4.5 土地开发进度调查：拆迁状况、勘测设计条件、设计单位、规划和建筑方案设计状况等。
5、应注意的问题
5.1 政府招标、拍卖、挂牌的土地信息可以从政府部门直接取得。
5.2 二级土地市场的土地相关资料和潜在问题（包括土地所有单位的债权债务）相对比较复杂，务必在调查中了解清楚。
四、项目构思
1、工作目的
通过项目构思，对项目定位、开发规模、成本测算、销售价格形成初步框架，编制项目可行性报告为决策者拿地提供依据。
2、工作对象
意向地块和相关要素。
3、工作内容
3.1 汇总房产市场、土地市场、项目地块的调查报告。
3.2 根据集团项目拓展的有关规定和要求，确定项目有关指标，形成项目构思框架。
3.3 编制项目可行性报告。
4、工作程序
4.1 目标客户定位构思。
4.2 规划和建筑定位构思：建筑类型（多层住宅、高层住宅、别墅等）、规划布局、建筑面积、户型配比、公建配套、车位配置等。
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4.3 合作方式构思：组建项目合作开发公司合作或土地使用权转让合作或其他形式合作。
4.4 开发计划构思：分几期开发、每期开发位置与规模、每期开发时间等等。
4.5 经济估算：项目总成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理费用、财务费用、税金），项目总收入（可售面积，销售单价预测），项目盈利情况，经济和财务评价。
4.6 综合以上各项内容，编制项目可行性报告。
注：部分经济估算内容可参照产品策划书或可行性研究报告投资估算模板。
5、需要注意的问题
5.1 充分借助集团公司各项人力资源，提高工作质量和效率。
5.2 项目可行性报告作为项目构思的最终成果，其质量如何取决于前述的房产市场调查、土地市场调查和项目地块调查的质量高低，要重视三项调查的重要性。
第二节 土地取得过程控制
本节主要介绍一级土地市场土地使用权获得和二级土地市场土地实体获得过程控制，以及各类土地合同（协议）签订工作。
本节所称的一级土地市场土地使用权获得是指通过土地招标、拍卖、挂牌形成获取的土地使用权；二级土地市场土地实体取得是指以共同出资、利润共享、风险共担的项目合作，以及以土地使用权转让
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等形式的涉及土地实体的合作。
一、一级土地市场土地使用权获得过程控制
1、工作目的
通过一级土地市场土地使用权获得过程控制，确保意向土地取得，并有效控制土地取得成本。
2、工作对象
2.1 土地管理部门。
2.2 土地取得相关的各个环节。
3、工作内容
3.1 负责招标、拍卖、挂牌土地竞买前相关条款的政府沟通、协调工作。
3.2 参与招标、拍卖、挂牌土地竞买及竞买前各项手续办理。
3.3 根据法定代表人的授权，签订土地出让合同。
4、工作程序
4.1 做好地块调查（参见项目地块调查内容）。
4.2 进行地块背景调查和地区优惠政策沟通。
4.3 了解参加竞买单位和个人有关状况。
4.4 分析土地出让合同和补偿协议的有关条款。
4.5在上述工作的基础上，根据地块具体情况，提出合理报价，经集团公司领导审定后，参与报价竞争等具体工作。
5、需要注意的问题
5.1 合理利用公司优势，对土地出让合同和协议中不明确的条款
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应及时向土地管理局和规划局咨询，并得到明确。
5.2 注意运用招标、拍卖、挂牌的方法和技巧。
5.3 开发区管理委员会作为出让方签订的土地出让合同应被市、县人民政府土地管理局部门追认后才能有效。
二、二级土地市场土地使用权获得过程控制
1、工作目的
通过二级土地市场土地使用权获得过程控制，确保土地取得的安全性，以及土地成本的可控性。
2、 工作对象
2.1 土地管理部门、土地合作单位。
2.2 土地取得相关的各个环节。
3、工作内容
3.1 参与以土地实体为合作基础的合作项目调查。
3.2 负责与合作方就合作形式和内容进行沟通和谈判。
3.3 负责合作项目相关合作协议的起草。
3.4 根据法定代表人授权，负责合作开发项目协议的签订。
4、工作程序
4.1 合作方背景调查：工商登记内容，股东背景，企业资信状况，累计开发项目状况，企业债权债务，税收优惠政策，企业组织架构。
4.2 意向合作商谈：合作方式，管理模式，利润分配和风险承担，土地使用权变更登记期限和费用承担等。
5、需要注意的问题
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5.1 重视合作方的背景调查。
5.2 依靠集团法律事务部资源，律师参与协议、合同的起草和修改。
第三节 国有土地使用权登记
土地中标后，受让方按合同规定交纳了出让金，并取得方案设计（不需要初步设计审查的项目）或初步设计政府审查意见后，应进行建设项目用地预审、审查并办理土地使用权登记。
一、建设项目用地预审
1、工作目的
通过建设项目用地预审，取得建设项目用地预审意见，该意见是办理建设用地审批的前置和重要依据。
2、工作对象
市国土资源局（土地规划耕地保护处）。
3、工作内容
3.1准备下列资料：
3.1.1计划立项文件。
3.1.2建设用地规划许可证及附件、附图。
3.1.3 1:1000建设用地规划红线图1份（原件）。
下列资料，根据不同情况提供
3.1.4若涉及西湖区风景区用地的，需提供风景名胜区选址意见书。
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3.1.5涉及征地拆复建项目用地，须提供市征迁办出具的并经征用处确认后的证明文件。
3.1.6属开发性安置项目用地，须提供市政府批准文件及征用处核准表。
3.1.7违法用地需补办项目用地，须提供查处结果文件文件。
3.2建设项目用地预审报批。
4、工作程序
4.1 填写建设项目用地预审申请表。
4.2携上述 3.1所列材料到市国土资源局办理建设项目用地预审。
4.3 领取建设项目用地预审意见书。
5、应注意的问题
建设项目用地预审时应同步准备建设项目用地审批材料。
项目办理审批依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国国土资源部令第七号》。
二、建设项目用地审批
1、工作目的
通过建设项目用地审批，取得建设项目用地审批意见，该意见是办理土地使用权登记的前置和重要依据。
2、工作对象
市国土资源局（土地利用处）。
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3、工作内容
3.1准备下列资料：
3.1.1 建设用地预审意见。
3.1.2建设单位资质证明、营业执照。
3.1.3计划立项文件、规划设计批复。
3.1.4建设用地规划许可证及附件。
3.1.5 1：1000规划红线图。
3.1.6 1：500总平面布置图。
3.1.7 勘测定界图及勘测定界资料。
3.1.8 实地踏勘表。
3.2下列资料根据不同情况提供：
3.2.1 涉及西湖风景名胜区用地的，需提供西湖风景名胜区管委会(市园文局)出具的审查证明材料。
3.2.2 涉及“三资”企业项目用地，需提供《土地出让合同》；属招拍挂出让，需提供土地出让合同和土地开发补偿协议。
3.2.3涉及已农转用项目办理用地审批手续的，需提供市征迁办出具的《办理具体建设项目用地审批手续通知》、征地补偿协议、“一公告一登记”。
3.2.4如涉及征用集体存量土地的，需提供市征迁办出具的征地补偿协议；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征迁办出具的经济补偿协议。
3.3负责与建设项目用地审批管理部门的工作协调。
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4、工作程序
4.1填写建设项目用地申请表。
4.2携上述3.1、3.2所列资料到市国土资源局办理建设项目用地审批受理手续。
4.3与土地测绘管理部门及时协调委托勘测定界，做好勘测定界记录。
4.4土地测绘院完成勘测定界资料后，及时与征迁办联系，办理勘测定界资料确认。
4.5勘测定界资料确认后委托测绘管理部门进行实地踏勘，填写实地踏勘表，并再转征迁办确认。
4.7领取建设项目用地呈报表。
5、应注意的问题
5.1 工程系统人员应参与勘测定界，做好记录。
5.2 以上审批材料一般为一式六份，其中国土局存档三份，其余三份建设用地呈报表交规划局、国土局地籍处、建设单位。
项目办理审批依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
三、国有土地使用权设定登记
国有土地使用权设定登记的内容主要包括：土地权利人的姓名、名称、地址、土地登记类别；土地权属性质、来源；土地座落、四至及地号；土地用途、面积、等级、地价；使用期限、终止日期；建筑面积、容积率、建筑物类型、建筑占地面积、建筑密度；土地分类面
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积；土地它项权利。
1、工作目的
国有土地使用权设定登记，取得《国有土地使用权证》，保障土地权利人的合法权益。
2、工作对象
市国土资源局（土地登记交易中心、地籍处）。
3、工作内容
3.1《国有土地使用权证》的申领。
3.2协调宗地测绘和土地四至确认。
3.3土地契税申报和交纳。
3.4土地登记及相关部门的协调。
3.5准备下列资料：
3.5.1企业营业执照或机构代码证。
3.5.2委托人和受托人的身份证。
3.5.3宗地测绘资料原件3份(含地籍调查资料，若宗内2-3种用途的，需提供4-5份宗地图)。
3.5.4建设用地呈报表。
3.5.5建设用地规划许可证及附件 (含规划红线图)。
3.5.6已经通过用地复核验收的，需提供复核验收合格证2份。
3.5.7 属出让土地设定登记的，还需提供土地使用权出让合同1份，出让地块的报刊登记公告，契税缴款书第六联。
3.5.8属毛地出让或划拔的，需提供拆迁补偿协议书和地上建
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