康体等活动以及信息。 3、2 功能定位
满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面，完善的一站式服务。 3．3 开发该项目目的：
1．宣传屿北古村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。打响屿北古村的旅游品牌。
2．保证民宿项目本身的收益 3．建立楠溪江中端民宿的标杆 4．积累更多经验，为以后的项目做准备
5．增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源 6. 与当地政府村民深入交流，提升当地村民对自身居住地资源优势的认识，合作互利，长远发展，进一步提升收入水平。
7、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。
3．4 规模与标准
客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据10-15
平方米一间客房的标准，大致在6-8间客房。楼房主体外部装修修旧如旧，与屿北古村古民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户的需求确定风格样式，保证房间的实用性和舒适性。
第四章 投入成本与经营预计
一、投入成本分析：
4.1.1 房屋改造计划和投入成本：
1、充分理解所改造房屋的历史、文化底蕴和结构。充分尊重原始风貌，对房屋外表的装修做到与屿北村整体风格的融合与创新。达到既符合古村落古民居概念，又能体现出新农村新风貌的特色。
2、内部装修按照所针对客户群设计，做到简洁、风格多样，规格能满足大部分层次客人的需要。要解决游客担心的农村住宿脏乱的现象，在房间内不体会到温馨、舒适。
3、前后院改造计划：
⑴将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后
这屋前屋后的池塘将是我们的最大外观特色！
⑵在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。
⑶卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。 ⑷院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。
⑸改造成本由设计公司估算，房屋主体返修巩固费用在90000元，房间装修按每平方米1800元估算，大致租用面积280平米，总计主体装修504000元。院落以整理道路、修整围墙，布置水池为主，预算50000元。总计644000元。加上软装，总体预算控制在800000元。
4.1.2 本项目特色以及与落户地屿北古村的合作互利规划
结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。 在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘屿北古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿
为点，撬动体验式旅游的发展。
在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：
1、挑选1-2个项目作为本民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高本民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加古村旅游活力。
2、根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围。还可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。
3、可以与当地农民配合，设立“屿北古村远程农业”（暂名）计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带回温州给客户。
此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村
常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。
4、屿北村三面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系温州市区户外活动组织设计山路户外活动。
5、收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。
6、根据本地地理位置，帮助外地游客设计楠溪江旅游线路，体现集散地作用。
7、收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅仅局限于屿北村一处。
8、寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。
4.1.3运营及发展方向
农耕体验、文化历史介绍、周边旅游集散、复制本项目扩张至文成、泰顺、苍南等地，建立连锁民宿品牌。
4.1.4经营难点
1、因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，
