实际 增长率 2004年 2005年 2006年 13.7% 73.5% 11.1%
宏观因素 9.7% 11.4% 8.0%
地铁及 规划因素 4.0% 62.1% 3.1%
随着2005年地铁1号线的开通，整个新街口商圈的租金水平增长变化极为明显，并且远远 超过了全市租金的平均涨幅。剔除宏观因素影响，地铁对商业物业租金的推动增长达62% 左右。
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案例三
上海陆家嘴地铁——写字楼陆家嘴写字楼租金增长率与全市对比7.3 47% 6.3 5.5 4.2 3.8 14% -2% -10% -8% 6.1 5.7 6.4 60% 50% 40% 30% 13% 20% 14% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 陆家嘴 全市 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 地铁开通 地铁开通
陆家嘴站点周围写字楼租金走势元/平方米/天 8.07.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 -33% 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 6.3
0.0
实际增长率 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 -33.3% -10.0% 46.7% 13.5% -2.4% -8.0% 13.5% 14.3%
宏观因素 -36.2% -15.6% 19.0% 5.6% 9.5% -1.1% 18.7% 6.7%
地铁及规划因素 2.8% 5.6% 27.7% 8.0% -11.9% -6.9% -5.3% 7.6%
陆家嘴是传统商务 CBD 地区，因此选取陆家嘴地铁 站周边的出租型写字楼为例。 2000年地铁2号的开通，整个陆家嘴板块的写字楼租 金由原来的降低趋势变为较大幅度的增长， 2000 年 的增幅最大为47%。可见，地铁开通对写字楼物业的 价值有明显的提升作用。 剔除宏观因素影响，结果表明，地铁对办公物业租 金的推动增长接近30%。
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案例四 关内和关外的巨大差异，尤其是 在城市功能和交通配套上的差异， 成为制约关外房地产发展的最大障 碍，地铁的出现促进了关外房地产 的高速发展，改变了深圳房地产格 局。 近几年关外房地产开发的总量以 及在真个市场中
所占的比例上浮都 较大。由于交通条件的改善和配套 设施的逐步完善，十年前类似于今 天关外状况的南山区目前已成为深 圳人置业的首选区域，连续几年成 为深圳市房地产的主战场3%1% 4% 1%
深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的 不可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙 岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田
2001年 2002年 2003年 2004年
各区历年住宅销售面积所占比例走势300 250 200 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田 2001 2002 2003 2004
29%
罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田62%
150 100 50 0
各区历年房地产销售面积(单位：万平方米)
2004年各区土地出让面积比例本报告是严格保密的。
地铁对深圳住宅 价格影响分析
地铁对成熟片区如罗湖福田有如“锦上添花”,南山 区多数区域都受到地铁开通的利好刺激；地铁对于关 外区域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区福田典型片区三级市场价格走势9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 福田南 车公庙 皇岗 新洲 梅林 莲花北 农科 莲花村 景田南 景田北
南山典型片区三级市场价格走势9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 1999本报告是严格保密的。
华侨城(高) 沙河 后海 前海 竹子林(高) 南头(高)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
地铁对深圳住宅 价格影响分析 通过对大量的案例研究和实际 成交案例的分析，地铁对于房地 产的价格影响呈现阶段性的增长 趋势，伴随着地铁建设进度的不 同和贯通运营的状况而有所差异
地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势， 伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所 差异地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现对房地产价值的影响幅度
深圳地铁自99年公开规划信息 以来便已开始影响深圳房地产， 2002年开始建设至2004年投入运 营期间，地铁对深圳房地产的影 响表现尤为明显。 地铁二期工程目前已经开始建 设，至2010年全线通车之后，地 铁对深圳房地产价值的影响将会 逐步减少。而地铁沿线物业的开 发将会进入新的阶段，沿线物业 所占的比重逐步增加。一期建设 一期运营 二期建设 临近完工 全线通车 运营成熟期 地铁发展阶段
轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比物业 类型 最大增值区 距离地铁站 100~200m 增值幅度 30.62% 显著增值区 距离地铁站 200~400m 增值幅度 23.03% 一般增值区 距离地铁站 400~600m 增值幅度 16.95%
注：地铁对房地产的影响的有效距 离为≤600米的范围
住宅
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地铁盈利
需要商业运作和发展沿线物业
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案例
只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才 能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展
香港地铁沿线物业发展带来的 收入主要包括：物业发展利润、 物业租金收入以及物业管理收 入。 沿线物业发展所得收益，有助 于抵消新地铁建设的大额资本 性投资的额外折旧及利息支出。 只有地铁建设、地铁运营与沿 线物业发展形成联动机制，才 能建立起持续稳定的资金供应 链，促进地铁网络的良性发展， 从而大大提高城市的运行效率， 加速改善城市空间形态，增强 城市吸引力。
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发展沿线物业 统筹是大前提
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