项目开发前期工作 操 作 指 南
绿城房地产集团有限公司
2005年11月
目 录
第一篇 开工前阶段 (8)
第一章 土地取得 (8)
第一节 市场调查和项目构思 (8)
一、房产市场调查 (9)
二、土地市场调查 (10)
三、项目地块调查 (11)
四、项目构思 (13)
第二节 土地取得过程控制 (14)
一、一级土地市场土地使用权取得过程控制 (15)
二、二级土地市场土地使用权取得过程控制 (16)
第三节 国有土地使用权登记 (17)
一、建设项目用地预审 (17)
二、建设项目用地审批 (18)
三、国有土地使用权设定登记 (20)
四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记 (23)
五、闲置土地认定和处置 (24)
第二章 规划和建筑设计 (27)
第一节 方案设计前 (28)
一、项目立项 (28)
二、勘测设计条件 (30)
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三、设计单位确定 (32)
第二节 方案设计 (34)
一、方案设计会审 (36)
二、委托日照分析 (39)
三、委托环境影响评价 (41)
四、委托交通影响评价 (42)
五、委托景观分析 (43)
六、方案设计公示 (45)
第三节 初步设计 (47)
一、初步设计会审 (48)
二、申领《建设用地规划许可证》 (51)
第四节 施工图设计 (52)
一、施工图环境影响评价文件审批 (53)
二、施工图消防审核 (55)
三、施工图卫生审查 (56)
四、施工图人防审查 (57)
五、施工图交叉审核 (59)
六、建筑预定位计算 (60)
七、申领《建设工程规划许可证》 (61)
八、绿化指标审查 (63)
九、施工图交警审查 (64)
十、建筑工程规划告示 (65)
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十一、建筑定位和灰线检验 (67)
十二、项目地名命名 (68)
第三章 专业设计 (70)
一、景观设计 (70)
二、精装修室内设计 (71)
三、室外综合管线设计 (74)
四、电力设计 (75)
第四章 施工许可证申领 (78)
一、规费审核与缴纳 (78)
二、工程招投标 (82)
三、工程质量安全监督注册 (83)
四、签订《建设工程竣工档案移交承诺书》 (84)
五、申领《建筑工程施工许可证》 (85)
六、临时建设工程规划许可证办理 (87)
第二篇 施工阶段 (89)
第一章 设计变更处理 (89)
第一节 规划指标调整 (89)
一、建筑面积增加 (90)
二、建筑高度增加 (91)
第二节 功能调整 (92)
一、配套设施 (93)
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二、建筑公共部位 (94)
三、户内功能调整 (95)
第三节 施工图优化设计 (96)
第二章 施工过程协调 (97)
第一节 有关环节审批 (98)
一、施工出入口设置 (98)
二、挖掘城市道路许可 (99)
三、夜间施工许可 (100)
四、工程渣土准运 (101)
第二节 重要节点验收 (101)
一、±0.000检测 (102)
二、中间结构验收 (103)
三、单体竣工验收 (104)
第三章 预售许可证申领 (105)
一、施工图人防红线确认 (105)
二、商品房预售面积测绘 (106)
三、商品房物业管理用房预缴 (107)
四、商品房物业维修基金预缴 (109)
五、社区用房确定 (110)
六、商品房预售形象进度鉴证 (110)
七、申领《商品房预售许可证》 (111)
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第三篇 交付前验收阶段 (114)
第一章 验收流程图 (116)
第二章 综合类验收 (117)
第一节 基础验收链 (117)
一、消防验收 (117)
二、人防验收 (121)
三、规划验收 (124)
四、城建档案归档 (127)
五、竣工验收备案 (129)
六、社区用房协议签订 (130)
七、配套公建用房确认 (132)
第二节 面积实测和物业链 (134)
一、面积实测 (134)
二、物业用房核定 (137)
三、物业基金缴纳 (138)
第三节 环保链 (139)
一、接管施工许可 (140)
二、环保验收 (142)
三、防疫验收 (144)
第三章 单项验收 (146)
一、绿化验收 (146)
二、交警验收 (148)
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第四章 专业验收 (150)
第五章土地复核验收 (150)
第六章产权初始登记 (152)
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8第一篇 开工前阶段
第一章 土地取得
获得土地使用权是房地产项目开发建设的基础。
本章主要围绕：一级土地市场和二级土地市场土地的取得所涉及的项目市场调查和地块调查，土地取得过程控制以及土地使用权登记三大环节的工作。
基本流程总图：
第一节 市场调查和项目构思 本节主要介绍意向拿地前所进行的房产市场调查、土地市场调
查、项目地块调查以及调查后形成项目构思的前期工作。
一、房产市场调查
1、工作目的
通过三观（宏观、中观、微观）房产市场调查，有目的、有步骤、系统地收集真实、有效的资料，并进行客观的分析，为经营决策者提供客观、准确的市场信息，保证拿地决策的正确性、客观性。
2、工作对象
2.1 国家宏观经济和房产市场。
2.2 所在城市建设规划状况与经济发展状况。
2.2 地块所在区域房产市场状况。
3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行房地产市场调查内容的提纲编写。
3.2 进行房产市场调查，完成调查报告。
3.3 控制房产市场调查内容的品质、进度。
4、工作程序
4.1 政策环境调查，内容主要包括：国家房地产政策、省（市）及土地所在区域房地产开发经营方针和政策、房地产开发经营管理法律和法规、房地产税收政策、城市建设规划现状和未来城市规划发展状况。
4.2 经济环境调查，内容主要包括：项目所在区域以往、当前和未来经济结构运行状况（趋势）、城市基础设施建设状况和未来发展战略、人口、居民收入、消费结构、消费水平状况。
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4.3 社区周边环境调查，内容主要包括：项目所在区域位置和交通便利状况、居住人群状况、文化氛围、商业、医疗和教育配套等调查。
4.4 项目所在区域房地产市场需求和消费调查，内容主要包括：房产开发和销售现状、数量、不同物业消费群体构成状况、消费行为目的、商品房和二手房租售价格、商品房入住率、房产市场的总需求量、饱和点和需求发展趋势、未来3-5年的开发量和供应量、房产属性和分布状况、产品品质状况。
5、应注意的问题
5.1 平时应注意对相关各类政策、信息的收集，并做到及时更新。
5.2 可以充分利用集团资料库资源，也可以借助外援资源力量，确保所提供信息的成熟性和准确性。
二、土地市场调查
1、工作目的
通过对土地市场的调查，为经营决策者提供有效合理的土地取得方式、途径和价格信息。
2、工作对象
2.1 国家对土地出让的政策、当地的出让程序和方式。
2.2 意向地块所在地土地市场现状等。
3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行土地市场调查内容的提纲编写。
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3.2 进行土地市场调查，完成调查报告。
3.3 控制土地市场调查内容的品质、进度。
4、工作程序
4.1 土地法律、法规调查，内容主要包括：国家土地宏观调控状态、国家土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、省（市）国有土地使用权出让和转让办法、土地管理权限有关规定、土地资产评估办法。
4.2 土地交易规则调查，内容主要包括：
4.2.1 招标、拍卖、挂牌竞买人须知。
4.2.2 招标、拍卖、挂牌程序和规则。
4.2.3 出让土地使用权转让必备条件和必备资料。
4.3 土地交易市场调查，内容主要包括：项目所在城市当年供地计划和供地状况、项目所在区域同属性土地招标、拍卖、挂牌情况、近期同属性土地出让金价格及面积增加导致补缴出让金评估价格。
5、应注意的问题
5.1 平时应注重对土地政策的收集和更新，勤于对土地交易信息的汇总和对比分析，为项目的拓展提供信息保障。
5.2 平时应注重参与当地社会的土地交易活动，丰富实践经验。
三、项目地块调查
1、工作目的
通过对项目地块的调查，为经营决策和后续规划设计等工作提供依据。
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2、工作对象
意向地块。
3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等，进行项目地块调查内容的提纲编写。
3.2 负责项目地块状况调查，完成项目地块（可行性）调查报告。
3.3 控制对项目地块调查的质量、进度。
4、工作程序
4.1 调查内容主要包括：征地面积、用地面积、宗地面积、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套要求和面积、土地出让年限及用途、土地出让金的构成、配套费构成（大市政配套费、绿化配套费等）、起价、竞标保证金、中标价履行时间。
4.2 现场踏勘调查，内容主要包括：地上建筑物拆除状况、土地地形、用地四至、用地界限、周边市政管线到位情况、场地外现状道路、河道水体、高压线、架空管线、地下管线井盖、地质状况。
对二级市场土地或毛地出让需在上述4.1、4.2项基础上视情增加4.3、4.4、4.5项调查内容。
4.3 拆迁土地状况调查：政府对该地块上的拆迁有关文件规定、拆迁进程、拆迁能力预估、拆迁时间预估、回迁安置面积预估、后续拆迁费用预估、征地综合补偿费等。
4.4 土地权属调查：土地使用权获得形式及其有效性、合法性，土地使用权者土地出让金的履行情况、土地抵押借款状况、与第三方
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进行土地相关合作情况调查，用地四边界确认状况、土地登记状况等。
