２．2 投资因素
这几年可以看到一种现象，很多企业在投资本行业的同时也是热衷于涉足房地产市场，从全国“房地产热”这种现象最少可以看出两点：①房地产市场的确是一个盈利性非常大的行业，虽然房地产市场投资量大，收益回报周期较长，可房地产市场最后能得到的利润空间是相当大的，特别是在当今我国房地产市场火热时期，供不应求；②可以看出我国可投资热点相对较少，这也促使大量闲置资金没有得到很好的溶解，当今物价上涨明显，货币保值存在压力，资金放在银行似乎成为了很不合理的选择，也促使了人们更愿意选择把资金买上一套或几套房子，在本来市场供应缺少的情况下更是加剧了供应紧张局面，这也在一定程度上推动了房地产价格上涨。
２．3 土地因素
房地产开发费用构成中有很大一部分是用于购买土地，可以说土地价格在一定程度上确定着房地产价格。
土地开发费用包括多方面，理论计算：新开发土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）*修正系数。农村土地取得费＋土地补偿费＋安置补偿费＋地上附着物及青苗补偿费；旧城改造中城市土地取得费＝城市土地使用费＋拆迁安置补偿费。
我国房地产企业土地方式是必须通过招标、拍卖和挂牌才能取得，目前在城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占２０％～５０％，并有进一步上身趋势，可以看出土地在房地产开发中式占有相当大分量的。土地稀缺、土地供应量不足是我国房地产市场的一个客观现状。
２．4 制度因素
２．4．１ 房产税存在问题
我国的房地产税主要问题是有几个方面：①租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用，以税代租、以费代税、税费并存；②地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税，内外政策不统一，不利于内外资企业的公平竞争；按房产原值扣除一定比例后的余值征收规定弊端日益突出，近年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；③规范的房产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有５个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收目的是调整土地级差收益，然而税率过低。
２．4．２ 商品房预售制度缺陷
社会中介机构的缺位是这一缺陷产生的首要原因，商品房预售制度在运行过程中缺少律师事务所等社会中介机构的参与。律师事务所的参与，充分保障了交易双方的合法利益，避免不具备预售条件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出现；同时由于律师事务所的参与，使购房者所支付的购房款得到了最大的保障，能够真正拥有所够房屋建设上，杜绝烂尾楼的出现。由于将房地产商整个履约行为置于律师事务所的监管下，避免了那种更改规划，虚假承诺或承诺不兑现的情况。
登记备案机构的不统一和政府相关部门之间信息的不公开、不对称是产生这一缺陷的次要原因。我国目前仍未建立一个统一的不动产登记制度和机构，导致了个机构之间的登记信息不对称，交易中的购房者一方不能通过公开的渠道准确的了解所购房屋的真实情况，使个别不诚信的房地产商有了可乘之机， 如将已经进行了在建工程抵押的房屋进行销售或抵押，这就直接损害了购房者和其它债权人和利益。因为政府部门的有关信息并不公开， 导致了购房者在购买时并不能真正知晓所购房的全部情况， 所产生了房屋预售过程中的虚假承诺和承诺不兑现等欺骗现象。
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参考文献
１ 任志强．任我评说［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
２ 黄金社．中国房地产市场信息解图［Ｍ］．济南：山东人民出版社，２０１０
３ 郎咸平．经济泡沫下的生存［Ｍ］．北京：东方出版社，２０１０
４ 曹建海．向高房价宣战［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
（责任编辑 要 毅）
