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三、 本案商业面的SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析
1、项目优势 S
1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市场集中，与西郊新村及西郊市场毗邻，有大量人流及消费需求支撑；
2）本案所处的西郊片区具较强的消费潜力，商业发展空间及可塑性强；
3）本案是西郊区域目前唯一的新建商业物业，对满足、提升区域商业形态及商业价值有一定的促进作用；
2、项目劣势 W
1）因处于老城区边沿地带，偏离市区，商业形态低档，商业发展受阻，商店升值潜力不明显，对泉州周边县市的投资客户产生难以逾越的抗性；
2）道路狭窄，交通不畅，目前只有2条通往北峰工业区和南安九日山的公交线路，商业辐射面窄，项目定位可选择余地小；
3）区域商业消费水平较低，商业氛围冷清，形态杂乱，商品品种单一，档次较低，区域商业形象不佳，主要消费力外流严重；
4）区域内商店租金低廉，对投资型的客户影响较大，不利于项目的销售；
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3、项目机会 O
1）泉州博物馆、南建博物馆，西湖公园，荷花池公园的建设与改造，以及清源山的整治和生态园林带的 建设，市政府对城市西部发展的力度及决心已现，对已被市场遗忘的西郊是一个提升价值与形象及自我发展的良好契机；
2）旧305省道城西路即将进行的拓宽改造，将对区域形象有着良好的促进作用，特别是区域内沿街商业 物业的形象与价值均可获得强有力的提升，是本项目销售有力的大势良机。
4、项目隐忧 T
2）大泉州“东拓南进”的发展战略以及东部新区发展的完善，区域内的居民“外逃”的比例将持续增加，区域消费力量亦受影响而消弱；
3）受大型超市和商业卖场的冲击，及消费观念的转变，本案消费需求支撑下降；
4）近两年以来商业不景气，商业物业租金持续下跌，平均跌幅达10%，店面售价及销售进度亦受较大的影响。
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第二篇 营销企划
一、区域属性及客户定位分析
本案位于市郊西街与环城路的交界处，区域建筑陈旧，环境脏乱，区域形象及商业价值较差，交通条件不发达，商业辐射面窄，区域物业升值潜力不明显。
因此，本案在具体的操作中应根据项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源，摆脱项目周边商业氛围不足的影响，充分利用与西郊菜市场以及周边几大生活社区的人流优势，特别要充分借助旧305省道的改造，来引导目标客户群体对区域及本案形象与价值的认同。
根据区域周边项目的客户群体分析，结合本案的区域特性、交通条件、地缘属性以及商业形态与氛围等综合考量因素，本案的目标客户群体定位如下：
1、区域来源：以项目周边区域的潜在客户群体为主
南安、浮桥等外来区域客户为辅
两者在本案客户总量所占的比例，预计为7：3。
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2、购买用途：主要为投资购买
用于自营购买的客户比例较低 两者比例约为8：2。
二、项目定位的可行性分析
项目定位应根据区域范围内的商业经济环境、客户群体资源和项目所处的地理位置等综合要素来考量。
定位准确与否，直接关系到项目操作的成败。
专业市场是以某一商业行业为经营特性的市场，本身有其内在的“唯一性”与“权威性”。一般情况下应具备以下条件：
地理位置：地缘关系较为广泛、密切，辐射面广的区域； 交通条件：交通便利，便于车辆行走，货物运输；
商业环境：有一定商业沉淀，商业辐射面大，跨区域、地市甚至越省； 市场规模：须具备一定的市场规模形成集合优势，吸引目标消费群；
政策扶持：必须得到政府部门的扶持，做到一定条件的免工商税收等方面的优惠政策；
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市场配套：停车场、仓库、物流中心、经营管理、广告推广和市场促销等；
而本案所处区域的地理位置、交通环境、商业辐射范围以及市场本身条件等并不具有足够的做专业市场的要素，不能充分体现市场的优越性。
同时，做专业市场还必须涉及项目后期的市场招商和经营管理的问题，而这恰是房地产业与“市场”结合运作最大难点所在，对于本案仅三千多平方米的商业店铺，经济效益不佳。
综合以上分析，我们建议：
一、本案可定位为“名、优、特农副产品市场”，因为，相对于其它行业而言，农副产品市场所需
的市场规模不大，单体营业面积一般在10---20㎡之间，并且有西郊两大菜市场对本案起支撑作用；
二、从企业经济效益及价值的角度出发，对本案“名、优、特农副产品市场”的操作以概念营销为主。
概念营销对本案的促进主要有两个方面：
一、 概念营销能够在泉州整体商业物业普遍疲软的市场大势下，突出项目的商业定位，并对项目未来
的商业作出具体的景象描绘，以塑造表现区域地段的发展前景和物业的增值潜力，体现投资本案
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