钟车程，所以怎么留住客人住宿是一个难点。
3、屿北古村旅游氛围较芙蓉、苍坡、狮子岩、岭上人家等地差距明显，需配合经营提升知名度。还需当地政府、旅游部门协同宣传。
二、经营预计
4．2．1 经营成本分析：
房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。 人工成本：
民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人72000元/人。
整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年
人工成本总计，84000元/年。 电信宽带：100M有线宽带 1500元/年
水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算） 宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出） 营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率） 预计全年成本：110884元 4．2．2 经营收入分析：
1、住宿：
初期7间客房，按平均每间房费280元，保守估计，全年双休日全年104天，入住率不到30%计算，总共住宿项目收入为203840元。如果按照2014年永嘉县人民政府报告中当地民宿客栈的入住率在70%，按此平均值计算，住宿项目收入为500780元。
2、农村体验活动，按照每周末40人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计208000元。
3、此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，闲时261天，150元每间闲时客房费收入，10%入住率计算 ，总计27405元。（此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。）
4、暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。
5、总计：
按以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计499245元。按住宿高入住率70%计算，总计796185元。
除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。
4．2．3 投资回报分析：
按初期投资80万计算，本项目回报周期2年。按2014年永嘉县平均客栈入住率70%计算，1年半收回投资成本。
此外，县政府《永嘉县民宿管理办法》补贴每间房间6000-10000元，按设置7间客房，中间价8000元计算，可得到补贴为56000元。(根据与政府相关部门沟通，补贴政策已暂停。)
其他农业局等相关政策补贴还需查询翻阅。
以上为永嘉县屿北村民俗项目可行性方案。
2015-06-22
