房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略(2)

　　2．利用关联关系虚构房屋购建业务，逃避银行对房地产专项贷款的监管。目前我国银行业监管部门对房地产开发项目贷款有一些特殊要求，例如要求房地产开发企业借入的房地产专项贷款不能用于缴交土地出让金；房地产开发企业借入的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用等。银行对房地产专项贷款的发放，一般是根据项目进度和进展，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止贷款挪作他用。一些房地产开发企业为逃避贷款行监管，自由使用借入资金，往往会利用关联企业虚构房屋购建业务，如先将借入资金从贷款账户转入关联企业，然后再将资金从关联企业转入自己的另一结算账户。 
　　3．利用“内部按揭”筹资，销售款未按规定缴税。有的房地产开发企业为筹集资金，以员工或其他关系人名义买楼并办理银行按揭贷款，但公司另与员工或其他关系人签协议约定房屋产权仍归公司。“内部按揭”中房屋销售具体操作与真正销售一样，只是首期房款及每月还本付息由公司出资。在账务处理时，付出的首期款和利息，有的作为个人借款反映，有的虚挂企业往来款。这种做法不仅是虚假销售，也是套取银行信贷资金的违法行为。按税法规定，这种销售应视同正常销售申报纳税。 
4．借款抵押资产未在会计报表反映。房地产开发企业向银行借款都需要提供抵押物，但有的房地产开发企业借款抵押合同中规定的抵押物不在会计账面反映。出现这种情况，有的是借款抵押资产是未入账的账外资产，有的是违规抵押，即房地产开发企业不具有用于抵押资产的所有权。
　　5．以支付不正当利益为前提取得其他企业提供的贷款担保。房地产开发企业为取得银行借款，有时需要其他企业提供贷款担保。在无关联关系的情况下，房地产开发企业取得这种贷款担保会支付给提供担保企业一定的利益。这种情况下有时可能会存在不正当的利益交换。
　　6．关联方借款不符合规定，未作企业所得税纳税调整。有的房地产开发企业向关联企业借款，约定利率超过了国家相关规定，但在企业所得税汇算清缴时未作纳税调整；有的房地产开发企业向关联企业借款金额超过了注册资金的50%，超过部分负担的利息也未在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。