3.3 正确选择合同计价方式
目前代理费用一般是一笔固定金额或者按工程造价一定比率提取，代理人均不承担风险，也不能获得奖励，因此，代理人缺乏约束力和积极性。为此，业主应分配一定的剩余索取权给予代理人，激励代理人最大限度地降低工程成本，发挥最好的管理水平。一般可采用以下计价方式：一是成本加奖罚确定的合同价。当项目实际成本低于目标成本时，代理人从业主处获得实际成本和酬金，还可根据成本降低额得到一笔奖金。当实际成本高于目标成本时，代理人仅能从业主处得到成本和酬金补偿。如果实际成本高于超过成本限额，还要处以一笔罚金。二是最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价。当项目实际成本没有超过最低成本时，代理人花费的成本费用及应得酬金都可得到业主的支付，并与业主分享节约额。如果实际工程成本在报价与最高限额成本之间，则只能得到全部成本。实际工程成本超过最高限额成本时，则超过部分业主不予支付。
3.4 明确代理人的经济责任
如果不在委托代理合同中明确约定代理人的工作范围、工作内容以及相应的经济责任，容易造成代理人缺乏约束力和责任感，工作效率低下，预期目标偏离轨道后会找出种种理由推卸自身责任，这样业主的利益便会大大受损，所以在签订合同时，业主应注意以下几个方面：
(1) 尽可能将工作范围、工作内容明确，能量化的一定要量化。
(2) 建立目标系统，工程项目是一个复杂的系统工程，不同的建设阶段有不同的目标，同一阶段也有多个目标，应当将这些目标明确赋予代理人。
(3) 明确违约责任，针对每一个目标制定相应的违约责任，一旦代理人产生违约行为，业主就可以按照合同约定，要求代理人承担违约责任。
3.5 加强沟通，建立良好的合作关系
人所具有的社会性决定了他不是一个彻头彻尾的经济人，人们还有社会需要、尊重需要和自我实现需要等，物质激励往往不是万能的，还需采取其他激励措施才能满足人的更高层次的需要。在代建过程中，业主应加强与代理人的沟通，建立良好的合作关系，激发代理人的主动性，而不应仅仅限于经济激励措施。
3.6 加强监督机制的建设
建设项目一般工程量大、周期长、涉及的关系复杂、隐蔽性强，出了问题有时业主很难察觉。在这种情况下有些代理人可能利用自己的信息优势，通过损害业主的利益来最大化自己的利益。为此，业主需设立完善的监督机制，从合同签订一直到合同履行完成，对代理人的行为进行全面的监督检查。在代理过程中监督代理单位的行动，促使其按照合同约定履行义务。分阶段对代理人的工作进行准确评价，发生偏差后及时纠偏，并对其违约行为予以处罚。
3.7 推行工程担保制度
在代建制中实行担保，就是要求代建单位委托第三方向业主提供一定金额的经济和责任保证，如果代建单位不能履行代建合同，则由担保方承担由此造成的损失赔偿。工程担保是有利于解决代建单位的逆向选择和道德风险。一方面，通过工程保证担保能有效的将信用风险转换到风险源本身，让风险的制造者成为风险的承担者。另一方面，在代建单位向担保公司申请保函时，担保公司要对代建单位进行严格的资格审查，对代建单位的经营状态进行深入了解，这样通过专业化的资格预审，进一步降低逆向选择的可能性。此外，如果道德风险发生后，业主也可以通过担保人获得损失赔偿，从而极大地降低了风险损失。
3.8 推行工程职业责任险制度
推行工程职业责任险制度有利于规避因工作疏忽或过失引起质量问题造成的风险。在代建制项目中推行代理人员职业责任险，即要求代建单位为项目管理人员购买职业责任险。如果管理人员因工作疏忽或过失引起质量问题而给业主带来损失，则由保险公司给予赔偿。由于保险公司在接受投保时会对投保人进行严格的审查，以防范其道德风险，所以这种审查实质就是对项目管理人员的一次选择。如果被保险人没有很好的信誉，就难以获得保险，从而其市场竞争力将会大大下降。推行工程职业责任险制度，在一定程度上能够有效地制约工程项目管理人员的道德风险。
论代建制中业主委托代理的风险管理(2)
2025-04-30
