浅谈投资性房地产后续计量

　　简介： 至2008年底，新会计准则已正式在上市企业执行2年了，然而投资性房地产的后续计量却没有跟上国际会计准则的步伐,在实务中，更多的企业仍然采用成本模式。本文认为要提倡公允价值计量模式的运用，同时呼吁有关部门尽快完善和推出相关准则。 
　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。如今正式实施施行已2年多， 据统计，在沪深两市的上市公司中，对投资性房地产的后续计量采用公允价值计量的寥寥无几，证监会的《上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2006 年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有8 家，占上市公司总数的0.69%；2007 年增加到14 家，占拥有投资性房地产项目的上市公司的2%，占全部上市公司的1%，而拥有投资性房地产这一类资产的企业626家；2008年也仅有20家，拥有有投资性房地产的企业有670家，占比为2.98%。根据证监会的要求，2009年的这一数据也不会有太大的变化。 
　　何至于此呢？本文分析了其成因，并提倡符合条件的企业采用公允价值模式进行后续计量。 
　　一、不采用公允价值计量原因 
　　（一）投资性房地产公允价值不易取得 
　　国际会计准则《IAS40一投资性房地产》规定, 优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量, 只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。而我国现行的会计准则正好相反，规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后计量，这是与我国目前会计准则最显著的差异。在我国市场经济发育还不完善的大环境下, 投资性房地产的公允价值不易取得, 或者说能够取得但是可靠性无法保障，在如今整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下, 计量属性更侧重于选择历史成本。企业实际执行时选择成本模式进行后续计量更是无可厚非了。 
　　（二）采用公允价值后续计量条件不易满足 
　　采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计，不具备上述条件的，不得采用公允价值模式。 
　　证监会关于上市公司2008年年报披露工作的要求中明确指出继续谨慎采用公允价值模式计量投资性房地产，除非有明确的证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得外，应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 
　　而准则还规定，企业已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，试问，假若某企业的投资性房地产出租了10年以后租不出去了，或者是出于自身经营需要转为自用，企业也不能转回计提折旧或摊销吗？在这样的政策导向下，即便一些企业的投资性房地产符合条件甚至有的已经对外出租，有正常的租金收入，或能够由第三方中介机构提供确定公允价值的依据，企业也不会贸然选用这一会计政策。 
　　（三）净资产收益率可能降低,分配利润的压力增大 
　　若首次按公允价值模式对投资性房地产进行计量，将使得投资性房地产的成本价与公允价值之间的差额计入资本公积，导致企业净资产大幅度的上升，但如果不能同样地增加净利润的话，必将导致以后年度的净资产收益率可能相对降低，而净资产收益率往往也是股权激励机制考核的重要指标。此外，资产负债表日，公允价值变动损益要转入“本年利润”账户，成为企业净利润的组成部分，是企业尚未实现的利得，没有现金流支撑，它作为利润的一部分，加大了企业向投资者分配利润的压力，这也可能影响了企业采用公允价值模式。